Korteriühistute kohtupraktika 2019

Klientide maksimaalselt edukaks nõustamiseks ja esindamiseks ühistuõiguses hoiavad meie juristid end pidevalt kursis kohtupraktikaga, kus üheks osapooleks on kohtuvaidluses korteriühistu. Uskudes, et põgus ülevaade pakub laiemat huvi, jagame seda ka enda lugejatega.

Vaatame kohtulahendeid, mis on kõigile tutvumiseks avalikult nähtavad kohtu infosüsteemis ning ajaliselt mahuvad kahe kuupäeva vahele – kohtulahendi tegemise kuupäev on alates 01.01.2019 ning see on jõustunud enne 01.07.2019.

Nendele tingimustele vastavaid kohtulahendeid on kokku 201. Märgin, et kindlasti on kohtuvaidlusi korteriühistute osalusel toimunud rohkem, ent erinevatel põhjustel ei ole lahendeid avalikustatud. Arvestatav hulk võlanõudeid on kindlasti esitatud kohtule ka maksekäsu kiirmenetluse avaldusena, ent nendes menetlustes jõustunud maksekäskude arv meile teada ei ole.

Rohkem kui pooled – 112 – kohtuvaidlustest on olnud korteriühistute nõuded ühistu liikme vastu majandamiskulude tasumise nõudes. Kohtumajadest on kõige rohkem korteriühistuid puudutavaid vaidlusi lahendatud Viru Maakohtu Jõhvi kohtumajas – 64.

Kaasused, kus korteriühistu on pöördunud kohtusse võlanõudega ühistu liikme vastu, lõppevad enam kui pooltel juhtudel kompromissi sõlmimisega osapoolte vahel. 12.06.2019 tsiviilasja 2-18-133388 lahendis kirjutab Tartu Maakohus: Kompromiss (transactio) muudab vaieldava ja kaheldava õigussuhte poolte vastastikuste järeleandmiste kaudu vaieldamatuks ja kaheldamatuks. Kompromiss on kantud otstarbekusest kõrvaldada vaieldavus ja kaheldavus poolte järeleandmise teel. Ühtlasi tagab kompromiss edasise õigusrahu, kus pooled on vastastikku loobunud igasugustest pretensioonidest.

Palju on tagaseljaotsuseid.

Kohtuasjadest, kus kohus on teinud võlanõuetes sisulised lahendid, on meil palju õppida. Kõige olulisem – korteriühistu peaks kohtusse pöörduma tõendatud nõudega. Kui raamatupidamisarvestus on vigane ja/või arvete summad ei ole korrektselt arvestatud, ei saa korteriühistu kohtus võitu.

Näiteks jäi korteriühistu hagiavaldus tsiviilasjas 2-16-2834 Tartu Ringkonnakohtu 25.04.2019 otsusega rahuldamata ja kõik menetluskulud kohtusse pöördunud korteriühistu kanda. Lahendi punktis 9 kirjutab kohus: Maakohus jõudis põhjendatult seisukohale, et aegumata nõue on tõendamata. Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt ka RKTKo 3-2-1-181-12, p 15). Selleks tuleb tõendada muu hulgas, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse (vt RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Seda ei ole hageja teinud. Hageja esitas maakohtule küll erinevates versioonides võla arvestusi, kuid ei tõendanud kulude suurust. Üksnes võla arvestus ei tõenda tekkinud kulu. See ei tõenda arvestuse aluseks olnud nõudeid (majandamiskulusid). Nõuet ei tõenda ka kostjale esitatud arved, kuna need ei tõenda, et hageja kulud kandis.

Tallinna Ringkonnakohus kirjutab 25.01.2019 lahendi 2-16-13682 punktis 37: Ringkonnakohtu hinnangul on esmalt hageja kohustus tõendada oma nõuet ja alles seejärel on kostja kohustus tõendada oma vastuväiteid. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja nõude kujunemine kütte, prügiveo, üldelektri ja üldvee eest ei ole arusaadav. Üksnes väide, et kulusid on arvestatud ruutmeetripõhiselt, ei ole piisav, et kontrollida nõude põhjendatust. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millised olid maja kogukulud küttele, prügiveole, üldelektrile ja üldveele. Ilma maja kogukulusid esile toomata ja tõendamata, ei ole võimalik tuvastada, kas kostjalt nõutav summa on põhjendatud või mitte.

Samuti Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 22.04.2019 otsusega 2-18-124799 jäeti korteriühistu hagi võlgniku vastu rahuldamata ning kõik menetluskulud korteriühistu kanda, kuna korteriühistu ei esitanud kohtule nõude tõendamiseks vajalikke dokumente.

Võru Kinnisvara OÜ esitas hagi võla sissenõudmiseks, ent Tartu Ringkonnakohtu 07.03.2019 otsusega 2-17-108433 saadeti vaidlus tagasi esimese astme kohtusse, kuna sissenõudja ei olnud enda nõuet korrektselt tõendanud. Muuhulgas kirjutas kohus otsuse punktis 8: Asjas puuduvad tõendid, mille alusel saaks kohus analüüsida, millest hageja nõuded koosnevad, kas neil on alus kuludokumentidena ja kas kaasomandi majandamise kulud on jagatud õiguspäraselt.

15.02.2019 Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja otsusega 2-18-109104 rahuldati korteriühistu nõue vaid osaliselt, sest hagiavaldus oli osaliselt tõendamata ja vastuoluliste selgitustega.

Majandamiskulude arvestamisest oleme kirjutanud pikalt varasemas postituses SIIN ning korteriühistutel on mõistlik enne kohtusse pöördumist veenduda, et erisused kulude ruutmeetripõhisest jagamisest (näiteks vee eest tasumine tegeliku tarbimise järgi) on fikseeritud põhikirjas. Samuti tuleb kohtule esitada kõik dokumendid, mille alusel on nõue kujunenud.

Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks või tühiseks tunnistamise nõudeid on vaadeldaval perioodil esitatud korteriühistute vastu 18.

Tartu Ringkonnakohtu 22.05.2019 otsusega 2-19-1393 tunnistati kehtetuks põhikirjamuudatus sõnastuses „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“.

Kohus asus seisukohale, et kõigi kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik ja selgitas lahendi punktis 8: Seadusest tuleneva eelduse kohaselt on üldjuhul õiglane, mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas majandamiskulude proportsionaalne jaotamine lähtudes korteriomandite kaasomandi osade suurustest. Seega on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel. Niisiis tuleks ringkonnakohtu arvates teistsuguse jaotuse, sh kõigile korteromanikele võrdse kulude kandmise kohustuse asetamise puhul selgelt põhjendada, et niisugune jaotus oleks konkreetsel juhul arvestatavalt mõistlikum ja õiglasem kui proportsionaalne jaotus. Eelkõige suuremate kuluartiklite (sh nt remondifond) puhul tekib kulude jaotamisel korteriomandite arvust lähtudes väiksemate korterite omanikel ebaproportsionaalselt suur maksekoormus ning sellist jaotust ei saa pidada mõistlikuks.

Tallinna Ringkonnakohtu 08.05.2019 otsusega 2-18-16644 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsus valida juhatuse asemel korteriühistut juhtima valitsejana Arkaadia Halduse AS, kuna otsuse vastuvõtmisel oli mindud vastuollu ühistu põhikirjaga.

Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2019 otsusega 2-14-58260 tuvastas kohus korteriühistu otsuse tühisuse põhjusel, et korteriühistu ei suutnud tõendada kohtuvaidluses asjaolu, et oli üldkoosoleku kutse vaidlustajale saatnud.

Samuti tuvastas Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 05.02.2019 otsuses 2-18-16256 korteriühistu otsuste tühisus, kuna koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud koosoleku kokkukutsumise korda.

21.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-18-10759 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsused, mis rikuvad korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõtet. Selle lahendi punktis 10 ütleb kohus muuhulgas: Juriidilise isiku organi otsuste kehtetuse regulatsioon on allutatud kohtulikule kontrollile ja see tähendab, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele või kehtetusele saab tugineda üksnes siis, kui kohus on organi otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud.

Üldkoosolek tuleb kutsuda kokku ning otsused vastu võtta seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras.

Üheksa kohtulahendit kajastavad lahendeid korteriomandite sundvõõrandamisnõudes.

Tartu Maakohtu 28.03.2019 otsusega 2-17-19278 jäi ühistu nõue rahuldamata ning kohtuotsuse kohaselt hageja nõue jääb rahuldamata põhjusel, et pärast hagi esitamist ehk kohtumenetluse kestel on hageja nõude aluseks olevad asjaolud kostjast tulenevalt ära langenud, pärast hagi esitamist on kostja häiriv tegevus lõppenud või olulisel määral lõppenud.

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-16-15682 jäi korteriühistu hagi rahuldamata, kuna korteriühistu üldkoosolek ei olnud võtnud vastu sellekohast korrektset otsust.

Korteriühistute hagiavaldused korteriomandite sundvõõrandamise nõudega rahuldati kohtutes vähemalt kolmel korral: Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 17.05.2019 lahend 2-18-10335; Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 19.03.2019 lahend 2-18-18504, Tartu Maakohtu Tartu kohtumaja 15.03.2019 lahend 2-18- 8240.

Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 11.03.2019 määrusega 2-18-10498 kinnitati võlgniku võlgade ümberkujundamiskava, üheks võlausaldajaks menetluses on korteriühistu ning selles kohtulahendis analüüsitakse korteriühistu kui seadusjärgse pandipidaja õigusi ja pandipidaja positsiooni ning õigusi võlgade ümberkujundamise menetluses.

Kohtusse korteriomaniku vastu sundvõõrandamishagi esitada on võimalik vaid siis kui vajaliku otsuse on teinud üldkoosolek.

Alates 01.01.2018 kehtib tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 613 lõike 1 punkt 1 järgmises sõnastuses: Kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

Eeltoodud sättest tulenevalt kohustab seadus kohtuid lahendama korteriühistu ja korteriomaniku vahelise vaidluse hagita menetluses. Näiteks kirjutab Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumaja 28.03.2019 kohtumääruses 2-18-132053: Kohus leiab, et asja menetlusliiki tuleb muuta, sest avaldus on ekslikult võetud menetluse hagina. Alates 01.01.2018 kehtib TsMS § 613 lg 1 p 1 muudetud versioonis: kohus menetleb hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Seni menetleti korteriühistute poolt korteriomanike vastu esitatud võlanõudeid ainult hagimenetluses ning seaduse muudatus tekitas õigusliku segaduse, sest hagi esitamisel ei ole kohtule teada, kas nõude aluseks on lihtsalt tasumata arved või on vaidlus korteriomandi eseme valitsemise üle. Nimetatud asjaolud selguvad tavapäraselt kostja vastuse saamisel. Riigikohus tegi aga 14.11.2018.a otsuse tsiviilasjas 2-12-24747, mille p-s 16 ja 17 leidis, et nimetatud vaidlusi tuleks lahendada üldiselt hagita menetluses ning p-s 18 pidas kolleegium vajalikuks selgitada ka menetlusosaliste ringi. Eeltoodu alusel leiab maakohus, et on asja võtnud menetlusse ebaõige menetlusliigi alusel ja seetõttu tuleb asja menetlusliiki muuta: asja tuleb menetleda hagita menetluses. Menetlusosalisteks on käesolevalt avaldaja (korteriühistu) ning puudutatud isik (võlgnikust korteriomanik).

Kohus selgitab ka, et vastavalt TsMS 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus selgitab, et menetlusosaliste õigusi menetlusliigi muutmine ei kahjusta, kuna hagita menetluses on kohtul endal suurem uurimiskohustus erievalt hagimenetlusest, mida kohus lahendab vaid poolte taotluste alusel.

Alates 01.01.2018 lahendab kohus asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, hagita menetluses.

Endiselt on probleemiks Vene Föderatsiooni kodanikest korteriühistu liikmed, kellele esitatavaid nõudeid meie kohtud menetleda ei saa. Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 15.05.2019 määrusega 2-19-6011 keeldus kohus korteriühistu avalduse menetlusse võtmisest ja selgitas: „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“ (õigusabilepingu) artikli 1 kohaselt, ühe lepingupoole kodanikel on teise lepingupoole territooriumil oma isiklike ja varaliste õiguste suhtes samasugune õiguskaitse nagu selle lepingupoole kodanikel. Artikli 21 p 1 ja 2 kohaselt on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviilasju, kui puudutatud isikul on tema territooriumil elukoht või kui selleks on poolte kirjalik nõusolek. Riigikohus on selgitanud, et kui kostja elab Venemaal, siis ei saa tema elukohaks lugeda vaidluse esemeks olevat korteriomandit (RKTKm 2-16-19080 p 9). Kuna puudutatud isikutel puudub Eesti Vabariigis elukoht, ei ole Eesti kohus pädev asja menetlema. Samuti puudub poolte kirjalik nõusolek asja lahendamiseks Eesti kohtus.

Kui korteriühistu liige elab Venemaal, ei saa tema vastu esitada avaldust Eesti kohtusse.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 13.05.2019 määrusega 2-18-13317 määruskaebuse läbi vaatamata, sest selle esitanud inimesel (korteriühistu liikme esindaja volikirja alusel) puudus seaduses ettenähtud kvalifikatsioon esindajana kohtumenetluses osalemiseks.

Lepinguliseks esindajaks kohtus võib olla advokaat või õigusteaduse magistrikraadiga jurist.

Tartu Ringkonnakohus lahendas kaasust, kus korteriühistu liige soovis kohtu abil saada ühistu juhatuselt teda huvitavat informatsiooni, mida avalduse asjaolude kohaselt talle ei väljastatud. 05.03.2019 otsusega 2-18-14761 jäeti avaldus rahuldamata, kuna selleks ajaks oli astunud tagasi korteriühistu juhatuse ainus liige ning korteriühistul ei olnud juhatust. Kohtulahendist loeme: KrtS § 45 lg 3 kohaldamise vältimatu eeldus on see, et juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest. Pärast avalduse esitamist astus ühistu ainus juhatuse liige tagasi ja KrtS § 24 lg 4 järgi hakkasid juhatuse kohustusi täitma korteriomanikud, teiste hulgas avaldaja ise. Seega muutus menetluse kestel olukord ja avaldaja õiguskaitse vajadus langes ära, kuna juhatuse keeldumine kui nõude eeldus puudub. /…/ Kuna avaldaja on juhatuse kohustusi täitev isik, on nõue põhjendamatu ja maakohus jättis selle õigustatult rahuldamata.

Dokumentidega tutvumist nõudis korteriühistu liige ka tsiviilasjas 2-17-3945, kus Tallinna Ringkonnakohus 31.01.2019 otsuse punktis 26 kirjutab: VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni ja ettenäitamise või tutvumisega seotud ohu vastu tagatise andmiseni. Kostja on avaldanud, et ta kasutab õigust keelduda dokumentidega tutvumise võimaldamisest, kuni talle on tasutud dokumentidega tutvumise kulud (kulu raamatupidaja teenuse eest) summas 24 eurot, s.o tutvumiskulud 1 tunni eest. Hageja esindaja oli ringkonnakohtu 14.01.2019 istungil nõus tasuma dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohustada kostjat võimaldama hagejal dokumentidega tutvuda tingimusel, et hageja on tasunud eelnevalt kostjale dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot.

Korteriühistu liikmelt võib küsida dokumentidega tutvumise eest tasu.

Korteriühistule, kellel oli tähtaegselt majandusaasta aruanne esitamata, tegi Tartu Maakohtu registriosakond trahvi 200 eurot. Korteriühistu vaidlustas trahvi määramise, ent 01.02.2019 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega 2-18-18745 jäi ühistu kohustus maksta trahvi jõusse ning muuhulgas pidas vajalikuks kohus selgitada otsuse punktis 10: Ringkonnakohus juhib trahvitu tähelepanu TsMS § 46 lg-le 3, mille kohaselt ei vabasta kohustuse rikkumise eest isikule määratud trahv teda kohustuse täitmisest ning kui kohustust pärast trahvi määramist ei täideta, võib määrata uue trahvi.

Majandusaasta aruande tähtaegselt esitamata jätmisele võib kaasneda trahv korteriühistule.

Esimesel poolaastal jõustus ka mitu korteriühistute jaoks olulist Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendit.

16.01.2019 kohtumääruses 2-18-10407 ütles kõrgem kohus: Asja materjalidest nähtuvalt on avaldaja põhikirja p 6.10 kohaselt korteriühistu teistkordne üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa vähemalt 1/3 liikmete üldarvust. Avaldaja leiab, et kuna põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku kvooruminõue on vastuolus alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 23 lg-ga 1, tuleb korduva koosoleku otsustusvõimelisusele kohaldada seaduses sätestatut. Kolleegium nõustub avaldajaga, et kuna KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust seaduses sätestatust teisiti, tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldada põhikirja asemel KrtS § 23 lg-t 1.

/…/ Eeltoodust nähtuvalt ei ole KrtS § 23 lg-s 1 märgitud võimalust reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. /…/

Kolleegiumi hinnangul oli seadusandjal tahe välistada KrtS-i kehtestamisega võimalus reguleerida põhikirjaga korteriomanike korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. Kolleegiumi arvates kinnitab seda KrtS-i eelnõu seletuskiri, mille kohaselt on KrtS-i eesmärk mh tagada suurem õigusselgus, sest korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kehtivuse tingimused on kõigil juhtudel samad, ning vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid. Seletuskirja järgi saab korteriomanike vähemus võtta kõigile korteriomanikele kohustuslikke otsuseid vastu korduval koosolekul, et tagada korteriomandite teostamine ka olukorras, kus korteriomanike enamus ei tunne selle vastu huvi (Riigikogu XII koosseis; 462 SE seletuskiri, lk-d 45 ja 49).

Kolleegium asub eelnevaga arvestades seisukohale, et KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust erinevalt seaduses sätestatust. See kehtib ka olukorras, kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Kuna avaldaja põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kvoorumi nõue on vastuolus seadusega, tuleb lähtuda KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel KrtS § 23 lg-st 1, mille kohaselt on sama päevakorraga kokku kutsutud uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.

Korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida vaid neid küsimusi, milleks on KrtS andnud selgesõnalise võimaluse. Kui reguleeritakse küsimust, milleks seadus volitusnormi ei anna, kehtib siiski seaduses sätestatu.

03.04.2019 lahendis 2-17-16823 kirjutas kõrgem kohus: Kolleegium märgib korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21).

Olukorra kohta, kus korteriomanikud otsustavad korteriomanike sõiduautodele parkla ehitamise või laiendamise üle, selgitab kolleegium järgmist. Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Kolleegium leidis viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15 tehtud otsuse p-s 12, et selles asjas tuvastatud asjaoludel ei olnud parkla laiendamisel (parkla laiendamiseks vähendati haljasala 2,5 m pikkuse riba võrra) tegu korterelamu juurde kuuluva maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, mistõttu AÕS § 74 lg 1 ei kohaldu ja seda küsimust võis otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Mis puudutab hoone ümberehitamist, siis on kolleegiumi hinnangul tuvastatud asjaoludel nõutav kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 järgi pööningu väljaehitamise otsustamiseks (vt Riigikohtu 4. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12, p 15). Samuti on kolleegium leidnud, et kaasomanike kokkulepe on tuvastatud asjaoludel AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8). Kolleegium rõhutab, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. Kolleegium märgib lisaks, et AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).

Selle üle, kas konkreetsel juhul on tegemist kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada iga küsimuse arutamisel eraldi, asjaolusid arvestades.

16.04.2019 lahendis 2-18-7846 peab kõrgem kohus vajalikuks rõhutada: Käesolev asi on hagita menetluse asi ja seega on kohtul tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist kohustus selgitada välja kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud ja vajaduse korral koguda ise tõendeid või teha ettepanek tõendite esitamiseks (TsMS § 477 lg 7). Asja uuel läbivaatamisel tuleb välja selgitada, millise sisuga otsus vaidlusalusel üldkoosolekul tegelikult vastu võeti. Menetlusosalistele tuleb anda võimalus esitada uusi tõendeid ja kohtul on tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist õigus koguda tõendeid ka omal algatusel. Samuti tuleb kõiki asjas kogutud tõendeid nõuetekohaselt hinnata.

Kolleegium selgitab, et korteriühistu üldkoosoleku protokoll on dokument, mis koostatakse eesmärgiga dokumenteerida koosoleku käik ja koosolekul vastu võetud otsused. Ringkonnakohus märkis KrtS § 20 lg-le 1 ja MTÜS § 21 lg-le 6 viidates, et korteriühistu üldkoosoleku protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija.

/…/ TsMS § 613 lg 1 p 4 ja § 614 lg 2 järgi on korteriühistu organi otsuse vaidlustamise menetluses menetlusosaliseks avaldaja ja korteriühistu.

Kui soovid end korteriühistu juhina täiendada, oled oodatud meie juriidilistele koolitustele, registreeruda saad SIIN.

Vasta Anonüümne-le Tühista vastus

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga