15. oktoobri „Kuuuurija“ tõi avalikkuse ette Tallinnas Liivalaia 5 korteriühistus toimunu, mida õigustatult saame nimetada korteriühistu kaaperdamiseks. Aga kas me saame rääkida ka seaduseaugust, mida väidetavalt ära kasutati?
Kuna tänane tööpäev kulus mul kümnetele nii murelikele kui ka lihtsalt uudishimulikele inimestele – nende hulgas nii korteriühistute juhtidele kui ka lihtliikmetele – selgituste jagamisele, kuidas seesugust olukorda saaks ära hoida, siis otsustasin vastuse sellele küsimusele „puust ja punaselt“ kirja panna. Sedasi saavad minu aruteluga tutvuda kõik huvilised ning edaspidi saan jagada küsijatele linki selmet selgitada, selgitada, selgitada.
Nimelt jäeti telesaates kas teadmatusest või sihilikult nimetamata, et kaugeltki mitte alati ei võrdu korteriühistus läbiviidavatel hääletustel üks korteriomand ühe häälega. Ainult et korteriühistu liikmed peavad endile sobiliku variandi häälte jagunemiseks korteriühistu üldkoosolekul põhikirjas sätestama.
„Oleks“ on küll paha poiss, ent kui Liivalaia 5 põhikirjas oleks sätestatud, et igal korteriühistu liikmel on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju praegust olukorda üldse tekkida saanud.
Seadusandja on andnud korteriühistutele konkreetsed ja selged hoovad seesuguste kaaperdamiste vältimiseks ja jääb vaid imestada, miks Liivalaia 5 korteriühistus neid võimalusi ei kasutatud.
Selle korteriühistu põhikiri on võetud vastu aastal 2009 ja selle selgeks tõestuseks, et ühistu põhikiri on ajale vägagi jalgu jäänud, on telesaates kõlanud põhikirjapunkt, et korteriühistu üldkoosolekul esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Sedasi sätestas kuni 1. juulini 2009 korteriühistuseaduse § 101, ent juba 1. juulil 2009 seadus muutus ja paragrahv 101 kehtis kuni terve seaduse kehtetuks muutumiseni 31.12.2017 tervikuna sõnastuses: Üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks.
Milline on arukas põhjendus sellele, et korteriühistu põhikirjas on selline seadusega vastuolus olev punkt rahulikult 10 (!) aastat ja keegi ei tee sellest välja? Väike vihje: äkki on see, et põhikiri on ajast ja arust ega vasta juba ammu ei seadusele nõuetele ega korteriühistu vajadustele, korteriühistu juhatuse tegemata töö?
Muuseas, kümme aastat tagasi kehtinud korteriühistuseaduse järgmise paragrahvi (§ 11) teine lõige kõlas sedasi: Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
Miks seda sätet aastal 2009 põhikirja ümber ei kirjutatud? Tänaseks on see konkreetne paragrahv ajalugu, ent põhikirja kirjapanduna ei oleks see vastuolus seadusega. Nii praegu päevakorras oleva kui ka palju teisi riske saab korteriühistu maandada just põhikirjas – dokumendis, mille õigusselguse, korrektsuse ja korteriühistu huve teenimise eest peab seisma hea korteriühistu juhatus.
Räägin lahti, kuidas analoogseid ohumärke nagu Liivalaia 5 korteriühistu juhtumis, märgates võiks oma ühistus küsimuse reguleerida. Samas palun korteriühistute juhatustel töötada välja ja esitada üldkoosolekule arutamiseks ning vastuvõtmiseks ikka selline põhikiri nagu konkreetsel ühistul on vaja. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ümberkirjutamine põhikirjas on äärmiselt ebamõistlik tegevus ja niigi kõigile teada olevate ja ilmselgete punktidega põhikirja koormamine samuti. Põhikiri olgu nii pikk kui vajalik ja nii lühike kui võimalik ja reguleerigu küsimusi, mida vaja konkreetselt selles korteriühistus, mille põhikirjaga tegu.
Täna reguleerib korteriühistute tegevust peaasjalikult aasta alguses kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühendatult KrtS). Häälte jagunemise kohta korteriühistu üldkoosolekul ütleb KrtS § 22 lõige 1: Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.
Seega: Kui Liivalaia 5 korteriühistu põhikiri näeks ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju probleemi üldse tekkida saanudki. Seadusandja on andnud vahendi selliste kaaperdamiste ärahoidmiseks, ent Liivalaia 5 korteriühistu juhatus ei ole seda vahendit millegipärast kasutanud.
Eeldades, et mitmed Eestimaa korteriühistud tahavad nüüd end kaitsta sellise stsenaariumi toimumise eest oma ühistus, vaatame teemat pisut konkreetsemalt.
Kui seaduse enda tekst jääb lugejale segaseks, on mõistlik lugeda seaduse eelnõu seletuskirja ja ka praeguses küsimuses saame seletuskirjast teada seadusandja tahte kehtiva regulatsiooni kehtestamisel – üldreegel on, et iga korteriomand annab ühistu üldkoosolekul ühe hääle, ent korteriühistu põhikirjas võib näha ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust.
KrtS eelnõu seletuskirja leheküljelt 47 leiame võimalikud variandid, kuidas põhikirjas on võimalik reguleerida häälte jagunemist korteriomanike vahel:
Võimalikud lahendused hääleõiguse osas oleksid sellised:
- üks isik → üks hääl, sõltumata ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust
- üks korteriomand → üks hääl
- kaasomandi mõttelise osa suurus → häälte arv
- mitmekordse häälteenamuse nõue, otsuse poolt peavad olema nii omandi enamus kui korteriomandite arvu enamus.
Nende lahenduste vahel valides on otsustav küsimus, kas pidada korteriühistut eelkõige isikute või omandi ühenduseks.
Igaks juhuks nimetan ka, et see küsimus, mis Liivalaia 5 korteriühistule on probleemid tekitanud, pole kaugeltki ainuke, mida korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida.
Korteriühistute põhikirjad tuleb üle vaadata ja formaalse dokumendi asemel peaks olema põhikiri dokument, mis kaitseb korteriühistu huve.