Kui korteriomanik elab Venemaal ja korter on hooleta…

Kui Venemaa Föderatsiooni kodanik on ostnud korteriomandi Eestis, siis ilma sellekohase eelneva kokkuleppeta ei saa selle korteriomandiga seotud vaidlusi lahendada Eesti Vabariigi kohtus.

Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 123 tulenevalt omavad rahvusvahelised lepingud prioriteeti riigisiseste seaduste suhtes. Eesti Vabariigi ja Venemaa Föderatsiooni vahel on sõlmitud 26. jaanuaril 1993 „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“. Kohtualluvuse määratlemisel kuulub kohaldamisele riikidevaheline leping, mitte tsiviilkohtumenetluse seadustik.

Eesti-Vene õigusabilepingu artikli 21 lõike 1 järgi on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviil- ja perekonnaasju, kui kostjal on tema territooriumil elukoht.

Seega juhtudel kui Venemaa kodanik on ostnud korteri Eestisse, ent sellesse korterisse elama ei asu, ei saa ka korteriühistu ees kogunevaid võlgasid mõista välja korteriomanikult Eesti kohus.

Korteriühistud kulutavad aega, energiat ja ka raha õigusabiteenusele, pöördudes nõuetega kohtusse, ent kohtud jätavad hagiavalduse läbi vaatamata.

Nii jättis Viru Maakohus 11.06.2020 määrusega tsiviilasjas 2-17-8092 läbi vaatamata Korteriühistu Püssi Viru 4 hagi A.T. vastu võlgnevuse nõudes; Tartu Ringkonnakohus 27.02.2020 määrusega tsiviilasjas 2-18-101952 XXXX KORTERIÜHISTU hagi Natalia Timofeeva vastu võlgnevuse väljamõistmiseks; Viru Maakohus 16.12.2019 määrusega tsiviilasjas 2-19-18822 Lüganuse vald Purtse küla Ranna korteriühistu hagi A. K. vastu korteri sundvõõrandamise nõudes. Põhjuseks, et korteriühistud peavad nõuet esitades juhinduma riikidevahelisest lepingust ja pöörduma nõuetega Vene Föderatsiooni kohtu poole.

Tundub tupikseisuna, ent ometi on sellest olukorrast väljapääs.

Juhul kui kortermajas on mõne korteri omanikuks kinnistusraamatus Vene Föderatsioonis elav inimene, kes korteriühistule arveid ei tasu ja enda vara eest vajalikul määral hoolt ei kanna, on üheks võimaluseks pöörduda kohtusse tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 516 lõike 1 punkti 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 18 lõike 1 alusel ning paluda kohtul määrata korteriomandile hooldaja, kuna vaja on hoolitseda korteriomandi eest, mis kuulub inimesele, kelle viibimiskoht võib küll olla teada, ent kes ei saa oma asjade eest ise hoolitseda.

Kui vara hooldajaks kohtu poolt määratud isik leiab, et  korteriomaniku huvides on korteriomandi müümine – eelkõige on selline olukord tekkinud siis kui korteriomandil lasuvad võlad on võrreldavas suuruses korteri väärtusega -, siis saab vara hooldaja pöörduda teda määranud kohtu poole, paludes kohtult nõusolekut korteriomandi võõrandamiseks.

Sellisele avaldusele kohaldub kohtu alluvuse osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 112.

Tartu Ringkonnakohus kirjutab 12.08.2020 kohtumääruses tsiviilasja 2-18-15243 punktis 5: /…/ avaldus on esitatud TsMS § 516 lg 4 ja TsÜS § 18 lg 3 alusel ning Eesti kohus on pädev avaldust lahendama.

KORTERIÜHISTU LIIKME ÕIGUS SAADA INFOT

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 45 lõige 1 sätestab: Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Ka võlaõigusseaduse § 1015 kohaselt: Teise isiku valduses oleva dokumendiga tutvuse vastu õigustatud huvi omav isik võib valdajalt nõuda dokumentidega tutvumise lubamist, kui dokument on koostatud dokumendiga tutvuda sooviva isiku huvides või kui dokumendis on kajastatud selle isiku ja dokumendi valdaja vaheline õigussuhe või nendevahelise tehingu ettevalmistamine.

KrtS kahe kehtimisaasta jooksul on korteriomanikud pöördunud ka kohtute poole, sest pole juhatuselt nõutud dokumente tutvumiseks saanud. Allpool teeme ülevaate uuematest selleteemalistest kohtulahenditest.

************************************************

Tsiviilasja 2-17-3945 tingis olukord, kus Tallinn, Katleri tn 3 korteriühistu ei võimaldanud korteriühistu liikmel tutvuda varasemate perioodide arvetega. Kohtusse pöördus pärija, kelle huviks oli veenduda, et pärandajale varasematel aastatel ülemääraseid arveid ei esitatud. 31.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsuses sisalduvad mõned tähelepanuväärsed seisukohad:

  • Riigikohus on 17.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-10 p-s 11 selgitanud, et isikul on asja ettenäitamise vastu õigustatud huvi üksnes juhul, kui tal ei ole võimalik saada asjaga seotud nõude kohta selgust muul viisil.
  • Dokumentidega tutvumise nõuetes tuleb arvestada, et raamatupidamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et raamatupidamise algdokumente peab raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat alates selle majandusaasta lõpust, kuis majandustehing algdokumendi alusel raamatupidamisregistris kirjendati.
  • VÕS § 1016 sätestab, et asi või dokument tuleb ette näidata või sellega tutvumist võimaldada asja või dokumendi asukohas.
  • VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni /…/

Konkreetses kaasuses oli korteriühistu liikmele osa arvetest kättesaadavad teises kohtuvaidluses, kus korteriühistu oli need arved tõenditena esitanud. Dokumentidega tutvumise kuluks hinnati selles asjas kulu raamatupidaja teenuse eest 24 eurot.

************************************************

Tsiviilasjas 2-18-9590 esitasid korteriühistu liikmed avalduse kohustamaks Tallinn, Tuulemaa 10 korteriühistut teavet andma. Avaldus jäeti kohtu poolt menetlusse võtmata ning 06.02.2019 kohtumääruses leidis Tallinna Ringkonnakohus:

  • KrtS ei näe ette tähtaega, millise jooksul peab korteriühistu teabenõudele vastama. Samuti ei tulene selline tähtaeg muudest õigusaktidest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-16-3492 tehtud määruse p-s 11 selgitanud, et ÄS § 166 lg 3 järgi on kohtu kaudu teabe saamise eelduseks esiteks see, et osanik on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust ühingult. Selle reegli eesmärk on suunata äriühingu osanikke esmalt suhtlema äriühinguga kohtuväliselt. Teiseks peab juhatus olema teabe andmisest või dokumentidega tutvumiseks esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud. Alles siis, kui juhatus keeldub teavet andmast või dokumentidega tutvuda võimaldamast, või kui on selge, et juhatus ei vasta avaldaja teabenõudele, on alus pöörduda avaldusega kohtusse.

************************************************

Ka Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu liikmed pöördusid kohtusse dokumentidega tutvumise võimaldamise nõudega. Esimese astme kohus menetles avaldust, ent 07.06.2019 Tallinna Ringkonnakohtu määruse kohaselt oli siingi tegemist olukorraga, kus korteriühistu liikmed ei olnud dokumentidega tutvumise võimaldamist kohtuväliselt taotlenud korteriühistult. Ringkonnakohus jättis ühistu liikmete avalduse seetõttu läbi vaatamata.

************************************************

Korteriühistu liige Avo Mets on pöördunud kohtusse avaldusega Tartu linn, Narva mnt 149 korteriühistu kohustamiseks dokumentidega tutvumise võimaldamiseks ja teabe andmiseks. Osaliselt ühistu liikme avaldus Tartu Maakohtu 12.12.2019 kohtumäärusega rahuldati.

Selles kaasuses on lisaks seaduslikele alustele toonud kohus välja, et korteriomanikul on vastavalt KÜ Tartu Narva mnt 149 põhikirja p-dele 2.1.4 ja 2.1.7 õigus saada juhatuselt teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda dokumentidega ning saada juhatuse koosoleku protokoll või sellest osast ärakiri ning KÜ juhatus kohustub p 3.7.9 järgi andma ühistu liikmetele teavet kõigi ühistu tegevusse puutuvates küsimustes.

Varasemas korteriühistu põhikirjas puudus säte selle kohta, et korteriühistul on kohustus korteriomanikule korteriühistu juhatuse koosoleku protokoll isiklikult üle anda või e-postiaadressile edastada.

Kohtumääruse punktis 9 seisab: Kohus leiab, et avaldaja nõudel avaldada avaldajale kirjalikult halbade kavatsustega korteriühistu liikmete nimed või korterinumbrid, puudub seaduslik alus ning see nõue tuleb jätta rahuldamata.

************************************************

Samade menetlusosaliste vahel toimus teinegi vaidlus ning 14.11.2019 kohtumäärusega 2-19-11982 rahuldati osaliselt Avo Metsa avaldus  Tartu linn, Narva mnt 149 korteriühistu vastu korteriühistult teabe saamiseks.

************************************************

24.10.2019 kohtumäärusega tsiviilasjas 2-18-16183 rahuldati Harju Maakohtu Tallinna kohtumajas A.K. avaldus Tallinn, Virmalise tn 5 korteriühistu vastu Morrison Ehitus OÜ-ga sõlmitud töövõtu lepinguga tutvumiseks.

Muuhulgas loeme kohtumäärusest: Puudutatud isik on tuginenud asjaolule, et leping, millega tutvumist avaldaja soovib, on lepingu enda sätete järgi konfidentsiaalne. Kohus märgib, et KrtS § 45 lg 1 järgi tuleb eeldada, et ühistu liikmel on õigus tutvuda kõikide ühistu dokumentidega. Sellisteks dokumentideks on muuhulgas lepingud, mida ühistu on sõlminud kolmandate isikutega. Kohus on seisukohal, et ühistu ei saa dokumentidega tutvumisest keeldumise alusena viidata asjaolule, et lepingus on pooled kokku leppinud konfidentsiaalsuses. Kõiki lepinguid sõlmides peab ühistu arvestama KrtS § 45 lg 1 nõudega, et ühistu liikmetel on õigus kõikide ühistu sõlmitud lepingutega tutvuda. Kolmanda isikuga sõlmitud konfidentsiaalsuskokkuleppe sõlmimine ja sellele viitamine teabeõigusest keeldumisel on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 2 järgi.

Samuti leiab kohus selles lahendis: Teiselt poolt on töövõtulepingu tingimused väga olulised ühistu liikmetele, et kontrollida, kas juhatus on tegutsenud ühistu parimates huvides.

************************************************

Korteriühistu liikmed pöördusid tsiviilasjas 2-19-7931 kohtu poole avaldusega Tallinn, A.H. Tammsaare 121 korteriühistu vastu kohustamaks korteriühistut võimaldama dokumentidega tutvumist. Kohus võttis avalduse menetlusse, ent seejärel korteriühistu nõustus avaldusega ning soovis asja lõpetamist ja avaldajad võtsid avalduse tagasi.

Kuna korteriühistu liikmete nõue tutvuda dokumentidega rahuldati juhatuse poolt alles kohtusse pöördumise järel, jäid siin avaldaja menetluskulud korteriühistu kanda.

************************************************

Liidia Mihkelsoo avalduse Tartu linn, Kaunase pst 82 korteriühistu kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks rahuldas kohus osaliselt ning kirjutas 3.09.2019 kohtumääruses muuhulgas:

  • Korteriomanik saab KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt nõuda korteriühistult üksnes seda teavet, mida tal ei ole, või tutvuda dokumentidega, millega ta ei ole tutvunud. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei saa ilma mõjuva põhjuseta panna korteriühistule kohustust esitada korduvalt sama teavet või võimaldada dokumentidega korduvalt tutvuda. Samas peab korteriühistu vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
  • Kohus märgib täiendavalt, et KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei ole avaldajal õigust nõuda teavet kirjaliku taasesitamist võimaldavas vormis ega saada korteriühistu dokumentidest koopiaid. Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik ja kontrollitav. See tähendab muuhulgas seda, et dokumentidega vahetu tutvumise korral tuleb korteriühistul anda avaldajale dokumentidega tutvumiseks aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, sh, kui avaldajal on võimalik jooksvalt kas pildistades või muul viisil dokumentide sisu jäädvustada, siis ei ole see tutvumise ajal keelatud.