7. detsembril 2022 võttis Riigikogu vastu olulised seadusemuudatused korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS), keeleseaduses (KeeleS) ja riigilõivuseaduses (RLS), mis hakkavad kehtima 1. veebruarist 2023. Teeme siin ülevaate eesootavatest muudatustest.
Juhatuse kohustus saata elektroonilisi dokumente korteriomanikele meili teel ning uued tähtajad kohtusse pöördumiseks juhul kui juhatus keeldub korteriomanikule teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest.
Korteriomanikul on alates 1. veebruarist 2023 õigus saada dokumentidest elektroonilist ärakirja, kui korteriühistu kasutab elektroonilist keskkonda ning dokumendid on olemas elektroonilisel kujul.
Äärmiselt sageli on olukordades, kus korteriomaniku ja juhatuse vahel on kujunenud mingil põhjusel pingeline olukord, juhatus otsustanud enda võimu näidata ja kui korteriomanik soovib mõnda dokumenti näha, siis jooksutatakse teda ja ka korteriomaniku esindajat raamatupidaja juurde või juhatuse liikme juurde koju, kus siis on paberkandjal dokument välja prinditud ja seda soovijale näidatakse, niiöelda tutvustatakse.
Korteriomandi- ja korteriühistuseadusesse lisatakse § 45 lõige 11: Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad käesoleva seaduse § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil või tehakse muul viisil kättesaadavaks.
Samuti on seadusemuudatusega täpsustatud teabenõudele vastamise tähtaegasid. Kuna kehtivas seaduses ei ole ette nähtud tähtaega, mille jooksul peab juhatus korteriomanikule vastama, on tekkinud praktikas olukordi, kus juhatus vastab viimasel hetkel, kuid korteriomanik on juba pöördunud enne vastuse laekumist kohtusse. Selleks et kirjeldatud olukordi vältida, on eelnõus ette nähtud juhatusele vastamise tähtaeg. Muudatusega antakse juhatusele vastamiseks neli nädalat ning korteriomanik võib kuue nädala jooksul, kui juhatus ei ole teabenõudele vastanud, pöörduda hagita menetluses kohtu poole teabe saamiseks või nõuda dokumentidega tutvumise võimaldamist.
KrtS § 45 lõikesse kolm lisatakse vaid neli sõna, ent need sõnad muudavad sätet põhimõtteliselt: Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.
Keeld piirata korteriühistu liikme õigust määrata endale esindaja.
See muudatus puudutab esindaja määramist korteriomaniku poolt korteriühistuga suhtlemiseks – kõige sagedamini puudutab see korteriomanike üldkoosolekul osalemist ja hääletamist.
Kuna on palju korteriühistuid, kelle põhikirjad on väga vanad ja ümber kirjutatud kuni aastani 2009 kehtinud seadust, mil korteriühistu liikme õigus endale esindaja määramiseks oli piiratud, pidas seadusandja vajalikuks täiendada KrtS § 22 lõiget 5 lausega Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja.
Võimalus näha ette seaduses sätestatust teistsugune viivise määr vaid eriomandi kokkuleppes.
Praegu kehtivas seaduses kehtib viiviseregulatsioon sellisena (KrtS § 42 lg 1): Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Kuivõrd Riigikohtu tsiviilkolleegium on asunud seisukohale, et korteriomanike enamuse otsusega saab kehtestada ka kõrgemaid viivisemäärasid, otsustas seadusandja KrtS § 42 lõiget 1 täiendada lausega: Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes.
Seaduses sätestatust erineva viivise määra võib ette näha seaduse jõustumisel vaid eriomandi kokkuleppega ja see eeldab kõigi korteriomanike kokkulepet ehk seda ei saa teha häälteenamusega otsustades ega põhikirjas.
Korteriomanikult võla sissenõudmiskulude senisest suuremad määrad.
Kogu korteriühistute sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon sätestatase KrtS-is, jättes välja viited võlaõigusseadusele.
KrtS § 42 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
Kui korteriühistu võib nõuda viivist, võib ta nõuda korteriomanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist sõltuvalt nõude suurusest kogusummas:
1) kuni 30 eurot, kui korteriühistu nõue on kuni 500 eurot;
2) kuni 40 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 500 euro ja kuni 1000 eurot;
3) kuni 50 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 1000 euro
Muudatused korteriühistu pandiõiguse suuruses.
Lisaks on eelnõus täiendavalt piiratud korteriühistu pandiõiguse suurust, millega kaitstakse teiste võlausaldajate huve, andes neile võimaluse saada osa täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses saadavast rahasummast. Selleks täiendatakse § KrtS § 44 lg 3 teise lausega:. Korteriühistu pandiõiguse suurus on lisaks piiratud 50 protsendiga täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast.
KrtS-i kehtestamise üheks eesmärgiks oli muuta majandamiskulude võlgnevuse puhul olukord kõigi osapoolte (korteriomaniku, korteriühistu ja hüpoteegipidaja) jaoks selgemaks. Selle saavutamiseks sõnastati seadusjärgne korteriühistu pandiõigus, millega on tagatud korteriühistu nõue korteriomaniku vastu. Pandiõigus võimaldab korteriühistul oma nõude maksma panna ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Nüüd on täpsustatud pandiõiguse suurust selliselt, et see on piiratud lisaks eelmise majandusaasta majandamiskulude summale ka 50 protsendiga täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses makstavast summast.
Muudatused õiguses pidada kassapõhist raamatupidamist.
Laiendatakse õigust pidada kassapõhist raamatupidamisarvestust.
Lihtsustatud on väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõudeid, võimaldades neil lisaks tekkepõhisele pidada ka kassapõhist raamatupidamist ning loobuda majandusaasta aruande koostamisest. Kui praegu võivad kuni kümne korterimandiga korteriühistud pidada kassapõhist raamatupidamist vaid juhul, kui nad ei ole endale juhatust valinud, siis muudatuse tulemusena on see võimalus alates 1. veebruarist 2023 kõigil väikestel korteriühistutel sõltumata sellest, kas nad valivad juhatuse.
KrtS § 50 lõike 2 esimest lauset muudetakse sedasi: Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist, kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti
Korteriomanikel on praegu võimalus juhtida korteriühistut ilma juhatuseta, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule ning sellisel juhul on võimalik pidada ka kassapõhist raamatupidamist. Kui üldjuhul peavad kõik juriidilised isikud pidama tekkepõhist raamatupidamist, on väiksematele korteriühistutele kehtestatud erand. Ilma juhatuseta korteriühistul puudub praegu ka majandusaasta aruande esitamise kohustus. Seadusemuudatusega kaotatakse majandusaasta aruande esitamise nõue ka sellistele kuni kümne korteriomandiga korteriühistutele, mis on valinud endale juhatuse. Muudatuse eesmärk on võrdsustada ning lihtsustada kõigi väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõuded, kuna ei ole põhjendatud eristada korteriühistuid, mida juhivad korteriomanikud ühiselt, ja neid, kes on valinud endale juhatuse.
Kui praegu on KrtS §-s 50 kaks lõiget, siis muudatusega täiendatakse seda paragrahvi veel kahe lõikega. Lõige 3: Kui kuni kümne korteriomandiga korteriühistu peab tekkepõhist raamatupidamist, kohaldatakse raamatupidamise seaduse § 43 lõikes 3 sätestatut.
See lõige võimaldab nendel kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel, mis peavad tekkepõhist raamatupidamist, siiski loobuda majandusaasta aruande koostamise kohustusest, kui nad sellist kohustust pole oma põhikirjas sätestanud.
Lõige 4 §-s 50: Käesoleva paragrahvi lõigetes 2 ja 3 sätestatut ei kohaldata, kui korteriühistut juhib ja esindab valitseja käesoleva seaduse § 26 kohaselt.
Neljanda lõike kohaselt muudatus ei puuduta kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, kus on juhatuse asemel valitud korteriühistut juhtima ja esindama valitseja. Nendel säilib majandusaasta aruande esitamise kohustus. Kuna valitseja on korteriühistu juhtimisel professionaal, kelle majandustegevuse osaks on korteriühistute majandamine, ei ole põhjendatud valitsejaga korteriühistutel kaotada majandusaasta aruande esitamise kohustust. Samuti võimaldab see korteriomanikel paremini kontrollida valitseja tegevust.
Võimalus kohaliku omavalitsuse üksusele luua korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks organ, mis tegutseb lepitusmenetluse reeglite kohaselt.
Edaspidi on võimalik kohalikel omavalitsustel luua lepitusorgan korteriomandit ja korteriühistut puudutavate vaidluste lahendamiseks, mis tegutseks lepitusseaduse alusel. See oleks vaidlevate osapoolte jaoks alternatiiv kohtuvaidlusele ning vähendab eelduslikult kohtu töökoormust. Lisaks on lepitusmenetlus tavaliselt soodsam ja kiirem kui kohtuvaidlus.
KrtS-i alusel loodav organ ei mõista õigust, vaid saab kinnitada kokkuleppe, kui lepituse tulemusena jõutakse kokkuleppele ja pooled sellega nõustuvad. Lepitusorgani poolt kinnitatud kokkulepe on pooltele täitmiseks kohustuslik (lepitusseaduse § 28 lg 1 esimene lause) ning see on ka täitedokument (lepitusseaduse § 28 lg 2, täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 25). Kui kokkulepet lepitusmenetluses ei saavutata, siis on endiselt võimalik lahendada vaidlus kohtus.
Sellise komisjoni loomine on kohaliku omavalitsuse üksustele võimalus, mitte kohustus. Ka komisjoni pöördumise tasude küsimus on kohaliku omavalitsuse üksuste enda otsustada ehk kas ja kui suured tasud komisjoni poole pöördumisega vaidlevatele osapooltele kaasnevad, on kohaliku omavalitsuse üksuse määrata. Kuna tegemist on kohaliku elu küsimusega, on kohalikel omavalitsustel õigus komisjoni tegevuse üle otsustada.
Igaühe õigus eestikeelsele asjaajamisele korteriühistuga.
Räägime emakeelest ja tegemist ei ole siin muudatusega korteriomandi- ja korteriühistuseaduses, vaid keeleseaduses.
Keeleseaduse § 8 reguleerib õigust eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele ja teabele. Sätte esimese lõike kohaselt on igaühel õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele riigiasutuses, sealhulgas Eesti välisesinduses, kohaliku omavalitsuse asutuses, notari, kohtutäituri ja vandetõlgi juures ning nende büroos, kultuuriomavalitsuses ning Eestis registreeritud muus asutuses, äriühingus, mittetulundusühingus ja sihtasutuses. Korteriühistu puhul on alates KrtS-i jõustumisest tegemist eraldiseisva eraõigusliku juriidilise isikuga, mitte mittetulundusühistuga nagu varem kehtinud korteriühistuseaduse ajal. Kuna keeleseaduse §-s 8 toodud nimekirjas ei ole praegu korteriühistut, siis täiendatakse § 8 lõiget 1 ja lisatakse korteriühistu sellesse nimekirja. Samas on juba praegu korteriühistul kohustus koostada põhikiri eesti keeles ning ka üldkoosoleku protokoll peab olema eesti keeles. Tähtis on korteriomanike jaoks see, et neile oleks olulised teemad arusaadavad.
Niisiis keeleseaduse § 8 lõiget 1 täiendatakse: Igaühel on õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele (edaspidi koos asjaajamine) riigiasutuses, sealhulgas Eesti välisesinduses, kohaliku omavalitsuse asutuses, notari, kohtutäituri ja vandetõlgi juures ning nende büroos, kultuuriomavalitsuses ning Eestis registreeritud muus asutuses, äriühingus, mittetulundusühingus, korteriühistus ja sihtasutuses.
Maksekäsu kiirmenetluse avalduse riigilõivumäärade muutumine korteriühistutele.
Teine seadus, mis oluliselt muutub, on riigilõivuseadus.
Eesmärgiks on soodustada korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses, kuna see on võrreldes tavalise hagita menetlusega kiirem ja soodsam.
Maksekäsu kiirmenetluse raames saab korteriühistu esitada korteriomaniku vastu erinevaid rahalisi nõudeid summas kuni 8000 eurot (koos kõrvalnõuetega) ning üldise põhimõtte järgi peaks maksekäsu kiirmenetlus olema tavalisest kohtumenetlusest kiirem ning soodsam. Samas korteriühistu nõude puhul see nii ei ole. Alates 01.01.2022 tuleb maksekäsu kiirmenetluses maksta riigilõivu igal juhul rohkem (65 eurot) kui hagita menetluses (50 eurot). Seega ei ole korteriühistutel majandamiskulude nõuete puhul piisavat motivatsiooni kasutada maksekäsu kiirmenetlust. Kuna maksekäsu kiirmenetlus on võrreldes muude kohtumenetlustega kiirem – esitatakse avaldus ja kui vastuväidet ei ole, saadakse täitedokument (maksekäsk) –, on mõistlik suunata korteriühistute majandamiskulude nõuded maksekäsu kiirmenetlusse.
Muudatuse kohaselt tasutakse alates 01.06.2024 korterühistu nõude esitamisel maksekäsu kiirmenetluses riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte rohkem kui 65 eurot ja vastavald täiendatakse RLS § 59 lõikega 61 sellises sõnastuses: Korteriühistu avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluse asjas tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte üle 65 euro.