Miks on korteriühistul vaja põhikirja?

Lühike vastus: selleks, et reguleerida seaduses sätestatust erinevaid neid küsimusi, mida seadus võimaldab erinevalt reguleerida.

Näiteks sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 40 lõige 1, et Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ning sama paragrahvi lõike 2 kohaselt Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Lahti seletatult tähendavad eelmises lõigus tsiteeritud seadusepügalad, et eranditult kõik korteriühistu majandamiskulud jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandite ruutmeetritele ehk ruutmeetripõhiselt. Mõistlikke erandeid saab sellest reeglist teha ainult korteriühistu põhikirjas või ka kokkuleppel, ent kuna korteriomanike kokkuleppe saavutamine on enamjaolt keeruline, siis reguleeritakse majandamiskulude jagunemine korteriomanike vahel tavaliselt põhikirjas.

Reaalses elus tähendab see, et kui korteriühistul põhikirja ei ole või ei ole majandamiskulude jagamist põhikirjas käsitletud, tuleb jagada korteriomanike vahel ruutmeetripõhiselt ka need kulud, mille reaalne tarbimine on mõõdetav (näiteks vesi) või mida soovitakse jagada teisiti (näiteks prügivedu).

Nii kirjutab näiteks Tallinna Ringkonnakohus lahendis 2-10-39645: /…/ ruutmeetripõhisest majanduskuluarvestusest saab kõrvale kalduda üksnes juhul, kui see on sätestatud põhikirjas, üldkoosoleku otsusega seda teha ei saa.

Kõige sagedamini tuleb ette, et korteritesse on paigaldatud veemõõturid, ent põhikiri on kehtestamata. Sellisel juhul saab 1-toalises korteris mitmekesi elav ja palju vett tarbiv perekond õigustatult nõuda vee tarbimise eest tasumist vastavalt korteriomandi ruutmeetritele, mitte aga veemõõturi näidu järgi. Samas kortermajas peab korteriomandi suuruse järgi maksma veetarbimise eest ka 5-toalise korteri omanik vaatamata sellele, et ta arvestuskuul korterit ehk ei kasutanudki ja veemõõtja edasi ei likunud. Niisugused olukorrad ei ole õiglased, mistõttu ongi seadusandja andnud korteriühistule “tööriista” – võimaluse kehtestada veetarbimise kulu vastavalt veemõõtja näidule, kehtestades sedasi põhikirjas.

Niisuguseid küsimusi, mida põhikirjas saab seadusest erinevalt sätestada, on teisigi, ent neid on siiski piisavalt vähe, et korteriühistu mõistlik põhikiri ei peaks olema pikem kui kaks lehekülge.

Toon näite elust enesest.

Korteriühistul oli 2018. aastal, mil võeti vastu korteriomandi- ja korteriühistuseadus, pikk ja põhjalik põhikiri, milles oli muuhulgas punkt: Korteriomanikud võivad võtta vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui otsuse poolt hääletavad kirjalikult kõik korteriühistu liikmed.

See oli ümberkirjutus kuni 31.12.2017 kehtinud seadusest. Alates 01.01.2018 hakkas kehtima korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mille § 21 lõige 3 sätestas, et kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Niisiis kehtis selle korteriühistu jaoks endiselt nõue, et kirjaliku otsuse poolt peavad olema 100% kõik korteriomanikud, ehkki kui see poleks olnud põhikirja kirjutatud, kehtinuks uus seadus ja kirjalikul hääletusel otsuse vastuvõtmiseks piisanuks nüüd üle poole korteriomanike poolthäältest.

Korteriühistu, kes soovis samuti kirjalikus menetluses otsuseid vastu võtta, muutis 2019. aastal oma põhikirja, ent otsustas taas kirjutada põhikirjas seadust ümber, sätestades küsimuse täpselt nii nagu seaduses: kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest.

24. mail 2020 hakkas kehtima koosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmiseks veelgi leebem versioon: Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Ja kõnealune korteriühistu oli jälle olukorras, kus ta ise oli kehtestanud oma põhikirjas seadusest rangemad nõuded.

2022. aasta alguses pöördus korteriühistu juhatus õigusbüroosse ja soov oli konkreetne – taheti koostada põhikirja, mis oleks nii lühike kui võimalik ja nii pikk kui vajalik. Selleks, et lühikese ja konkreetse põhikirja väärtust aduda, oli vaja enne kolmel korral seadust põhikirja ümber kirjutada ja kõigil nendel kordadel selle tegevusega niiöelda vastu näppe saada.

Sarnaseid näiteid on praktikast võimalik tuua kümneid kui mitte sadu ja nõuanne saab olla vaid üks: lõpetage seaduste ümberkirjutamine põhikirjades ja te saate korteriühistule selge, konkreetse ja õiguskindla põhikirja. Reguleerige põhikirjas ainult neid küsimusi, mida seadus võimaldab reguleerida erinevalt seaduses sätestatust!

Olen kuulnud arvamust, et korteriomanikud ei oska vajalikku informatsiooni seadustest leida ja seetõttu peab koormama põhikirja mitmesuguste sätetega lisaks korteriomandi- ja korteriühistuseadusele veel asjaõigus-, perekonna-, pärimis- ja muudest seadustest. Sellise arvamuse avaldajatel palun ma esiteks korteriomanikke mitte pidada rumalateks ja teiseks – kordan juba varemöeldut, et kui põhikirja ümber kirjutatud seadus muutub, tekitab see põhjendamatult segadust. Jäägu seadused seadusteks ja korteriühistu põhikiri olgu korteriühistu põhikiri, mis sisaldab selliseid punkte mida on seadusandja põhikirja sisuks ette näinud.

KOKKUVÕTTEKS:

  1. Kui tahetakse kehtestada oma korteriühistus erisusi seaduses sätestatust (näiteks seda, et veetarbimise eest maksavad korteriomanikud vastavalt veemõõtjate näitudele), siis annab seadus võimaluse mitmes olulises küsimuses teha seda ühistu põhikirjas.
  2. Ebamõistlik, tarbetu ja korteriomanikke alahindav on põhikirja koormamine seaduste ümberkirjutamisega.
  3. Põhikirjas ei saa seadusest erinevalt reguleerida neid küsimusi, mille seadusest erineva reguleerimise võimalust seadus ise sõnaselgelt ette ei näe. Kui seda siiski tehakse, võib see põhjustada õigusvaidlusi.

—————————————————————————————

Korteriühistu põhikirja koostamise juhendi saate osta siit: https://oigusbyroo.eu/pkjuhend.html

Põhjaliku veebiloengu “Korteriühistu põhikiri” kuulamiseks saate registreeruda siin: https://oigusbyroo.eu/pk.html

Valmis õiguskindlaid põhikirju pakub meie dokumendipood: https://www.elfik.ee/

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga