Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi lühendatult: KrtS) § 45 lõige 1 sätestab: Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.
KrtS-i nelja kehtimisaasta jooksul on korteriomanikud pöördunud ka kohtute poole, sest pole juhatuselt nõutud dokumente tutvumiseks või oma teabenõuetele vastuseid saanud. Vaatame milliseid olulisi seisukohti on kohtud selliseid vaidlusi lahendades avaldanud.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Tsiviilasja 2-17-3945 tingis olukord, kus Tallinn, Katleri tn 3 korteriühistu ei võimaldanud korteriühistu liikmel tutvuda varasemate perioodide arvetega. Kohtusse pöördus pärija, kelle huviks oli veenduda, et pärandajale varasematel aastatel ülemääraseid arveid ei esitatud. 31.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsuses sisalduvad mõned tähelepanuväärsed seisukohad:
- Riigikohus on 17.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-10 p-s 11 selgitanud, et isikul on asja ettenäitamise vastu õigustatud huvi üksnes juhul, kui tal ei ole võimalik saada asjaga seotud nõude kohta selgust muul viisil.
- Dokumentidega tutvumise nõuetes tuleb arvestada, et raamatupidamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et raamatupidamise algdokumente peab raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat alates selle majandusaasta lõpust, kuis majandustehing algdokumendi alusel raamatupidamisregistris kirjendati.
- VÕS § 1016 sätestab, et asi või dokument tuleb ette näidata või sellega tutvumist võimaldada asja või dokumendi asukohas.
- VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni /…/
Konkreetses kaasuses oli korteriühistu liikmele osa arvetest kättesaadavad teises kohtuvaidluses, kus korteriühistu oli need arved tõenditena esitanud. Dokumentidega tutvumise kuluks hinnati selles asjas kulu raamatupidaja teenuse eest 24 eurot.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Kohtumäärusega tsiviilasjas 2-18-16183 rahuldati Harju Maakohtu Tallinna kohtumajas A.K. avaldus Tallinn, Virmalise tn 5 korteriühistu vastu Morrison Ehitus OÜ-ga sõlmitud töövõtu lepinguga tutvumiseks.
Muuhulgas loeme kohtumäärusest: Puudutatud isik on tuginenud asjaolule, et leping, millega tutvumist avaldaja soovib, on lepingu enda sätete järgi konfidentsiaalne. Kohus märgib, et KrtS § 45 lg 1 järgi tuleb eeldada, et ühistu liikmel on õigus tutvuda kõikide ühistu dokumentidega. Sellisteks dokumentideks on muuhulgas lepingud, mida ühistu on sõlminud kolmandate isikutega. Kohus on seisukohal, et ühistu ei saa dokumentidega tutvumisest keeldumise alusena viidata asjaolule, et lepingus on pooled kokku leppinud konfidentsiaalsuses. Kõiki lepinguid sõlmides peab ühistu arvestama KrtS § 45 lg 1 nõudega, et ühistu liikmetel on õigus kõikide ühistu sõlmitud lepingutega tutvuda. Kolmanda isikuga sõlmitud konfidentsiaalsuskokkuleppe sõlmimine ja sellele viitamine teabeõigusest keeldumisel on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 2 järgi.
Samuti leiab kohus selles lahendis: Teiselt poolt on töövõtulepingu tingimused väga olulised ühistu liikmetele, et kontrollida, kas juhatus on tegutsenud ühistu parimates huvides.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Liidia Mihkelsoo avalduse Tartu linn, Kaunase pst 82 korteriühistu kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks rahuldas kohus osaliselt ning kirjutas 3.09.2019 kohtumääruses muuhulgas:
- Korteriomanik saab KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt nõuda korteriühistult üksnes seda teavet, mida tal ei ole, või tutvuda dokumentidega, millega ta ei ole tutvunud. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei saa ilma mõjuva põhjuseta panna korteriühistule kohustust esitada korduvalt sama teavet või võimaldada dokumentidega korduvalt tutvuda. Samas peab korteriühistu vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
- Kohus märgib täiendavalt, et KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei ole avaldajal õigust nõuda teavet kirjaliku taasesitamist võimaldavas vormis ega saada korteriühistu dokumentidest koopiaid. Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik ja kontrollitav. See tähendab muuhulgas seda, et dokumentidega vahetu tutvumise korral tuleb korteriühistul anda avaldajale dokumentidega tutvumiseks aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, sh, kui avaldajal on võimalik jooksvalt kas pildistades või muul viisil dokumentide sisu jäädvustada, siis ei ole see tutvumise ajal keelatud.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Harju Maakohus määrusega tsiviilasjas 2-20-13500 kohustas korteriühistut vastama avaldajate poolt esitatud 55-le küsimusele, ent korteriomanike algne soov oli saada vastuseid veelgi rohkem – rahuldamata jäeti kohtu poolt 26-le küsimusele vastama kohustamise nõue.
Sama määrusega rahuldas kohus avaldajate nõude 14 dokumendiga tutvumise võimaldamises.
Juba lahendi resolutiivosa võtab enda alla 7 lehekülge – selles on toodud välja nii need küsimused millele kohus kohustas ühistut vastama kui ka need küsimused millele vastama kohustamist ei pidanud kohus õigustatuks.
Mõned kohtu seisukohad:
- Kohtu kaudu teabe saamise eelduseks on, et inimene on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust ühistult ja et juhatus on teabe andmisest või dokumentide tutvumisest esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud
- Avaldaja peab piisavalt selgelt näitama, milliste konkreetsete dokumentide ja teabega ta tutvuda soovib. Dokumendid peavad olema piisavalt piiritletud, et kohus saaks otsustada nõude rahuldamise või rahuldamata jätmise üle. Ühtlasi peab kohus saama tuvastada, et dokument, millega tutvumist taotletakse, on isiku valduses, kellelt tutvumise võimaldamist nõutakse
- Kohtupraktika kohaselt ei ole KrtS § 45 lg 1 alusel põhjendatud nõuda korteriühistult teavet, mis tuleneb seadusest või mis eeldab hinnangu andmist. Kohus asus seisukohale, et hinnangu andmist eeldavad üldjuhul „miks“-küsimused. Kohus märgib, et põhjendatud ei ole avaldajate poolt esitatud küsimused selle kohta, millele vastates tuleb puudutatud isiku juhatusel esitada oma arvamus ehk juhatuse veendumusel või oletusel rajanev seisukoht. Kohus leidis, et selliseid vastuseid nõuavad avaldajate küsimused on järgmised: miks ei teostata Tallinn, A. Reinvaldi tn X hoone ümbruses haldustöid?; miks ei ole seni tehtud Tallinn, A. Reinvaldi tn X hoone korteriomandi nr X akende alla tekkinud hallituse likvideerimise ja hallituse uuesti tekkimist välistavaid remonditöid?
- Korteriomanik võib teabe saamiseks või dokumentidega tutvumiseks esitada kohtule avalduse siis, kui eeldatavalt on korteriühistu saanud kätte teabenõude ja tal on olnud mõistlik aeg sellele vastamiseks. Ringkonnakohus leiab, et mõistlikuks ajaks võiks pidada analoogiast lähtudes avaliku teabe seaduse § 18 lg-s 1 märgitud 5 tööpäeva pikkust aega.
- Teabe nõudele vastamata jätmist ei õigusta asjaolu, et väidetavalt esitab konkreetne korteriomanik korteriühistu hinnangul hulgaliselt päringuid. Korteriühistul on kohustus päringutele ja pöördumistele vastata, sõltumata sellest, kas need tulevad pidevalt ühelt korteriomanikult või erinevatelt.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Korteriomanik oli kirjalikult korteriühistu juhatuse poole taotlusega tuginedes korteriomandi ja korteriühistu seaduse § 45 lg-le 1, esitada tutvumiseks kõik lepingud (töölepingud ja võlaõiguslepingud), mille alusel oli tasutud riiklikud maksud kooskõlas väljavõttega teatmik.ee-st. Viru Makohus menetles kaasust tsiviilasjas 2-20-2889 ja kirjutab asja lahendavas määruses:
Kohtu hinnangul ei tekita korteriühistus töötavate isikute lepinguid puudutavate andmete (tööülesanded, töötasu suurus, töökoormus, tööaeg) edastamine korteriühistus töötavate isikute õigustatud huvidele eelduslikult sellist kahju, mis annaks KrtS § 45 lg 2 alusel õiguse nimetatud teabe andmisest keelduda. Vastupidi korteriühistu liikmetel, kui isikutel, kes maksavad kinni korteriühistu töötajate töötasu, on üldjuhul õigustatud huvi teada korteriühistu jaoks töötavate või teenuseid osutavate isikute töötingimusi. Kohus on seisukohal, et korteriühistul ei ole võimalik nõuda korteriomanikult selgitusi, miks korteriomanik soovib dokumentidega tutvuda.
Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik – dokumentidega tutvumiseks tuleks anda aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, dokumente tuleb võimaldada pildistada või muul viisil nende sisu jäädvustada. Selleks, et vältida edaspidiseid vaidlusi võiks dokumentidega tutvumine olla fikseeritud.
§ § § § § § § § § § § § § § §
Kohtumääruses tsiviilasjas 2-19-4171 kirjutas Tallinna Ringkonnakohus:
KrtS kohustab järgima ka kolmandate isikute õigustatud huve. Eelkõige on võimalik, et korteriühistule tasub korteriomaniku eest kolmas isik (nt pereliige, üürnik). Teistel korteriomanikel puudub põhjendatud huvi saada teavet nende isikute kohta, sh saada teada, et neil on teatav seos korteriomanikuga. Samuti tuleneb isikuandmete kaitse üldmääruse art 5 lg 1 p-st f kohustus tagada andmete turvalisus ja kaitsta neid loata või ebaseadusliku töötlemise eest. Sisuliselt kaasneb sellega keeld edastada töödeldavaid andmeid kolmandatele isikutele, kui see ei ole vajalik andmetöötuse eesmärgi saavutamiseks. Korteriühistule ei tohi panna kohustust vastavat teavet sisaldavate andmete töötlemiseks ega edastamiseks. Korteriühistu peab esitama korteriomanikule pangakonto väljavõtted tutvumiseks kujul, milles on kinni kaetud füüsiliste isikute andmed (nimi, konto number ja makse selgitused, kui need võimaldavad tuvastada muid isikuid peale korteriomanike).
§ § § § § § § § § § § § § § §
Siin üks vaidlus mis on alguse saanud juba aastal 2017, ent mille lõpplahendit ei ole täna veel kohtute infosüsteemist leida, nii et ilmselt vaidlus veel kestab. Vaatame ringkonnakohtu määrust, millega on saadetud tsiviilasi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ütleb:
- Teabenõude esitamine võimaldab ühistu liikmel välja selgitada, kas ühistu tegutseb tema liikme õigusi ja huve järgides ning teabe saamise järel enda õigusi teostada. Seega tuleb juhatusel vajadusel
- Korteriomanik ei saa nõuda dokumentide koopiaid ning kohus ei saa kohustada juhatust saatma dokumente avaldajale e-postiga.
- Avaldajal kui korteriühistu liikmel on õigus olla kursis sellega, millisel viisil korteriühistu raha kasutatakse.
§ § § § § § § § § § § § § § §
KOKKUVÕTLIKULT
- Korteriomanik ei saa nõuda tutvumist üle 7 aasta vana dokumendiga.
- Korteriühistu võib korteriomanikult nõuda dokumentidega tutvumisega seotud kulude hüvitamist.
- Dokumentidega tutvumine toimub üldjuhul nende asukohas, nt raamatupidaja büroos.
- Korteriühistu juhatuse sõlmitud lepingud ei saa olla konfidentsiaalsed, kõikide töövõtu-, töö- ja muude lepingutega tutvumiseks on korteriomanikel õigus.
- Korteriühistu peab vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
- Dokumentidega tutvumiseks tuleb anda korteriomanikule mõistlik aeg.
- Korteriomanikul ei ole õigust nõuda dokumentidest koopiaid või nõuda nende saatmist e-postiga.
- Dokumentidega tutvumise ajal on korteriomanikul õigus neid jäädvustada, näiteks pildistada.
- Korteriomanik peab oma taotluses selgelt näitama, milliste konkreetsete dokumentide ja teabega ta tutvuda soovib.
- Korteriomanik ei saa juhatuselt nõuda hinnangute andmist.
- Mõistlik aeg korteriomaniku teabenõudele vastamiseks on 5 tööpäeva.
- Korteriühistul on kohustus päringutele ja pöördumistele vastata, sõltumata sellest, kas need tulevad pidevalt ühelt korteriomanikult või erinevatelt.
- Korteriühistul ei ole võimalik nõuda korteriomanikult selgitusi, miks korteriomanik soovib dokumentidega tutvuda.
- Edaspidiste vaidluste vältimiseks on soovitatav dokumentidega tutvumised fikseerida.
- Korteriühistu peab esitama korteriomanikule pangakonto väljavõtted tutvumiseks kujul, milles on kinni kaetud füüsiliste isikute andmed (nimi, konto number ja makse selgitused, kui need võimaldavad tuvastada muid isikuid peale korteriomanike).