Kui korteriomanik elab Venemaal ja korter on hooleta…

Kui Venemaa Föderatsiooni kodanik on ostnud korteriomandi Eestis, siis ilma sellekohase eelneva kokkuleppeta ei saa selle korteriomandiga seotud vaidlusi lahendada Eesti Vabariigi kohtus.

Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 123 tulenevalt omavad rahvusvahelised lepingud prioriteeti riigisiseste seaduste suhtes. Eesti Vabariigi ja Venemaa Föderatsiooni vahel on sõlmitud 26. jaanuaril 1993 „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“. Kohtualluvuse määratlemisel kuulub kohaldamisele riikidevaheline leping, mitte tsiviilkohtumenetluse seadustik.

Eesti-Vene õigusabilepingu artikli 21 lõike 1 järgi on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviil- ja perekonnaasju, kui kostjal on tema territooriumil elukoht.

Seega juhtudel kui Venemaa kodanik on ostnud korteri Eestisse, ent sellesse korterisse elama ei asu, ei saa ka korteriühistu ees kogunevaid võlgasid mõista välja korteriomanikult Eesti kohus.

Korteriühistud kulutavad aega, energiat ja ka raha õigusabiteenusele, pöördudes nõuetega kohtusse, ent kohtud jätavad hagiavalduse läbi vaatamata.

Nii jättis Viru Maakohus 11.06.2020 määrusega tsiviilasjas 2-17-8092 läbi vaatamata Korteriühistu Püssi Viru 4 hagi A.T. vastu võlgnevuse nõudes; Tartu Ringkonnakohus 27.02.2020 määrusega tsiviilasjas 2-18-101952 XXXX KORTERIÜHISTU hagi Natalia Timofeeva vastu võlgnevuse väljamõistmiseks; Viru Maakohus 16.12.2019 määrusega tsiviilasjas 2-19-18822 Lüganuse vald Purtse küla Ranna korteriühistu hagi A. K. vastu korteri sundvõõrandamise nõudes. Põhjuseks, et korteriühistud peavad nõuet esitades juhinduma riikidevahelisest lepingust ja pöörduma nõuetega Vene Föderatsiooni kohtu poole.

Tundub tupikseisuna, ent ometi on sellest olukorrast väljapääs.

Juhul kui kortermajas on mõne korteri omanikuks kinnistusraamatus Vene Föderatsioonis elav inimene, kes korteriühistule arveid ei tasu ja enda vara eest vajalikul määral hoolt ei kanna, on üheks võimaluseks pöörduda kohtusse tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 516 lõike 1 punkti 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 18 lõike 1 alusel ning paluda kohtul määrata korteriomandile hooldaja, kuna vaja on hoolitseda korteriomandi eest, mis kuulub inimesele, kelle viibimiskoht võib küll olla teada, ent kes ei saa oma asjade eest ise hoolitseda.

Kui vara hooldajaks kohtu poolt määratud isik leiab, et  korteriomaniku huvides on korteriomandi müümine – eelkõige on selline olukord tekkinud siis kui korteriomandil lasuvad võlad on võrreldavas suuruses korteri väärtusega -, siis saab vara hooldaja pöörduda teda määranud kohtu poole, paludes kohtult nõusolekut korteriomandi võõrandamiseks.

Sellisele avaldusele kohaldub kohtu alluvuse osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 112.

Tartu Ringkonnakohus kirjutab 12.08.2020 kohtumääruses tsiviilasja 2-18-15243 punktis 5: /…/ avaldus on esitatud TsMS § 516 lg 4 ja TsÜS § 18 lg 3 alusel ning Eesti kohus on pädev avaldust lahendama.

Korteriomandi võõrandamisnõue

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lõige 1 sätestab: Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

Samas sõnastuses kehtis korteriomanike ühise nõude õigus oma kohustusi rikkuva korteriomaniku suhtes ka varasemas korteriomandiseaduses, sestap ei ole tegemist kaugeltki uudse regulatsiooniga.

Tsiviilasjas 2-18-17781 (28.11.2018) jättis kohus määrusega avalduse menetlusse võtmata, kuna korteriühistu ei olnud korteriomanikule, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, nõuet üldse kättegi toimetanud.
Kohus selgitas, et antud nõude kohtule esitamiseks hagejal tuleb; 1) kostjale kätte toimetada nõue korteriomandi võõrandamiseks, 2) võimaldada kostjal vabatahtlikult kolme kuu jooksul, alates võõrandamise nõude (üldkoosoleku otsuse) kostjale kättetoimetamisest, korteriomand võõrandada. Alles siis, kui kostja korteriomandit vastavasisulise nõude kättesaamisest kolme kuu jooksul ei võõranda, on hagejal õigus esitada kohtule hagiavaldus kostja vastu korteriomandi võõrandamise nõudes, kusjuures hagiavaldusele tuleb lisada muuhulgas ka tõendid selle kohta, millal on kostjale nõue korteriomandi võõrandamiseks kätte toimetatud.

Selle lahendi juures on huvitav märkida, et korteriühistu Viru-Nigula vald, Kunda linn, Eha tn 3 korteriühistu oli oma nõudes ebatavaliselt järjekindel – täpselt sama nõude oli see korteriühistu esitanud kuu aega varem ja tsiviilasjas 2-18-15919 oli kohus otsustanud samuti – hagiavaldust ei võetud menetlusse, sest korteriühistu liikmele, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, ei olnud korteriühistu oma sellisest nõudest enne kohtusse pöördumist teadagi andnud.

Ka tsiviilasjas 2-16-15682 (28.02.2018) oli kohtuotsus hageja, kelleks oli Korteriühistu Faehlmanni 3, kahjuks põhjusel, et nõude esitanud korteriühistu kohtusse pöördumise eelne tegevus ei olnud korrektne. Kohus on oma otsuses selgitanud: Ringkonnakohus leiab, et korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsuseta, milles nõutakse korteri omanikult korteri võõrandamist, ei saa /…/ esitatud hagi rahuldada. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu ning selle nõude rahuldamiseks on seaduses sätestatud eeldusena korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus, milles isikut kohustatakse korter võõrandama. Nimetatud eeldus on sätestatud selleks, et oleks kahtlusteta võimalik tuvastada enamuse korteriomanike sellekohane tahe. Teiseks peab isik, kes korduvalt rikub oma kohustusi teiste korteromanike suhtes, olema teadlik kehtivast võõrandamisnõudest ja selle aluseks olevatest etteheidetest. Üldreeglina annab sellisest kehtivast otsusest teadasaamine võimaluse rikkujale oma korter vabaturul ehk võimalikult kõrge hinnaga müüa. Teatud juhtudel annab see võimaluse ka rikkumise, mis võõrandamisnõude otsustamisel eksisteeris, kõrvaldada, et vältida /…/ hagi esitamist.

Tsiviilasjas 2-17-9813 (24.05.2018) rahuldas kohus Sillamäe linn, Geoloogia tn 20 korteriühistu hagiavalduse korteriomandi võõrandamise nõudes. Kohtuotsusest ei selgu, kui palju on kohustatud korteriomanikud otsuse tegemise ajal korteriühistule võlgu. Nimetatud on, et 30.09.2015 kokkuleppe (tl 15) kohaselt võlgneb kostja I hagejale 01.09.2015 seisuga 10425,95 eurot, sealhulgas 5607,86 eurot põhivõlga ja 4734,66 eurot viivist, lisaks jooksev makse 83,43 eurot.

14.05.2018 rahuldas kohus tsiviilasjas 2-17-15071 Tapa vald, Tapa linn, Üleviste tn 12 korteriühistu nõude korteriomandi võõrandamiseks. Tegemist on tagaseljaotsusega ja et tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lg 3 kohaselt tagaseljaotsuse tegemisel võib otsuse kirjeldav osa ja põhjendused esitada lihtsustatud vormis, siis ei ilmne kohtuotsusest, mis konkreetselt tingis korteriühistu nõude.

Tapa vald, Tapa linn, Hommiku pst 2 korteriühistu hagiavaldust (tsiviilasi 2-16-6308) kohus 19.01.2018 otsusega ei rahuldanud ning korteriühistu kanda jäid nii tema enda kui ka kostja menetluskulud. Kohus märgib otsuses, et hageja poolt DVD-plaatidel esitatud videomaterjalidega on tõendatud, et kostja ja temaga koos elav tütar on väga argessiivse käitumisega, nad ropendavad, vahet pidamata sõimavad majaelanikke ning karjuvad, millega rikuvad teiste majaelanike rahu ja takistavad teistel korteriomanikel oma korteriomandite tavapärast kasutamist. Samuti leiame kohtuotsusest kohtu hinnangu, et ainuüksi käesolevas tsiviilasjas esitatud videomaterjalid on iseenesest piisavad selleks, et nõuda kostjalt /…/ korteriomandi võõrandamist. Ometi pidi asuma kohus seisukohale: /…/ kuna 30.11.2015 kokku kutsutud üldkoosoleku päevakorras ei olnud punkti „X.X. ’i korteriomandi sundvõõrandamise otsustamine“, siis ei olnud üldkoosolek üldse pädev ka korteriomandi nr 3 suhtes sundvõõrandamiseks hagiavalduse esitamist otsustama. Ringkonnakohus täiendas: /…/ eeltoodud päevakorra punkti sõnastus ei olnud piisavalt täpne selleks, et kostja võinuks mõistlikult järeldada, et 31.11.2015 üldkoosolekul kavatseti otsustada nõuda kostjalt korteri võõrandamist. Päevakorra punktist ei ole võimalik aru saada, et üldkoosolekul otsustatakse kostjate korteri võõrandamise nõude esitamise üle. Tulenevalt vaidluse olemusest – korteriomaniku kohustamine võõrandamaks talle kuuluv ja tema poolt isiklikult kasutatav eluruum – on oluline, et eelkõige kostja, aga ka teised korteriühistu liikmed oleksid olnud teadlikud arutelule tuleva küsimuse konkreetsest sisust.

Tsiviilasjas 2-16-126105 (05.01.2018) rahuldas kohus Võru linn, Vilja tn 18b korteriühistu hagiavalduse. Resolutsiooni punkt 4 kohaselt: Kohustada E. S. ja P. S. võõrandama neile kuuluv korteriomand xxxxxxxxx-xxxxxxx hiljemalt 5 kuu jooksul alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest. Kui kostjad määratud tähtaja jooksul ei võõranda neile kuuluvat korteriomandit vabatahtlikult, võõrandada korteriomand asukohaga xxxxxxxxx-xxxxxxx täitemenetluse korras. Võlgnevus korteriühistu ees oli selles asjas 3635 eurot (kokku põhinõue ja viivis), võlg oli kogunenud alates septembrist 2012 (hagiavaldus esitati aastal 2016).

Tsiviilasjas 2-18-13021 palus avaldajaks olev korteriühistu küll varale hooldaja määramist, ent 17.01.2019 tehtud kohtumääruse punktis 16 avaldab kohus seisukoha ka võõrandamisnõude küsimuses:
Korteriomanik ei ole alates korteriomandi ostmisest korteris elanud ega viibinud. Alates 2013. aastast ei ole omanik korteriomandiga seotud kulutusi kandnud, omandi eest hoolitsenud, omandit käsutanud ega kasutanud. Korteriomanik ei ole ca 6 aasta jooksul kordagi tundud oma vara vastu huvi. Samuti ei ole korteriomanik korraldanud oma korteriomandi valitsemist ajal, kui ta ise viibib eemal, mis annab aluse korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks (KrtS § 32).

Mis järeldused saame analüüsitud kohtupraktikast teha?
Kõigepealt saame tõdeda, et selleteemalist kohtupraktikat on väga vähe. Palju küll räägitakse probleemidest võlgnikega ja muudest probleemidest korteriühistutes, ent reaalselt kohtusse pöördumisi on vähe. Eespool kirjeldatud kohtuasjad jagunevad aga selgelt kaheks:
Esiteks kohtusse pöördumised, kus kohtueelselt toimiti korrektselt – kutsuti kokku korteriühistu üldkoosolek, päevakorras oli sõnaselgelt vastav päevakorrapunkt ning otsus vormistati seaduslikult, kohustatud isikut teavitati vastuvõetud otsusest ning talle jäi võimalus oma korter ise, ilma kohtumenetluseta, maha müüa. Sellised hagid kohtusse tõid korteriühistutele võidu – avaldused rahuldati, ühistusse mittesobiv korteriomanik pidi oma korteri müüma ning ka korteriühistu menetluskulud tasuma.
Need juhtumid aga, kus kohtusse pöördumise eel ei täidetud seaduses ettenähtud nõudeid ning kokku oli kutsumata korteriühistu üldkoosolek küsimuse arutamiseks ja korteriomanikuga, kellelt korteri müüki nõuti, ei olnud ühistu piisavalt suhelnud, lahenesid korteriühistu kahjuks vaatamata sellele, et kohus isegi oli (pean konkreetselt silmas tsiviilasja 2-16-6308) selgelt leidnud, et sundvõõrandamisnõude alus on olemas.

Seega: kui keegi korteriühistu liikmetest tekitab sedavõrd suuri probleeme, et teised korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist selle ühistu korteriomanike hulka, võib julgelt kasutada seaduses ettenähtud võimalust esitada sellele korteriomanikele nõue oma korter võõrandada, aga see nõue tuleb esitada täht-tähelt seaduses ettenähtud korrast kinni pidades.

Kuidas saab korteriühistus võtta vastu otsuseid eriolukorra ajal?

Hea on teada, et korteriühistutes ei jää elu seisma, ehkki üldkoosolekule kogunemine otsuste vastuvõtmiseks ei ole praegu võimalik. Vajalikud otsused on võimalik vastu võtta ilma koosolekut kokku kutsumata, kirjalikus menetluses.

Kui korteriühistu juhatus palub korteriomanikelt seisukohta mõnes ühistu elus olulises küsimuses, siis kirjutage kindlasti juhatuse poolt määratud tähtajaks, kas olete juhatuse poolt koostatud eelnõuga nõus. Hääletage kindlasti, sest üldreegliks on, et kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest. Iga hääl loeb ja kirjalikul hääletusel aktiivselt osaledes saate aidata kaasa ühistu toimimisele ka eriolukorras.

Nagu nimetatud, siis koosolekut kokku kutsumata on võimalik otsus korteriühistus vastu võtta kui selle poolt on rohkem kui pooled korteriomanikud. Põhikirjaga võib aga ette näha suurema häälteenamuse nõude ja seetõttu tuleb kindlasti ka põhikirjas sätestatuga end kurssi viia.

Tihti arvatakse, et kirjalikult saab hääle anda vaid digitaalselt, ent seadus sellist piirangut ette ei näe ning oma hääle saab anda ka häält paberkandjal allkirjaga kinnitades. Seetõttu on väga kohane ka helistada inimestele, kes arvutit ei kasuta ja selgitada neile, et nad saavad anda hääle paberkandjal ja nende hääled on väga olulised.

Võib juhtuda, et juhatuse poolt koostatud eelnõus ei ole kõik päris täpselt arusaadav ning on vajadus lisainformatsiooni saamiseks. See, et kõik pole üheselt selge, ei tohiks saada takistuseks hääletamisele, küsige vajadusel eelnõu kohta juhatuselt lisateavet – eriolukorrale kohaselt telefoni või e-kirja teel.

Kirjalikult küsimusi otsustades võib teiste majaelanikega suhelda ning asju arutada – selleks annavad võimalusi nii sotsiaalmeedia kinnised grupid kui ka konkreetse korteriühistu siseveeb, aga mõistagi võib ka lihtsalt naabrile helistada.

Lisaks hääletamisele võite soovi korral kirjalikult ka hääletusel oleva küsimuse kohta enda arvamust avaldada. Oluline on siin silmas pidada, et kui soovite, et Teie arvamus hääletusprotokolli kantaks, peate selleks ka sõnaselgelt soovi avaldama. Sel juhul kui Te ei soovi enda arvamuse protokolli kandmist, jääb see dokumendina protokolli lahutamatuks lisaks.

Kui saabub hääletamiseks ettenähtud tähtaeg, saab juhatus tulemused kokku võtta. Sellest kuupäevast 60 päeva jooksul on võimalik korteriühistu liikmetel otsust vaidlustada – seda mõistagi juhul kui vaidlustamiseks on põhjust ja alust.

Hääletustulemused teeb juhatus korteriomanikele teatavaks hääletusprotokolliga, mis saadetakse viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokoll saadetakse kõikidele korteriomanikele – ka nendele, kes mingil põhjusel enda arvamust kirjalikus menetluses ei avaldanud.

Otsuse vastuvõtmine korteriühistus koosolekut kokku kutsumata on reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 21.

Korteriühistute juhatuse liikmed, kes kirjalikku hääletamist planeerivad, on oodatud veebiloengutele otsuse vastuvõtmisest korteriühistus koosolekut kokku kutsumata.

584 eurot ei kuulu igakuiselt arestimisele

Täitemenetluse seadustiku (edaspidi ka TMS) § 132 sätestab: Sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. Aastal 2020 on  on palga alammäär 584 eurot.

Levinud on eksiarvamus, et võlgnik peab tegema suuri pingutusi selleks, et enda seadusega ettenähtud õigus igakuiselt endale elamiseks miinimumpalga suurune summa jätta. Tegelikult ei tohi kohtutäitur eeldada, et võlgnik saab elamiseks vajalikku sissetulekut sularahas ning selle põhjendusega arestida kogu inimese pangakontodel oleva raha, sealhulgas sissetuleku, mis ei kuulu arestimisele – 584 eurot.

Kahjuks ei ole ajakirjanduses probleemi kuigi palju avatud, ajalehes Postimees on olnud võimalik üksikutel kordadel lugeda, et kohtutäiturite suhtes, kes võlgnikule ettenähtud miinimumsummat ei ole jätnud, on algatatud distsiplinaarmenetlus (näiteks https://majandus24.postimees.ee/6577192/erakorraline-jaht-kohtutaituritele?_ga=2.208745618.1459191487.1583130888-1643440446.1495810934, paberväljaandes on selleteemalised artiklit ilmunud 23.04.2019 ja 06.05.2019).

Kohtutäitur ei esinda täitemenetluses ei võlausaldajat-sissenõudjat ega võlgnikku ja kohtutäituri ametikohustus on täitemenetluse seadustiku mõtte kohaselt kaitsta mõlema menetluspoole õigustatud huve. Võlgniku huvide kaitseks on seadus sätestanud piirangud sissetuleku arestimiseks – põhireegliks on seejuures nõue, et üldreeglina jääb võlgnikule enda sissetulekust elamiseks 584 eurot.

Loomulikult võiks olla võlgnik täitemenetluses ise aktiivne ja kohtutäiturile menetluse läbiviimiseks vajalikku informatsiooni anda, ent ka siis kui võlgnik enda õigusi menetluses ei kaitse, ei tohi kohtutäitur võlgniku pangakontole laekuvat sissetulekut täielikult arestida.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on kirjutanud 05.06.2019 kohtumääruse punktis 15: TMS § 131 lg 1 näeb ette võlgniku sissetulekute loetelu, millele ei saa täitemenetluses üldse sissenõuet pöörata (p-d 1–5, 9 ja 11–12, nt riiklik peretoetus, puudega isiku sotsiaaltoetus) või saab sissenõuet pöörata erandjuhul (p-d 6–8, nt töövõimetoetus, vanemahüvitis; erandi eeldused on sätestatud TMS § 131 lg-s 2) või eriseaduses ettenähtud korras (p 10, riiklik pension). Selliselt on TMS § 131 eesmärk koostoimes eelkõige TMS §-dega 130 ja 132–136 tagada võlgnikule tema suhtes korraldatava täitemenetluse tingimustes tema enda ja tema ülalpeetavate ülevalpidamiseks minimaalselt vajalikud vahendid.

12.03.2018 kohtumääruses tsiviilasjas 2-16-12972 (punkt 23) on kõrgem kohus kirjutanud: Kolleegium leiab täitemenetluse seadustikku eesmärgipäraselt tõlgendades, et võlgnikule ning ka tema ülalpeetavatele tuleb tagada miinimumkaitse ning eluks elementaarselt vajalik (mh toit, küte jne) või selle ostmiseks vajalik raha nii olukorras, kus ta saab TMS § 130 jj kohast sissetulekut, kui ka olukorras, kus talle laekuvad üksnes muud (ühekordsed) summad.

Seda, et TMS § 133 lõige 1 on selge ja üheselt mõistetav ning kohtutäituril on kohustus tagada, et võlgnikule jääks pangakontole seaduses ettenähtud miinimumsumma, on Riigikohus rõhutanud ka varasemates lahendites (nt 04.03.2008 kohtumääruse 3-2-1-3-08 punktis 11, 11.01.2017 kohtumääruse 3-2-1-124-16 punktis 12). Seda sätet ei pea täitur järgima ainult sel juhul kui tal on väga kindlad andmed andmed selle kohta, et võlgnikul ja tema perekonnal on olemas toimetulekuks vajalik raha ning täitetoimikus on ka seda tõendavad dokumendid.

Kohtutäitur peab kaitsma täitemenetluses aktiivselt ka võlgniku õigustatud huve ja ei tohi jätta sissetulekut arestides võlgnikku ja tema perekonda terveks kuuks ilma elatusvahenditeta.

Üldreegel on, et võlgnikul peab elamiseks jääma vähemalt 584 eurot.

KORTERIÜHISTU LIIKME ÕIGUS SAADA INFOT

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 45 lõige 1 sätestab: Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Ka võlaõigusseaduse § 1015 kohaselt: Teise isiku valduses oleva dokumendiga tutvuse vastu õigustatud huvi omav isik võib valdajalt nõuda dokumentidega tutvumise lubamist, kui dokument on koostatud dokumendiga tutvuda sooviva isiku huvides või kui dokumendis on kajastatud selle isiku ja dokumendi valdaja vaheline õigussuhe või nendevahelise tehingu ettevalmistamine.

KrtS kahe kehtimisaasta jooksul on korteriomanikud pöördunud ka kohtute poole, sest pole juhatuselt nõutud dokumente tutvumiseks saanud. Allpool teeme ülevaate uuematest selleteemalistest kohtulahenditest.

************************************************

Tsiviilasja 2-17-3945 tingis olukord, kus Tallinn, Katleri tn 3 korteriühistu ei võimaldanud korteriühistu liikmel tutvuda varasemate perioodide arvetega. Kohtusse pöördus pärija, kelle huviks oli veenduda, et pärandajale varasematel aastatel ülemääraseid arveid ei esitatud. 31.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsuses sisalduvad mõned tähelepanuväärsed seisukohad:

  • Riigikohus on 17.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-10 p-s 11 selgitanud, et isikul on asja ettenäitamise vastu õigustatud huvi üksnes juhul, kui tal ei ole võimalik saada asjaga seotud nõude kohta selgust muul viisil.
  • Dokumentidega tutvumise nõuetes tuleb arvestada, et raamatupidamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et raamatupidamise algdokumente peab raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat alates selle majandusaasta lõpust, kuis majandustehing algdokumendi alusel raamatupidamisregistris kirjendati.
  • VÕS § 1016 sätestab, et asi või dokument tuleb ette näidata või sellega tutvumist võimaldada asja või dokumendi asukohas.
  • VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni /…/

Konkreetses kaasuses oli korteriühistu liikmele osa arvetest kättesaadavad teises kohtuvaidluses, kus korteriühistu oli need arved tõenditena esitanud. Dokumentidega tutvumise kuluks hinnati selles asjas kulu raamatupidaja teenuse eest 24 eurot.

************************************************

Tsiviilasjas 2-18-9590 esitasid korteriühistu liikmed avalduse kohustamaks Tallinn, Tuulemaa 10 korteriühistut teavet andma. Avaldus jäeti kohtu poolt menetlusse võtmata ning 06.02.2019 kohtumääruses leidis Tallinna Ringkonnakohus:

  • KrtS ei näe ette tähtaega, millise jooksul peab korteriühistu teabenõudele vastama. Samuti ei tulene selline tähtaeg muudest õigusaktidest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-16-3492 tehtud määruse p-s 11 selgitanud, et ÄS § 166 lg 3 järgi on kohtu kaudu teabe saamise eelduseks esiteks see, et osanik on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust ühingult. Selle reegli eesmärk on suunata äriühingu osanikke esmalt suhtlema äriühinguga kohtuväliselt. Teiseks peab juhatus olema teabe andmisest või dokumentidega tutvumiseks esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud. Alles siis, kui juhatus keeldub teavet andmast või dokumentidega tutvuda võimaldamast, või kui on selge, et juhatus ei vasta avaldaja teabenõudele, on alus pöörduda avaldusega kohtusse.

************************************************

Ka Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu liikmed pöördusid kohtusse dokumentidega tutvumise võimaldamise nõudega. Esimese astme kohus menetles avaldust, ent 07.06.2019 Tallinna Ringkonnakohtu määruse kohaselt oli siingi tegemist olukorraga, kus korteriühistu liikmed ei olnud dokumentidega tutvumise võimaldamist kohtuväliselt taotlenud korteriühistult. Ringkonnakohus jättis ühistu liikmete avalduse seetõttu läbi vaatamata.

************************************************

Korteriühistu liige Avo Mets on pöördunud kohtusse avaldusega Tartu linn, Narva mnt 149 korteriühistu kohustamiseks dokumentidega tutvumise võimaldamiseks ja teabe andmiseks. Osaliselt ühistu liikme avaldus Tartu Maakohtu 12.12.2019 kohtumäärusega rahuldati.

Selles kaasuses on lisaks seaduslikele alustele toonud kohus välja, et korteriomanikul on vastavalt KÜ Tartu Narva mnt 149 põhikirja p-dele 2.1.4 ja 2.1.7 õigus saada juhatuselt teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda dokumentidega ning saada juhatuse koosoleku protokoll või sellest osast ärakiri ning KÜ juhatus kohustub p 3.7.9 järgi andma ühistu liikmetele teavet kõigi ühistu tegevusse puutuvates küsimustes.

Varasemas korteriühistu põhikirjas puudus säte selle kohta, et korteriühistul on kohustus korteriomanikule korteriühistu juhatuse koosoleku protokoll isiklikult üle anda või e-postiaadressile edastada.

Kohtumääruse punktis 9 seisab: Kohus leiab, et avaldaja nõudel avaldada avaldajale kirjalikult halbade kavatsustega korteriühistu liikmete nimed või korterinumbrid, puudub seaduslik alus ning see nõue tuleb jätta rahuldamata.

************************************************

Samade menetlusosaliste vahel toimus teinegi vaidlus ning 14.11.2019 kohtumäärusega 2-19-11982 rahuldati osaliselt Avo Metsa avaldus  Tartu linn, Narva mnt 149 korteriühistu vastu korteriühistult teabe saamiseks.

************************************************

24.10.2019 kohtumäärusega tsiviilasjas 2-18-16183 rahuldati Harju Maakohtu Tallinna kohtumajas A.K. avaldus Tallinn, Virmalise tn 5 korteriühistu vastu Morrison Ehitus OÜ-ga sõlmitud töövõtu lepinguga tutvumiseks.

Muuhulgas loeme kohtumäärusest: Puudutatud isik on tuginenud asjaolule, et leping, millega tutvumist avaldaja soovib, on lepingu enda sätete järgi konfidentsiaalne. Kohus märgib, et KrtS § 45 lg 1 järgi tuleb eeldada, et ühistu liikmel on õigus tutvuda kõikide ühistu dokumentidega. Sellisteks dokumentideks on muuhulgas lepingud, mida ühistu on sõlminud kolmandate isikutega. Kohus on seisukohal, et ühistu ei saa dokumentidega tutvumisest keeldumise alusena viidata asjaolule, et lepingus on pooled kokku leppinud konfidentsiaalsuses. Kõiki lepinguid sõlmides peab ühistu arvestama KrtS § 45 lg 1 nõudega, et ühistu liikmetel on õigus kõikide ühistu sõlmitud lepingutega tutvuda. Kolmanda isikuga sõlmitud konfidentsiaalsuskokkuleppe sõlmimine ja sellele viitamine teabeõigusest keeldumisel on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 2 järgi.

Samuti leiab kohus selles lahendis: Teiselt poolt on töövõtulepingu tingimused väga olulised ühistu liikmetele, et kontrollida, kas juhatus on tegutsenud ühistu parimates huvides.

************************************************

Korteriühistu liikmed pöördusid tsiviilasjas 2-19-7931 kohtu poole avaldusega Tallinn, A.H. Tammsaare 121 korteriühistu vastu kohustamaks korteriühistut võimaldama dokumentidega tutvumist. Kohus võttis avalduse menetlusse, ent seejärel korteriühistu nõustus avaldusega ning soovis asja lõpetamist ja avaldajad võtsid avalduse tagasi.

Kuna korteriühistu liikmete nõue tutvuda dokumentidega rahuldati juhatuse poolt alles kohtusse pöördumise järel, jäid siin avaldaja menetluskulud korteriühistu kanda.

************************************************

Liidia Mihkelsoo avalduse Tartu linn, Kaunase pst 82 korteriühistu kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks rahuldas kohus osaliselt ning kirjutas 3.09.2019 kohtumääruses muuhulgas:

  • Korteriomanik saab KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt nõuda korteriühistult üksnes seda teavet, mida tal ei ole, või tutvuda dokumentidega, millega ta ei ole tutvunud. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei saa ilma mõjuva põhjuseta panna korteriühistule kohustust esitada korduvalt sama teavet või võimaldada dokumentidega korduvalt tutvuda. Samas peab korteriühistu vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
  • Kohus märgib täiendavalt, et KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei ole avaldajal õigust nõuda teavet kirjaliku taasesitamist võimaldavas vormis ega saada korteriühistu dokumentidest koopiaid. Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik ja kontrollitav. See tähendab muuhulgas seda, et dokumentidega vahetu tutvumise korral tuleb korteriühistul anda avaldajale dokumentidega tutvumiseks aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, sh, kui avaldajal on võimalik jooksvalt kas pildistades või muul viisil dokumentide sisu jäädvustada, siis ei ole see tutvumise ajal keelatud.

Kui teenuse tulemus ei vasta kokkulepitule

Klient pöördub ilusalongi ikka sooviga ilusam välja näha ja iluteenindajad töötavad kutsumusega ning ei ole mingit põhjust arvata, et mõni teenindaja sihilikult kehva teenust osutab.

Paraku on eksimine inimlik ning on ka selge, et alati ei ole teenuse lõplik tulemus ette prognoositav ning selleks on erinevaid põhjuseid. Kui teenuse osutamisel on eksitud, on mõistlik teenindajal seda ka tunnistada ning kliendiga kokku leppida, kuidas tekkinud probleem heastada. Alluda ei tasu aga põhjuseta survestamisele või isegi väljapressimisele.

Siinkohal mõned reeglid, mida nii teenindaja kui kliendil on kasulik teada.

  1. Kui klient ei ole töö tulemusega rahul ning leiab, et töö tulemus ei vasta kokkulepitule, peab klient esimese sammuna teenindajat probleemist teavitama. Tarbijakaitseseaduse (edaspidi TKS) § 25 sätestab, et kaupleja võib näha tarbija kaebuste menetlemiseks ette oma sisemised protseduurid – kui need protseduurid on ilusalongil sätestatud, siis tuleb nendest kaebuse esitamisel ka juhinduda.
  2. Ebaõnnestunud töö parandamine ei ole alati mõistlik ega võimalik ning võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 647 lõikest 1 tulenevalt loetakse, et töövõtja on lepingut oluliselt rikkunud kui töö parandamine või uue töö tegemine ei ole võimalik.
  3. Kui töö on võimalik parandada, tuleb juhinduda VÕS § 646 lõikest 1: Kui töö ei vasta lepingutingimustele, võib tellija nõuda töövõtjalt töö parandamist või uue töö tegemist.
  4. Õigustatud ei ole selline käitumine kliendi poolt, kus töö lastakse mõnel teisel teenindajal ümber teha ning algsele teenuseosutajale esitatakse nõue alles seejärel. Nimelt ütleb VÕS § 646 lõige 5: Kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
  5. Alles siis kui töö teostanud teenindaja mõistliku aja jooksul tööd ei paranda, võib klient pöörduda teise teenindaja poole ning nõuda algselt töö teostanud teenindajalt töö parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Sedasi sätestab VÕS § 646 lõige 5.
  6. Kliendi ja teenuseosutaja vahelise vaidluse lahendamise kord on kirjeldatud TKS 5. peatükis. Peatüki esimeseks sätteks on § 24: Tarbija võib lepingu rikkumisest tuleneva kaebuse esitada kauplejale mis tahes vormis. Tarbija võib esitada kaebuse ise või esindaja kaudu. Siit tuleneb, et kaebus teenuse osutajale võib olla nii suuline kui ka kirjalik, ent igasuguse suhtlemise juures on arukas arvestada, et edasiste võimalike vaidluste korral on lihtsam tõendada kirjalikult esitatut.
  7. Kui tarbija on esitanud kaebuse kirjalikult, on teenindajal kohustus kaebuse kättesaamist kinnitada (TKS § 24 lõige 2). Kaebuse esitajal omakorda on vaja juhinduda TKS § 24 lõikest 3, mille kohaselt peab kirjalik kaebus sisaldama kaebuse esitaja nime ja kontaktandmeid, kaebuse esitamise kuupäeva, teenuse saamise kuupäeva, teenuse puuduse kirjeldust ja selgesõnalist esitatavat nõuet teenuse osutajale.
  8. Kirjalikult esitatud kaebusele on kohustatud teenindaja vastama üldjuhul 15 päeva jooksul (TKS § 24 lõige 5). Kui tarbija nõuet ei rahuldata või rahuldatakse nõue osaliselt, tuleb seda ka kirjalikus vastuses põhjendada (TKS § 24 lõige 7).
  9. Kui teenuseosutaja ei ole tarbija kaebusele vastanud või ei ole kaebust rahuldanud, on kliendil õigus pöörduda avaldusega tarbijavaidluste komisjoni või maakohtu poole.
  10. Nii teenuse osutamisel-saamisel kui ka vaidluse lahendamisel tuleb käituda vastastikku viisakalt ning heauskselt, ka VÕS § 23 lõige 2 sätestab: Lepingupool peab tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks.

Tarbijavaidluskomisjoni ning kohut ei maksa karta – on ju õigusriigile kohane, et kokkuleppe mittesaavutamisel on võimalus pöörduda abi ning olukorrale hinnangu saamiseks selleks moodustatud komisjoni või ka kohtu poole. Tarbijavaidluste komisjoni otsused on avalikud ning nendega on võimalik tutvuda Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti kodulehel.

Failidena lisame sellele postitusele kaks lahenduskäigult väga erinevat hiljutist lahendit:

21.11.2019 rahuldas tarbijavaidluste komisjon tarbija teenustasu tagastamise nõude Roosavirsik OÜ vastu täielikult (lahend 006281), 22.08.2019 on aga lahend tehtud teenuseosutaja Kady Trade OÜ kasuks sarnases vaidluses (lahend 004051).

Otsus nr 28-1-19-004051

Otsus nr 28-1-19-006281

Töövõimetoetuse arestimisest täitemenetluses

Ikka ja jälle tekib täitemenetlustes küsimus, kas kohtutäitur on kontolt raha ära võttes toiminud seaduslikult.

Ühel kaalukausil on minevikus tekkinud kohustused, mis nüüd täitmist ootavad, teisel kaalukausil tänane päev, mil inimese tihti ainsaks sissetulekuks on sotsiaaltoetused ning töövõimetoetus.

Sissetulekud, mis peavad igal juhul jääma võlgnikule, seda raha kohtutäitur ära võtta ei tohi:

  1. Riiklikud peretoetused, milleks on

* igakuised toetused: lapsetoetus, üksikvanema lapse toetus, eestkostetava lapse toetus, lasterikka pere toetus ja kolmikute või enamaarvuliste mitmike toetus

* ühekordsed toetused: sünnitoetus ja lapsendamistoetus.

  1. Puudega inimese sotsiaaltoetus
  2. Sotsiaaltoetused sotsiaalhoolekande seaduse tähenduses, milleks on näiteks

* toimetulekutoetus

* üksi elava pensionäri toetus

* riigieelarvest makstav täiendav sotsiaaltoetus

  1. Eesti Töötukassa kaudu makstud töötutoetus, stipendium, sõidu- ja majutustoetus ning toetus ettevõtluse alustamiseks.
  2. Rahaline ravikindlustushüvitis ravikindlustuse seaduse tähenduses, välja arvatud ajutise töövõimetuse hüvitis.
  3. Riiklik pension seaduses sätestatud ulatuses.
  4. Vanglast vabanemise toetus
  5. Okupatsioonirežiimide poolt represseeritud isiku seaduse alusel makstav represseeritu toetus.

Loetelutud kaheksat sissetulekut ei tohi võlgnikult ära võtta.

Lisaks nendele sissetulekuliikidele ei tohi kohtutäitur võlgade katteks mitte mingil juhul võtta summat, mis vastab Statistikaameti poolt avaldatud arvestuslikule elatusmiinimumile. Praegu on see summa 215,44 eurot.

Kui üldjuhul peab võlgnikule jääma kätte igakuisest sissetulekust lisaks loetletud kaheksale sissetulekuliigile palga alammäära suurune summa, mis on 2019. aastal 540 eurot, siis miinimumpalga ja elatusmiinimumi vahelt (540 – 215,44 = 324,56 eurot) on võimalik pidada kinni võlgade katteks juhul kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii nõude täielikule rahuldamisele, kuni 20 protsenti, maksimaalselt siis 20% * 324,56 = 64,91 eurot.

Mõistagi tuleb saada aru, et kohtutäituri ülesandeks on täitemenetluses rahuldada võlausaldajate nõudeid võimalikult kiiresti, ent kindlatel juhtudel palga alammäära suuruselt sissetulekuosalt 20% kinnipidamine peaks olema siiski erandlik, mitte aga igas täitemenetluses igasuguse kaalutluse ja põhjenduseta läbiviidav toiming. Seda meelt on ka kohtud.

Palju probleeme tekitab täitemenetluse seadustiku § 132 lõige 13, mis võimaldab 20% ulatuses arestida osa kolme liiki sissetulekust, milleks on

  1. Kehavigastuse või terviserikke tekitamise tõttu makstav hüvitis
  2. Töövõimetoetus
  3. Seadusel põhinev elatis (palun arvestada, et siintoodud osas sissenõuet pöörata on võimalik elatisrahale, mis on makstud võlgniku, aga mitte tema laste ülalpidamiseks!)

Riigikohus on kirjutanud 20.03.2019 kohtuasjas 2-18-4482 järgmist:

Lahendi punktis 15.1: TMS § 131 lg 1 näeb ette võlgniku sissetulekute loetelu, millele ei saa täitemenetluses üldse sissenõuet pöörata (p-d 1-5, 9 ja 11-12, nt riiklik peretoetus, puudega isiku sotsiaaltoetus) või saab sissenõuet pöörata erandjuhul (p-d 6-8, nt töövõimetoetus, vanemahüvitis) või eriseaduses ettenähtud korras (p 10, riiklik pension). Selliselt on TMS § 131 eesmärk koostoimes eelkõige TMS §-dega 130 ja 132 – 136 tagada võlgnikule tema suhtes korraldatava täitemenetluse tingimustes tema enda ja tema ülalpeetavate ülalpidamiseks minimaalsed vajalikud vahendid.

Lahendi punktis 17: TMS § 131 lg 2 näeb seega ette kolm eeldust erandjuhul sissetulekule sissenõude pööramiseks. Esiteks on selleks vaja sissenõudja avaldust, teiseks peab senine täitemenetlus olema ebaõnnestunud või eeldatavasti ebaõnnestumas. Kolmandaks peab sissenõude pööramine olema õiglane. Võimaluse korral on § 131 lg 2 teise lause kohaselt ette nähtud ka võlgniku ärakuulamine.

Lahendi punktis 17.3: Kolmanda eeldusena tuleb TMS § 131 lg-s 2 sätestatud erandi kohaldamiseks arvestada kõiki asjaolusid, mille põhjal saab teha järeldusi selle kohta, kas sissenõude pööramine võlgniku sissetulekule on õiglane. Kohtutäituril tuleb TMS § 131 lg 2 eesmärgipärase tõlgendamise kaudu arvestada konkreetse täitemenetluse poolte, eelkõige võlgniku ja sissenõudja õigustatud huve ja majanduslikku olukorda, et teha õiglane otsus. Esmalt tuleb arvestada nõude liiki ja sissetuleku suurust, kuid need on vaid osa kriteeriumeist, mida arvestada. Selline eelkõige nõude liigi ja sissetuleku suurusse arvesse võtmine tagab maksimaalselt poolte huvidest lähtumise, arvestades esmalt seda, et üldjuhul ei või sissetulekut (töövõimetoetust) võlgniku huvidest lähtudes arestida, kuid erandjuhtudel kõiki asjaolusid koos kaaludes on see piiratult võimalik. Kolleegium märgib, et kui sissenõudja paneb täitemenetluses maksma nt elatise või (deliktilise) kahju hüvitamise nõude, võib töövõimetoetusele sissenõude pööramine olla õiglasem kui mõne muu nõude korral, kuid ka sel juhul tuleb arvestada kõiki asjaolusid kogumis.

Lahendi punktis 17.4: Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et TMS § 131 lg 2 korral on tegemist kohtutäituri diskretsiooniotsusega, mis allub TMS § 217 alusel esitatava kaebuse kaudu kohtulikule kontrollile.

Kohtutäiturite tegevuse peale täitemenetlustes just töövõimetoetusest 20% kinnipidamise kohta on esitatud kohtutesse kümneid kaebusi ja väga paljud nendest on kaebaja jaoks edukalt lõppenud. Näiteks kirjutab Tallinna Ringkonnakohus 10.09.2019 kohtumääruse 2-18-13237 punktis 29_ Kuivõrd kohtutäitur ei ole vaidlustatud otsuses piisavalt põhjendanud, miks pöörati sissenõue võlgniku töövõimetoetusele maksimaalses lubatud määras, on kohtutäitur oluliselt rikkunud diskretsiooni piire. Arvestades, et kohtutäitur ei ole võlgniku majanduslikku ja muud olukorda, sh toimetulekut üldse hinnanud, tuleb vaidlustatud otsus tühistada ning võlgniku kaebus saata tagasi kohtutäiturile uueks läbivaatamiseks. Seoses eeltooduga juhib ringkonnakohus tähelepanu, et kohtutäituril tuleb kaalutlusõiguse alusel tehtud otsuses kohtulikult kontrollitavalt näidata põhjendused selle kohta, kuidas kaalutlusõigust sisustati.

KOKKUVÕTLIKULT:

Töövõimetoetuse osaline arestimine kohtutäituri poolt peab olema selgelt põhjendatud ja õiglane. Töövõimetoetuse arvelt võlgade katteks kinnipidamine peaks olema väga erandlik.

Kui võlgnik täitemenetluses tunneb, et temaga toimib kohtutäitur ebaõiglaselt, siis on võimalik konkreetsete toimingute peale esitada kaebus. Kaebuse esitamine ei nõua küll mingeid erilisi õigusteadmisi, ent soovitame siiski kaebust esitada võlanõustaja või juristi abil.

Kaebuse esitamist selgitame põhjalikult ka infotundides „Võlgniku õigused täitemenetluses“, mille kohta täpsema info leiate siit:  http://oigusbyroo.eu/vol.html

 

Korteriühistute kohtupraktika 2019

Klientide maksimaalselt edukaks nõustamiseks ja esindamiseks ühistuõiguses hoiavad meie juristid end pidevalt kursis kohtupraktikaga, kus üheks osapooleks on kohtuvaidluses korteriühistu. Uskudes, et põgus ülevaade pakub laiemat huvi, jagame seda ka enda lugejatega.

Vaatame kohtulahendeid, mis on kõigile tutvumiseks avalikult nähtavad kohtu infosüsteemis ning ajaliselt mahuvad kahe kuupäeva vahele – kohtulahendi tegemise kuupäev on alates 01.01.2019 ning see on jõustunud enne 01.07.2019.

Nendele tingimustele vastavaid kohtulahendeid on kokku 201. Märgin, et kindlasti on kohtuvaidlusi korteriühistute osalusel toimunud rohkem, ent erinevatel põhjustel ei ole lahendeid avalikustatud. Arvestatav hulk võlanõudeid on kindlasti esitatud kohtule ka maksekäsu kiirmenetluse avaldusena, ent nendes menetlustes jõustunud maksekäskude arv meile teada ei ole.

Rohkem kui pooled – 112 – kohtuvaidlustest on olnud korteriühistute nõuded ühistu liikme vastu majandamiskulude tasumise nõudes. Kohtumajadest on kõige rohkem korteriühistuid puudutavaid vaidlusi lahendatud Viru Maakohtu Jõhvi kohtumajas – 64.

Kaasused, kus korteriühistu on pöördunud kohtusse võlanõudega ühistu liikme vastu, lõppevad enam kui pooltel juhtudel kompromissi sõlmimisega osapoolte vahel. 12.06.2019 tsiviilasja 2-18-133388 lahendis kirjutab Tartu Maakohus: Kompromiss (transactio) muudab vaieldava ja kaheldava õigussuhte poolte vastastikuste järeleandmiste kaudu vaieldamatuks ja kaheldamatuks. Kompromiss on kantud otstarbekusest kõrvaldada vaieldavus ja kaheldavus poolte järeleandmise teel. Ühtlasi tagab kompromiss edasise õigusrahu, kus pooled on vastastikku loobunud igasugustest pretensioonidest.

Palju on tagaseljaotsuseid.

Kohtuasjadest, kus kohus on teinud võlanõuetes sisulised lahendid, on meil palju õppida. Kõige olulisem – korteriühistu peaks kohtusse pöörduma tõendatud nõudega. Kui raamatupidamisarvestus on vigane ja/või arvete summad ei ole korrektselt arvestatud, ei saa korteriühistu kohtus võitu.

Näiteks jäi korteriühistu hagiavaldus tsiviilasjas 2-16-2834 Tartu Ringkonnakohtu 25.04.2019 otsusega rahuldamata ja kõik menetluskulud kohtusse pöördunud korteriühistu kanda. Lahendi punktis 9 kirjutab kohus: Maakohus jõudis põhjendatult seisukohale, et aegumata nõue on tõendamata. Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt ka RKTKo 3-2-1-181-12, p 15). Selleks tuleb tõendada muu hulgas, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse (vt RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Seda ei ole hageja teinud. Hageja esitas maakohtule küll erinevates versioonides võla arvestusi, kuid ei tõendanud kulude suurust. Üksnes võla arvestus ei tõenda tekkinud kulu. See ei tõenda arvestuse aluseks olnud nõudeid (majandamiskulusid). Nõuet ei tõenda ka kostjale esitatud arved, kuna need ei tõenda, et hageja kulud kandis.

Tallinna Ringkonnakohus kirjutab 25.01.2019 lahendi 2-16-13682 punktis 37: Ringkonnakohtu hinnangul on esmalt hageja kohustus tõendada oma nõuet ja alles seejärel on kostja kohustus tõendada oma vastuväiteid. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja nõude kujunemine kütte, prügiveo, üldelektri ja üldvee eest ei ole arusaadav. Üksnes väide, et kulusid on arvestatud ruutmeetripõhiselt, ei ole piisav, et kontrollida nõude põhjendatust. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millised olid maja kogukulud küttele, prügiveole, üldelektrile ja üldveele. Ilma maja kogukulusid esile toomata ja tõendamata, ei ole võimalik tuvastada, kas kostjalt nõutav summa on põhjendatud või mitte.

Samuti Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 22.04.2019 otsusega 2-18-124799 jäeti korteriühistu hagi võlgniku vastu rahuldamata ning kõik menetluskulud korteriühistu kanda, kuna korteriühistu ei esitanud kohtule nõude tõendamiseks vajalikke dokumente.

Võru Kinnisvara OÜ esitas hagi võla sissenõudmiseks, ent Tartu Ringkonnakohtu 07.03.2019 otsusega 2-17-108433 saadeti vaidlus tagasi esimese astme kohtusse, kuna sissenõudja ei olnud enda nõuet korrektselt tõendanud. Muuhulgas kirjutas kohus otsuse punktis 8: Asjas puuduvad tõendid, mille alusel saaks kohus analüüsida, millest hageja nõuded koosnevad, kas neil on alus kuludokumentidena ja kas kaasomandi majandamise kulud on jagatud õiguspäraselt.

15.02.2019 Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja otsusega 2-18-109104 rahuldati korteriühistu nõue vaid osaliselt, sest hagiavaldus oli osaliselt tõendamata ja vastuoluliste selgitustega.

Majandamiskulude arvestamisest oleme kirjutanud pikalt varasemas postituses SIIN ning korteriühistutel on mõistlik enne kohtusse pöördumist veenduda, et erisused kulude ruutmeetripõhisest jagamisest (näiteks vee eest tasumine tegeliku tarbimise järgi) on fikseeritud põhikirjas. Samuti tuleb kohtule esitada kõik dokumendid, mille alusel on nõue kujunenud.

Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks või tühiseks tunnistamise nõudeid on vaadeldaval perioodil esitatud korteriühistute vastu 18.

Tartu Ringkonnakohtu 22.05.2019 otsusega 2-19-1393 tunnistati kehtetuks põhikirjamuudatus sõnastuses „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“.

Kohus asus seisukohale, et kõigi kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik ja selgitas lahendi punktis 8: Seadusest tuleneva eelduse kohaselt on üldjuhul õiglane, mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas majandamiskulude proportsionaalne jaotamine lähtudes korteriomandite kaasomandi osade suurustest. Seega on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel. Niisiis tuleks ringkonnakohtu arvates teistsuguse jaotuse, sh kõigile korteromanikele võrdse kulude kandmise kohustuse asetamise puhul selgelt põhjendada, et niisugune jaotus oleks konkreetsel juhul arvestatavalt mõistlikum ja õiglasem kui proportsionaalne jaotus. Eelkõige suuremate kuluartiklite (sh nt remondifond) puhul tekib kulude jaotamisel korteriomandite arvust lähtudes väiksemate korterite omanikel ebaproportsionaalselt suur maksekoormus ning sellist jaotust ei saa pidada mõistlikuks.

Tallinna Ringkonnakohtu 08.05.2019 otsusega 2-18-16644 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsus valida juhatuse asemel korteriühistut juhtima valitsejana Arkaadia Halduse AS, kuna otsuse vastuvõtmisel oli mindud vastuollu ühistu põhikirjaga.

Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2019 otsusega 2-14-58260 tuvastas kohus korteriühistu otsuse tühisuse põhjusel, et korteriühistu ei suutnud tõendada kohtuvaidluses asjaolu, et oli üldkoosoleku kutse vaidlustajale saatnud.

Samuti tuvastas Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 05.02.2019 otsuses 2-18-16256 korteriühistu otsuste tühisus, kuna koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud koosoleku kokkukutsumise korda.

21.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-18-10759 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsused, mis rikuvad korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõtet. Selle lahendi punktis 10 ütleb kohus muuhulgas: Juriidilise isiku organi otsuste kehtetuse regulatsioon on allutatud kohtulikule kontrollile ja see tähendab, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele või kehtetusele saab tugineda üksnes siis, kui kohus on organi otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud.

Üldkoosolek tuleb kutsuda kokku ning otsused vastu võtta seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras.

Üheksa kohtulahendit kajastavad lahendeid korteriomandite sundvõõrandamisnõudes.

Tartu Maakohtu 28.03.2019 otsusega 2-17-19278 jäi ühistu nõue rahuldamata ning kohtuotsuse kohaselt hageja nõue jääb rahuldamata põhjusel, et pärast hagi esitamist ehk kohtumenetluse kestel on hageja nõude aluseks olevad asjaolud kostjast tulenevalt ära langenud, pärast hagi esitamist on kostja häiriv tegevus lõppenud või olulisel määral lõppenud.

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-16-15682 jäi korteriühistu hagi rahuldamata, kuna korteriühistu üldkoosolek ei olnud võtnud vastu sellekohast korrektset otsust.

Korteriühistute hagiavaldused korteriomandite sundvõõrandamise nõudega rahuldati kohtutes vähemalt kolmel korral: Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 17.05.2019 lahend 2-18-10335; Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 19.03.2019 lahend 2-18-18504, Tartu Maakohtu Tartu kohtumaja 15.03.2019 lahend 2-18- 8240.

Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 11.03.2019 määrusega 2-18-10498 kinnitati võlgniku võlgade ümberkujundamiskava, üheks võlausaldajaks menetluses on korteriühistu ning selles kohtulahendis analüüsitakse korteriühistu kui seadusjärgse pandipidaja õigusi ja pandipidaja positsiooni ning õigusi võlgade ümberkujundamise menetluses.

Kohtusse korteriomaniku vastu sundvõõrandamishagi esitada on võimalik vaid siis kui vajaliku otsuse on teinud üldkoosolek.

Alates 01.01.2018 kehtib tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 613 lõike 1 punkt 1 järgmises sõnastuses: Kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

Eeltoodud sättest tulenevalt kohustab seadus kohtuid lahendama korteriühistu ja korteriomaniku vahelise vaidluse hagita menetluses. Näiteks kirjutab Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumaja 28.03.2019 kohtumääruses 2-18-132053: Kohus leiab, et asja menetlusliiki tuleb muuta, sest avaldus on ekslikult võetud menetluse hagina. Alates 01.01.2018 kehtib TsMS § 613 lg 1 p 1 muudetud versioonis: kohus menetleb hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Seni menetleti korteriühistute poolt korteriomanike vastu esitatud võlanõudeid ainult hagimenetluses ning seaduse muudatus tekitas õigusliku segaduse, sest hagi esitamisel ei ole kohtule teada, kas nõude aluseks on lihtsalt tasumata arved või on vaidlus korteriomandi eseme valitsemise üle. Nimetatud asjaolud selguvad tavapäraselt kostja vastuse saamisel. Riigikohus tegi aga 14.11.2018.a otsuse tsiviilasjas 2-12-24747, mille p-s 16 ja 17 leidis, et nimetatud vaidlusi tuleks lahendada üldiselt hagita menetluses ning p-s 18 pidas kolleegium vajalikuks selgitada ka menetlusosaliste ringi. Eeltoodu alusel leiab maakohus, et on asja võtnud menetlusse ebaõige menetlusliigi alusel ja seetõttu tuleb asja menetlusliiki muuta: asja tuleb menetleda hagita menetluses. Menetlusosalisteks on käesolevalt avaldaja (korteriühistu) ning puudutatud isik (võlgnikust korteriomanik).

Kohus selgitab ka, et vastavalt TsMS 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus selgitab, et menetlusosaliste õigusi menetlusliigi muutmine ei kahjusta, kuna hagita menetluses on kohtul endal suurem uurimiskohustus erievalt hagimenetlusest, mida kohus lahendab vaid poolte taotluste alusel.

Alates 01.01.2018 lahendab kohus asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, hagita menetluses.

Endiselt on probleemiks Vene Föderatsiooni kodanikest korteriühistu liikmed, kellele esitatavaid nõudeid meie kohtud menetleda ei saa. Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 15.05.2019 määrusega 2-19-6011 keeldus kohus korteriühistu avalduse menetlusse võtmisest ja selgitas: „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“ (õigusabilepingu) artikli 1 kohaselt, ühe lepingupoole kodanikel on teise lepingupoole territooriumil oma isiklike ja varaliste õiguste suhtes samasugune õiguskaitse nagu selle lepingupoole kodanikel. Artikli 21 p 1 ja 2 kohaselt on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviilasju, kui puudutatud isikul on tema territooriumil elukoht või kui selleks on poolte kirjalik nõusolek. Riigikohus on selgitanud, et kui kostja elab Venemaal, siis ei saa tema elukohaks lugeda vaidluse esemeks olevat korteriomandit (RKTKm 2-16-19080 p 9). Kuna puudutatud isikutel puudub Eesti Vabariigis elukoht, ei ole Eesti kohus pädev asja menetlema. Samuti puudub poolte kirjalik nõusolek asja lahendamiseks Eesti kohtus.

Kui korteriühistu liige elab Venemaal, ei saa tema vastu esitada avaldust Eesti kohtusse.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 13.05.2019 määrusega 2-18-13317 määruskaebuse läbi vaatamata, sest selle esitanud inimesel (korteriühistu liikme esindaja volikirja alusel) puudus seaduses ettenähtud kvalifikatsioon esindajana kohtumenetluses osalemiseks.

Lepinguliseks esindajaks kohtus võib olla advokaat või õigusteaduse magistrikraadiga jurist.

Tartu Ringkonnakohus lahendas kaasust, kus korteriühistu liige soovis kohtu abil saada ühistu juhatuselt teda huvitavat informatsiooni, mida avalduse asjaolude kohaselt talle ei väljastatud. 05.03.2019 otsusega 2-18-14761 jäeti avaldus rahuldamata, kuna selleks ajaks oli astunud tagasi korteriühistu juhatuse ainus liige ning korteriühistul ei olnud juhatust. Kohtulahendist loeme: KrtS § 45 lg 3 kohaldamise vältimatu eeldus on see, et juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest. Pärast avalduse esitamist astus ühistu ainus juhatuse liige tagasi ja KrtS § 24 lg 4 järgi hakkasid juhatuse kohustusi täitma korteriomanikud, teiste hulgas avaldaja ise. Seega muutus menetluse kestel olukord ja avaldaja õiguskaitse vajadus langes ära, kuna juhatuse keeldumine kui nõude eeldus puudub. /…/ Kuna avaldaja on juhatuse kohustusi täitev isik, on nõue põhjendamatu ja maakohus jättis selle õigustatult rahuldamata.

Dokumentidega tutvumist nõudis korteriühistu liige ka tsiviilasjas 2-17-3945, kus Tallinna Ringkonnakohus 31.01.2019 otsuse punktis 26 kirjutab: VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni ja ettenäitamise või tutvumisega seotud ohu vastu tagatise andmiseni. Kostja on avaldanud, et ta kasutab õigust keelduda dokumentidega tutvumise võimaldamisest, kuni talle on tasutud dokumentidega tutvumise kulud (kulu raamatupidaja teenuse eest) summas 24 eurot, s.o tutvumiskulud 1 tunni eest. Hageja esindaja oli ringkonnakohtu 14.01.2019 istungil nõus tasuma dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohustada kostjat võimaldama hagejal dokumentidega tutvuda tingimusel, et hageja on tasunud eelnevalt kostjale dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot.

Korteriühistu liikmelt võib küsida dokumentidega tutvumise eest tasu.

Korteriühistule, kellel oli tähtaegselt majandusaasta aruanne esitamata, tegi Tartu Maakohtu registriosakond trahvi 200 eurot. Korteriühistu vaidlustas trahvi määramise, ent 01.02.2019 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega 2-18-18745 jäi ühistu kohustus maksta trahvi jõusse ning muuhulgas pidas vajalikuks kohus selgitada otsuse punktis 10: Ringkonnakohus juhib trahvitu tähelepanu TsMS § 46 lg-le 3, mille kohaselt ei vabasta kohustuse rikkumise eest isikule määratud trahv teda kohustuse täitmisest ning kui kohustust pärast trahvi määramist ei täideta, võib määrata uue trahvi.

Majandusaasta aruande tähtaegselt esitamata jätmisele võib kaasneda trahv korteriühistule.

Esimesel poolaastal jõustus ka mitu korteriühistute jaoks olulist Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendit.

16.01.2019 kohtumääruses 2-18-10407 ütles kõrgem kohus: Asja materjalidest nähtuvalt on avaldaja põhikirja p 6.10 kohaselt korteriühistu teistkordne üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa vähemalt 1/3 liikmete üldarvust. Avaldaja leiab, et kuna põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku kvooruminõue on vastuolus alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 23 lg-ga 1, tuleb korduva koosoleku otsustusvõimelisusele kohaldada seaduses sätestatut. Kolleegium nõustub avaldajaga, et kuna KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust seaduses sätestatust teisiti, tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldada põhikirja asemel KrtS § 23 lg-t 1.

/…/ Eeltoodust nähtuvalt ei ole KrtS § 23 lg-s 1 märgitud võimalust reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. /…/

Kolleegiumi hinnangul oli seadusandjal tahe välistada KrtS-i kehtestamisega võimalus reguleerida põhikirjaga korteriomanike korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. Kolleegiumi arvates kinnitab seda KrtS-i eelnõu seletuskiri, mille kohaselt on KrtS-i eesmärk mh tagada suurem õigusselgus, sest korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kehtivuse tingimused on kõigil juhtudel samad, ning vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid. Seletuskirja järgi saab korteriomanike vähemus võtta kõigile korteriomanikele kohustuslikke otsuseid vastu korduval koosolekul, et tagada korteriomandite teostamine ka olukorras, kus korteriomanike enamus ei tunne selle vastu huvi (Riigikogu XII koosseis; 462 SE seletuskiri, lk-d 45 ja 49).

Kolleegium asub eelnevaga arvestades seisukohale, et KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust erinevalt seaduses sätestatust. See kehtib ka olukorras, kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Kuna avaldaja põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kvoorumi nõue on vastuolus seadusega, tuleb lähtuda KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel KrtS § 23 lg-st 1, mille kohaselt on sama päevakorraga kokku kutsutud uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.

Korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida vaid neid küsimusi, milleks on KrtS andnud selgesõnalise võimaluse. Kui reguleeritakse küsimust, milleks seadus volitusnormi ei anna, kehtib siiski seaduses sätestatu.

03.04.2019 lahendis 2-17-16823 kirjutas kõrgem kohus: Kolleegium märgib korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21).

Olukorra kohta, kus korteriomanikud otsustavad korteriomanike sõiduautodele parkla ehitamise või laiendamise üle, selgitab kolleegium järgmist. Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Kolleegium leidis viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15 tehtud otsuse p-s 12, et selles asjas tuvastatud asjaoludel ei olnud parkla laiendamisel (parkla laiendamiseks vähendati haljasala 2,5 m pikkuse riba võrra) tegu korterelamu juurde kuuluva maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, mistõttu AÕS § 74 lg 1 ei kohaldu ja seda küsimust võis otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Mis puudutab hoone ümberehitamist, siis on kolleegiumi hinnangul tuvastatud asjaoludel nõutav kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 järgi pööningu väljaehitamise otsustamiseks (vt Riigikohtu 4. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12, p 15). Samuti on kolleegium leidnud, et kaasomanike kokkulepe on tuvastatud asjaoludel AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8). Kolleegium rõhutab, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. Kolleegium märgib lisaks, et AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).

Selle üle, kas konkreetsel juhul on tegemist kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada iga küsimuse arutamisel eraldi, asjaolusid arvestades.

16.04.2019 lahendis 2-18-7846 peab kõrgem kohus vajalikuks rõhutada: Käesolev asi on hagita menetluse asi ja seega on kohtul tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist kohustus selgitada välja kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud ja vajaduse korral koguda ise tõendeid või teha ettepanek tõendite esitamiseks (TsMS § 477 lg 7). Asja uuel läbivaatamisel tuleb välja selgitada, millise sisuga otsus vaidlusalusel üldkoosolekul tegelikult vastu võeti. Menetlusosalistele tuleb anda võimalus esitada uusi tõendeid ja kohtul on tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist õigus koguda tõendeid ka omal algatusel. Samuti tuleb kõiki asjas kogutud tõendeid nõuetekohaselt hinnata.

Kolleegium selgitab, et korteriühistu üldkoosoleku protokoll on dokument, mis koostatakse eesmärgiga dokumenteerida koosoleku käik ja koosolekul vastu võetud otsused. Ringkonnakohus märkis KrtS § 20 lg-le 1 ja MTÜS § 21 lg-le 6 viidates, et korteriühistu üldkoosoleku protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija.

/…/ TsMS § 613 lg 1 p 4 ja § 614 lg 2 järgi on korteriühistu organi otsuse vaidlustamise menetluses menetlusosaliseks avaldaja ja korteriühistu.

Kui soovid end korteriühistu juhina täiendada, oled oodatud meie juriidilistele koolitustele, registreeruda saad SIIN.

Kas teie korteriühistu arved on korrektsed?

Kas teadsite, et seadusest tulenevalt jagatakse kõik majandamiskulud korteriühistus proportsioonis korterite suurusele, arvestamata veemõõturite näitusid ega korteris elavate inimeste arvu? Kui korteriühistus soovitakse jagada kulusid teisiti kui ruutmeetripõhiselt, tuleb see konkreetselt panna kirja korteriühistu põhikirjas. Sellest, kui korteriühistu üldkoosolekul võetakse vastu otsus, et vee eest tasutakse vastavalt tegelikule tarbimisele veemõõtjate näitude tulemusi arvestades, ei piisa. Erisused seaduses sätestatust tuleb kajastada korteriühistu põhikirjas.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Teisisõnu: Kui korteriühistul ei ole põhikirja, jagunevad kõik majandamiskulud korteriomanike vahel ruutmeetripõhiselt. Näiteks kui korterites ongi veemõõturid ja kuni eelmise aasta lõpuni tasuti ühisuses haldusfirmale veemõõturite näitude põhjal tarbitud vee eest, siis nüüd, kui riik on moodustanud kortermajas ühistu, tuleb juhinduda korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ning kõik majandamiskulud jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele ehk ruutmeetripõhiselt. Kui on soov maksta vee eest vastavalt tegelikule tarbimisele, tuleb korteriühistus võtta vastu põhikiri ja vee eest tasumine sel viisil põhikirjas sätestada.

Selguse huvides meenutame, et kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lõige 1 kõlas sedasi: Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Vaatame esmalt, mida seadusandja ka uues seaduses sellise regulatsiooni juurde jäädes seaduse eelnõu seletuskirjas selgitas ja seejärel toome mõned näited senisest asjakohasest kohtupraktikast.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast võime lugeda:

Põhikirjaga on võimalik ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist. Seejuures võib nende kulude korteriomanike vahelise jaotuse aluseks olla nii üldine, lg-s 1 sätestatud põhimõte (kaasomandiosa suurus) kui ka korteriomaniku poolt tarbitud teenuse maht.

Võimalik on ka kindla suurusega ettemaksu ja tegeliku tarbimise kombineerimine, sellisel juhul tuleb aasta lõpus teha tasaarvestus vastavalt kulude tegelikule suurusele. Selle iseenesest hea mudeli rakendamist võib takistada korteriomanike vähene usaldus korteriühistu juhtide vastu ja ettekujutus, et ainult pärast kulude suuruse selgumist nende eest tasumine annab piisava kontrolli ühistu tegevuse üle.

Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas toimub tegeliku tarbimise suuruse kindlaks tegemine.

Üldiselt levinud vahendiks on veemõõtja kasutamine tarbitud vee koguse kindlaks tegemiseks. Seejuures tuleb arvestada, et korteriühistu ei ole korteriomaniku suhtes teenuse osutajaks, vaid ainult korteriomanike poolt ühiselt tarbitud teenuse eest teenuse osutajale tasumise vahendiks. Seega, kui korteriomanikud on kokku ühes kuus vett tarbinud 100 m³ ja korteriühistu on kohustatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutajale selle eest tasuma 200 eurot, siis tuleb korteriomanike vahel ära jagada kulu suurusega 200 eurot. Kui kõigi korteriomanike esitatud veenäitude summa on täpselt 100 m³, siis on jagamine lihtne. Praktikas on nii täpse kokkulangevuse saavutamine aga keeruline juba seetõttu, et näitude võtmise aeg on erinev. Seega tuleb põhikirjas ette näha nii see, kuidas jaguneb veekulu korteriomanike vahel näitude erinevuse korral, kui ka see, kuidas jaguneb kulu, kui mõni korteriomanik näitu ei esita.

Kulude jagamine vastavalt korteriomaniku poolt tarbitud teenuse mahule on võimalik ka muul viisil, kui mõõteseadmeid kasutades. Näiteks on võimalik põhikirjaga määrata, et soojusenergia eest tasutakse vastavalt köetavate ruumide pindalale või ruumalale. Samas peab jaotuse alusel siiski olema piisavalt adekvaatne seos kuluga – näiteks tarbitud vee kulu jagamine vastavalt köetavate ruumide ruumalale ilmselt ei oleks adekvaatne.

Kui korteriühistu jagab korteriomanike vahel majandamiskulud ebaõigesti, seadust eirates, on ühistu liikmetel õigus keelduda tasumast arve seda osa, mis on arvestatud ebaseaduslikult.

16.07.2018 kohtuotsuse tsiviilasjas 2-17-5623 (KÜ Sõpruse 242 hagi X vastu võlgnevuse nõudes) punktis 13 rõhutab Harju Maakohus kokkuvõtlikult:

Riigikohus on märkinud, et KÜS § 15¹ lg 1 sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. /…/ Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 15¹ lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 15¹ lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma (vt Riigikohtu 16.06.2010 otsus nr 3-2-1-53-10, p 14).

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2011 otsuse punkt 11 annab meile teada: Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine.

10.08.2017 kohtuasjas 2-17-1603 selgitas Tallinna Ringkonnakohus: Reeglina toimub majandamiskulude jaotamine ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel (KÜS § 151 lg 1). Juhtumid, mil sellest kõrvale kaldutakse, peavad olema sätestatud põhikirjas. Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-2-1-28-11, et kui korteriühistu põhikirjaga soovitakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Ei piisa sellest, et põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel.

Kohtu infosüsteemis on sadu kohtulahendeid, kus kõne all muuhulgas majandamiskulude arvestamise seaduslikkus. Tsiteerimiseks valisin veel Tallinna Ringkonnakohtu 8.10.2013 otsuse tsiviilasjas 2-10-39645:

Kostja pole vastu vaielnud nende kohustuste olemasolu suhtes, vaid nende suurusele ning arvestusviisile. Seega tulnuks hagejal tõendada kulu olemasolu, selle suurust ja kostjale esitatud kulu arvestuse aluse ja metoodikat. Kohtul tuleb vaidluse olemasolu korral võtta seisukoht, kas hageja esitatud arvestus kulude osas  on põhjendatud ja seaduslik. Tegemist on rahalise nõudega, mis peab olema kontrollitav.  

Maakohus on leidnud õigesti, et KÜS § 151 lg 1 järgi ruutmeetripõhisest majanduskuluarvestusest saab kõrvale kalduda üksnes juhul, kui see on sätestatud põhikirjas, üldkoosoleku otsusega seda teha ei saa. Kuna kumbki pool pole vaidlustanud, et KÜ elupindade suurus on 2126 m2, on maakohtul võimalik arvetel nõutud kulud ümber arvestada ruutmeetripõhisele arvestusele.

Kas korteriühistus võrdub alati häälte arv korteriomandite arvuga?

15. oktoobri „Kuuuurija“ tõi avalikkuse ette Tallinnas Liivalaia 5 korteriühistus toimunu, mida õigustatult saame nimetada korteriühistu kaaperdamiseks. Aga kas me saame rääkida ka seaduseaugust, mida väidetavalt ära kasutati?

Kuna tänane tööpäev kulus mul kümnetele nii murelikele kui ka lihtsalt uudishimulikele inimestele – nende hulgas nii korteriühistute juhtidele kui ka lihtliikmetele – selgituste jagamisele, kuidas seesugust olukorda saaks ära hoida, siis otsustasin vastuse sellele küsimusele „puust ja punaselt“ kirja panna. Sedasi saavad minu aruteluga tutvuda kõik huvilised ning edaspidi saan jagada küsijatele linki selmet selgitada, selgitada, selgitada.

Nimelt jäeti telesaates kas teadmatusest või sihilikult nimetamata, et kaugeltki mitte alati ei võrdu korteriühistus läbiviidavatel hääletustel üks korteriomand ühe häälega. Ainult et korteriühistu liikmed peavad endile sobiliku variandi häälte jagunemiseks korteriühistu üldkoosolekul põhikirjas sätestama.

„Oleks“ on küll paha poiss, ent kui Liivalaia 5 põhikirjas oleks sätestatud, et igal korteriühistu liikmel on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju praegust olukorda üldse tekkida saanud.

Seadusandja on andnud korteriühistutele konkreetsed ja selged hoovad seesuguste kaaperdamiste vältimiseks ja jääb vaid imestada, miks Liivalaia 5 korteriühistus neid võimalusi ei kasutatud.

Selle korteriühistu põhikiri on võetud vastu aastal 2009 ja selle selgeks tõestuseks, et ühistu põhikiri on ajale vägagi jalgu jäänud, on telesaates kõlanud põhikirjapunkt, et korteriühistu üldkoosolekul esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Sedasi sätestas kuni 1. juulini 2009 korteriühistuseaduse § 101, ent juba 1. juulil 2009 seadus muutus ja paragrahv 101 kehtis kuni terve seaduse kehtetuks muutumiseni 31.12.2017 tervikuna sõnastuses: Üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks.

Milline on arukas põhjendus sellele, et korteriühistu põhikirjas on selline seadusega vastuolus olev punkt rahulikult 10 (!) aastat ja keegi ei tee sellest välja? Väike vihje: äkki on see, et põhikiri on ajast ja arust ega vasta juba ammu ei seadusele nõuetele ega korteriühistu vajadustele, korteriühistu juhatuse tegemata töö?

Muuseas, kümme aastat tagasi kehtinud korteriühistuseaduse järgmise paragrahvi (§ 11) teine lõige kõlas sedasi: Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Miks seda sätet aastal 2009 põhikirja ümber ei kirjutatud? Tänaseks on see konkreetne paragrahv ajalugu, ent põhikirja kirjapanduna ei oleks see vastuolus seadusega. Nii praegu päevakorras oleva kui ka palju teisi riske saab korteriühistu maandada just põhikirjas – dokumendis, mille õigusselguse, korrektsuse ja korteriühistu huve teenimise eest peab seisma hea korteriühistu juhatus.

Räägin lahti, kuidas analoogseid ohumärke nagu Liivalaia 5 korteriühistu juhtumis, märgates võiks oma ühistus küsimuse reguleerida. Samas palun korteriühistute juhatustel töötada välja ja esitada üldkoosolekule arutamiseks ning vastuvõtmiseks ikka selline põhikiri nagu konkreetsel ühistul on vaja. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ümberkirjutamine põhikirjas on äärmiselt ebamõistlik tegevus ja niigi kõigile teada olevate ja ilmselgete punktidega põhikirja koormamine samuti. Põhikiri olgu nii pikk kui vajalik ja nii lühike kui võimalik ja reguleerigu küsimusi, mida vaja konkreetselt selles korteriühistus, mille põhikirjaga tegu.

Täna reguleerib korteriühistute tegevust peaasjalikult aasta alguses kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühendatult KrtS). Häälte jagunemise kohta korteriühistu üldkoosolekul ütleb KrtS § 22 lõige 1: Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.

Seega: Kui Liivalaia 5 korteriühistu põhikiri näeks ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju probleemi üldse tekkida saanudki. Seadusandja on andnud vahendi selliste kaaperdamiste ärahoidmiseks, ent Liivalaia 5 korteriühistu juhatus ei ole seda vahendit millegipärast kasutanud.

Eeldades, et mitmed Eestimaa korteriühistud tahavad nüüd end kaitsta sellise stsenaariumi toimumise eest oma ühistus, vaatame teemat pisut konkreetsemalt.

Kui seaduse enda tekst jääb lugejale segaseks, on mõistlik lugeda seaduse eelnõu seletuskirja ja ka praeguses küsimuses saame seletuskirjast teada seadusandja tahte kehtiva regulatsiooni kehtestamisel – üldreegel on, et iga korteriomand annab ühistu üldkoosolekul ühe hääle, ent korteriühistu põhikirjas võib näha ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust.

KrtS eelnõu seletuskirja leheküljelt 47 leiame võimalikud variandid, kuidas põhikirjas on võimalik reguleerida häälte jagunemist korteriomanike vahel:

Võimalikud lahendused hääleõiguse osas oleksid sellised:

  1. üks isik → üks hääl, sõltumata ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust
  2. üks korteriomand → üks hääl
  3. kaasomandi mõttelise osa suurus → häälte arv
  4. mitmekordse häälteenamuse nõue, otsuse poolt peavad olema nii omandi enamus kui korteriomandite arvu enamus.

Nende lahenduste vahel valides on otsustav küsimus, kas pidada korteriühistut eelkõige isikute või omandi ühenduseks.

Igaks juhuks nimetan ka, et see küsimus, mis Liivalaia 5 korteriühistule on probleemid tekitanud, pole kaugeltki ainuke, mida korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida.

Korteriühistute põhikirjad tuleb üle vaadata ja formaalse dokumendi asemel peaks olema põhikiri dokument, mis kaitseb korteriühistu huve.