Kas teadsite, et seadusest tulenevalt jagatakse kõik majandamiskulud korteriühistus proportsioonis korterite suurusele, arvestamata veemõõturite näitusid ega korteris elavate inimeste arvu? Kui korteriühistus soovitakse jagada kulusid teisiti kui ruutmeetripõhiselt, tuleb see konkreetselt panna kirja korteriühistu põhikirjas. Sellest, kui korteriühistu üldkoosolekul võetakse vastu otsus, et vee eest tasutakse vastavalt tegelikule tarbimisele veemõõtjate näitude tulemusi arvestades, ei piisa. Erisused seaduses sätestatust tuleb kajastada korteriühistu põhikirjas.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Teisisõnu: Kui korteriühistul ei ole põhikirja, jagunevad kõik majandamiskulud korteriomanike vahel ruutmeetripõhiselt. Näiteks kui korterites ongi veemõõturid ja kuni eelmise aasta lõpuni tasuti ühisuses haldusfirmale veemõõturite näitude põhjal tarbitud vee eest, siis nüüd, kui riik on moodustanud kortermajas ühistu, tuleb juhinduda korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ning kõik majandamiskulud jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele ehk ruutmeetripõhiselt. Kui on soov maksta vee eest vastavalt tegelikule tarbimisele, tuleb korteriühistus võtta vastu põhikiri ja vee eest tasumine sel viisil põhikirjas sätestada.
Selguse huvides meenutame, et kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lõige 1 kõlas sedasi: Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
Vaatame esmalt, mida seadusandja ka uues seaduses sellise regulatsiooni juurde jäädes seaduse eelnõu seletuskirjas selgitas ja seejärel toome mõned näited senisest asjakohasest kohtupraktikast.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast võime lugeda:
Põhikirjaga on võimalik ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist. Seejuures võib nende kulude korteriomanike vahelise jaotuse aluseks olla nii üldine, lg-s 1 sätestatud põhimõte (kaasomandiosa suurus) kui ka korteriomaniku poolt tarbitud teenuse maht.
Võimalik on ka kindla suurusega ettemaksu ja tegeliku tarbimise kombineerimine, sellisel juhul tuleb aasta lõpus teha tasaarvestus vastavalt kulude tegelikule suurusele. Selle iseenesest hea mudeli rakendamist võib takistada korteriomanike vähene usaldus korteriühistu juhtide vastu ja ettekujutus, et ainult pärast kulude suuruse selgumist nende eest tasumine annab piisava kontrolli ühistu tegevuse üle.
Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas toimub tegeliku tarbimise suuruse kindlaks tegemine.
Üldiselt levinud vahendiks on veemõõtja kasutamine tarbitud vee koguse kindlaks tegemiseks. Seejuures tuleb arvestada, et korteriühistu ei ole korteriomaniku suhtes teenuse osutajaks, vaid ainult korteriomanike poolt ühiselt tarbitud teenuse eest teenuse osutajale tasumise vahendiks. Seega, kui korteriomanikud on kokku ühes kuus vett tarbinud 100 m³ ja korteriühistu on kohustatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutajale selle eest tasuma 200 eurot, siis tuleb korteriomanike vahel ära jagada kulu suurusega 200 eurot. Kui kõigi korteriomanike esitatud veenäitude summa on täpselt 100 m³, siis on jagamine lihtne. Praktikas on nii täpse kokkulangevuse saavutamine aga keeruline juba seetõttu, et näitude võtmise aeg on erinev. Seega tuleb põhikirjas ette näha nii see, kuidas jaguneb veekulu korteriomanike vahel näitude erinevuse korral, kui ka see, kuidas jaguneb kulu, kui mõni korteriomanik näitu ei esita.
Kulude jagamine vastavalt korteriomaniku poolt tarbitud teenuse mahule on võimalik ka muul viisil, kui mõõteseadmeid kasutades. Näiteks on võimalik põhikirjaga määrata, et soojusenergia eest tasutakse vastavalt köetavate ruumide pindalale või ruumalale. Samas peab jaotuse alusel siiski olema piisavalt adekvaatne seos kuluga – näiteks tarbitud vee kulu jagamine vastavalt köetavate ruumide ruumalale ilmselt ei oleks adekvaatne.
Kui korteriühistu jagab korteriomanike vahel majandamiskulud ebaõigesti, seadust eirates, on ühistu liikmetel õigus keelduda tasumast arve seda osa, mis on arvestatud ebaseaduslikult.
16.07.2018 kohtuotsuse tsiviilasjas 2-17-5623 (KÜ Sõpruse 242 hagi X vastu võlgnevuse nõudes) punktis 13 rõhutab Harju Maakohus kokkuvõtlikult:
Riigikohus on märkinud, et KÜS § 15¹ lg 1 sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. /…/ Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 15¹ lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 15¹ lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma (vt Riigikohtu 16.06.2010 otsus nr 3-2-1-53-10, p 14).
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2011 otsuse punkt 11 annab meile teada: Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine.
10.08.2017 kohtuasjas 2-17-1603 selgitas Tallinna Ringkonnakohus: Reeglina toimub majandamiskulude jaotamine ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel (KÜS § 151 lg 1). Juhtumid, mil sellest kõrvale kaldutakse, peavad olema sätestatud põhikirjas. Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-2-1-28-11, et kui korteriühistu põhikirjaga soovitakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Ei piisa sellest, et põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel.
Kohtu infosüsteemis on sadu kohtulahendeid, kus kõne all muuhulgas majandamiskulude arvestamise seaduslikkus. Tsiteerimiseks valisin veel Tallinna Ringkonnakohtu 8.10.2013 otsuse tsiviilasjas 2-10-39645:
Kostja pole vastu vaielnud nende kohustuste olemasolu suhtes, vaid nende suurusele ning arvestusviisile. Seega tulnuks hagejal tõendada kulu olemasolu, selle suurust ja kostjale esitatud kulu arvestuse aluse ja metoodikat. Kohtul tuleb vaidluse olemasolu korral võtta seisukoht, kas hageja esitatud arvestus kulude osas on põhjendatud ja seaduslik. Tegemist on rahalise nõudega, mis peab olema kontrollitav.
Maakohus on leidnud õigesti, et KÜS § 151 lg 1 järgi ruutmeetripõhisest majanduskuluarvestusest saab kõrvale kalduda üksnes juhul, kui see on sätestatud põhikirjas, üldkoosoleku otsusega seda teha ei saa. Kuna kumbki pool pole vaidlustanud, et KÜ elupindade suurus on 2126 m2, on maakohtul võimalik arvetel nõutud kulud ümber arvestada ruutmeetripõhisele arvestusele.