Korteriühistute kohtupraktika 2019

Klientide maksimaalselt edukaks nõustamiseks ja esindamiseks ühistuõiguses hoiavad meie juristid end pidevalt kursis kohtupraktikaga, kus üheks osapooleks on kohtuvaidluses korteriühistu. Uskudes, et põgus ülevaade pakub laiemat huvi, jagame seda ka enda lugejatega.

Vaatame kohtulahendeid, mis on kõigile tutvumiseks avalikult nähtavad kohtu infosüsteemis ning ajaliselt mahuvad kahe kuupäeva vahele – kohtulahendi tegemise kuupäev on alates 01.01.2019 ning see on jõustunud enne 01.07.2019.

Nendele tingimustele vastavaid kohtulahendeid on kokku 201. Märgin, et kindlasti on kohtuvaidlusi korteriühistute osalusel toimunud rohkem, ent erinevatel põhjustel ei ole lahendeid avalikustatud. Arvestatav hulk võlanõudeid on kindlasti esitatud kohtule ka maksekäsu kiirmenetluse avaldusena, ent nendes menetlustes jõustunud maksekäskude arv meile teada ei ole.

Rohkem kui pooled – 112 – kohtuvaidlustest on olnud korteriühistute nõuded ühistu liikme vastu majandamiskulude tasumise nõudes. Kohtumajadest on kõige rohkem korteriühistuid puudutavaid vaidlusi lahendatud Viru Maakohtu Jõhvi kohtumajas – 64.

Kaasused, kus korteriühistu on pöördunud kohtusse võlanõudega ühistu liikme vastu, lõppevad enam kui pooltel juhtudel kompromissi sõlmimisega osapoolte vahel. 12.06.2019 tsiviilasja 2-18-133388 lahendis kirjutab Tartu Maakohus: Kompromiss (transactio) muudab vaieldava ja kaheldava õigussuhte poolte vastastikuste järeleandmiste kaudu vaieldamatuks ja kaheldamatuks. Kompromiss on kantud otstarbekusest kõrvaldada vaieldavus ja kaheldavus poolte järeleandmise teel. Ühtlasi tagab kompromiss edasise õigusrahu, kus pooled on vastastikku loobunud igasugustest pretensioonidest.

Palju on tagaseljaotsuseid.

Kohtuasjadest, kus kohus on teinud võlanõuetes sisulised lahendid, on meil palju õppida. Kõige olulisem – korteriühistu peaks kohtusse pöörduma tõendatud nõudega. Kui raamatupidamisarvestus on vigane ja/või arvete summad ei ole korrektselt arvestatud, ei saa korteriühistu kohtus võitu.

Näiteks jäi korteriühistu hagiavaldus tsiviilasjas 2-16-2834 Tartu Ringkonnakohtu 25.04.2019 otsusega rahuldamata ja kõik menetluskulud kohtusse pöördunud korteriühistu kanda. Lahendi punktis 9 kirjutab kohus: Maakohus jõudis põhjendatult seisukohale, et aegumata nõue on tõendamata. Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt ka RKTKo 3-2-1-181-12, p 15). Selleks tuleb tõendada muu hulgas, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse (vt RKTKo 3-2-1-53-10, p 14). Seda ei ole hageja teinud. Hageja esitas maakohtule küll erinevates versioonides võla arvestusi, kuid ei tõendanud kulude suurust. Üksnes võla arvestus ei tõenda tekkinud kulu. See ei tõenda arvestuse aluseks olnud nõudeid (majandamiskulusid). Nõuet ei tõenda ka kostjale esitatud arved, kuna need ei tõenda, et hageja kulud kandis.

Tallinna Ringkonnakohus kirjutab 25.01.2019 lahendi 2-16-13682 punktis 37: Ringkonnakohtu hinnangul on esmalt hageja kohustus tõendada oma nõuet ja alles seejärel on kostja kohustus tõendada oma vastuväiteid. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja nõude kujunemine kütte, prügiveo, üldelektri ja üldvee eest ei ole arusaadav. Üksnes väide, et kulusid on arvestatud ruutmeetripõhiselt, ei ole piisav, et kontrollida nõude põhjendatust. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millised olid maja kogukulud küttele, prügiveole, üldelektrile ja üldveele. Ilma maja kogukulusid esile toomata ja tõendamata, ei ole võimalik tuvastada, kas kostjalt nõutav summa on põhjendatud või mitte.

Samuti Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 22.04.2019 otsusega 2-18-124799 jäeti korteriühistu hagi võlgniku vastu rahuldamata ning kõik menetluskulud korteriühistu kanda, kuna korteriühistu ei esitanud kohtule nõude tõendamiseks vajalikke dokumente.

Võru Kinnisvara OÜ esitas hagi võla sissenõudmiseks, ent Tartu Ringkonnakohtu 07.03.2019 otsusega 2-17-108433 saadeti vaidlus tagasi esimese astme kohtusse, kuna sissenõudja ei olnud enda nõuet korrektselt tõendanud. Muuhulgas kirjutas kohus otsuse punktis 8: Asjas puuduvad tõendid, mille alusel saaks kohus analüüsida, millest hageja nõuded koosnevad, kas neil on alus kuludokumentidena ja kas kaasomandi majandamise kulud on jagatud õiguspäraselt.

15.02.2019 Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja otsusega 2-18-109104 rahuldati korteriühistu nõue vaid osaliselt, sest hagiavaldus oli osaliselt tõendamata ja vastuoluliste selgitustega.

Majandamiskulude arvestamisest oleme kirjutanud pikalt varasemas postituses SIIN ning korteriühistutel on mõistlik enne kohtusse pöördumist veenduda, et erisused kulude ruutmeetripõhisest jagamisest (näiteks vee eest tasumine tegeliku tarbimise järgi) on fikseeritud põhikirjas. Samuti tuleb kohtule esitada kõik dokumendid, mille alusel on nõue kujunenud.

Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks või tühiseks tunnistamise nõudeid on vaadeldaval perioodil esitatud korteriühistute vastu 18.

Tartu Ringkonnakohtu 22.05.2019 otsusega 2-19-1393 tunnistati kehtetuks põhikirjamuudatus sõnastuses „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“.

Kohus asus seisukohale, et kõigi kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik ja selgitas lahendi punktis 8: Seadusest tuleneva eelduse kohaselt on üldjuhul õiglane, mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas majandamiskulude proportsionaalne jaotamine lähtudes korteriomandite kaasomandi osade suurustest. Seega on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel. Niisiis tuleks ringkonnakohtu arvates teistsuguse jaotuse, sh kõigile korteromanikele võrdse kulude kandmise kohustuse asetamise puhul selgelt põhjendada, et niisugune jaotus oleks konkreetsel juhul arvestatavalt mõistlikum ja õiglasem kui proportsionaalne jaotus. Eelkõige suuremate kuluartiklite (sh nt remondifond) puhul tekib kulude jaotamisel korteriomandite arvust lähtudes väiksemate korterite omanikel ebaproportsionaalselt suur maksekoormus ning sellist jaotust ei saa pidada mõistlikuks.

Tallinna Ringkonnakohtu 08.05.2019 otsusega 2-18-16644 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsus valida juhatuse asemel korteriühistut juhtima valitsejana Arkaadia Halduse AS, kuna otsuse vastuvõtmisel oli mindud vastuollu ühistu põhikirjaga.

Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2019 otsusega 2-14-58260 tuvastas kohus korteriühistu otsuse tühisuse põhjusel, et korteriühistu ei suutnud tõendada kohtuvaidluses asjaolu, et oli üldkoosoleku kutse vaidlustajale saatnud.

Samuti tuvastas Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 05.02.2019 otsuses 2-18-16256 korteriühistu otsuste tühisus, kuna koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud koosoleku kokkukutsumise korda.

21.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-18-10759 tunnistati kehtetuks korteriühistu otsused, mis rikuvad korteriühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõtet. Selle lahendi punktis 10 ütleb kohus muuhulgas: Juriidilise isiku organi otsuste kehtetuse regulatsioon on allutatud kohtulikule kontrollile ja see tähendab, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele või kehtetusele saab tugineda üksnes siis, kui kohus on organi otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud.

Üldkoosolek tuleb kutsuda kokku ning otsused vastu võtta seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras.

Üheksa kohtulahendit kajastavad lahendeid korteriomandite sundvõõrandamisnõudes.

Tartu Maakohtu 28.03.2019 otsusega 2-17-19278 jäi ühistu nõue rahuldamata ning kohtuotsuse kohaselt hageja nõue jääb rahuldamata põhjusel, et pärast hagi esitamist ehk kohtumenetluse kestel on hageja nõude aluseks olevad asjaolud kostjast tulenevalt ära langenud, pärast hagi esitamist on kostja häiriv tegevus lõppenud või olulisel määral lõppenud.

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 2-16-15682 jäi korteriühistu hagi rahuldamata, kuna korteriühistu üldkoosolek ei olnud võtnud vastu sellekohast korrektset otsust.

Korteriühistute hagiavaldused korteriomandite sundvõõrandamise nõudega rahuldati kohtutes vähemalt kolmel korral: Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja 17.05.2019 lahend 2-18-10335; Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 19.03.2019 lahend 2-18-18504, Tartu Maakohtu Tartu kohtumaja 15.03.2019 lahend 2-18- 8240.

Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 11.03.2019 määrusega 2-18-10498 kinnitati võlgniku võlgade ümberkujundamiskava, üheks võlausaldajaks menetluses on korteriühistu ning selles kohtulahendis analüüsitakse korteriühistu kui seadusjärgse pandipidaja õigusi ja pandipidaja positsiooni ning õigusi võlgade ümberkujundamise menetluses.

Kohtusse korteriomaniku vastu sundvõõrandamishagi esitada on võimalik vaid siis kui vajaliku otsuse on teinud üldkoosolek.

Alates 01.01.2018 kehtib tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 613 lõike 1 punkt 1 järgmises sõnastuses: Kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

Eeltoodud sättest tulenevalt kohustab seadus kohtuid lahendama korteriühistu ja korteriomaniku vahelise vaidluse hagita menetluses. Näiteks kirjutab Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumaja 28.03.2019 kohtumääruses 2-18-132053: Kohus leiab, et asja menetlusliiki tuleb muuta, sest avaldus on ekslikult võetud menetluse hagina. Alates 01.01.2018 kehtib TsMS § 613 lg 1 p 1 muudetud versioonis: kohus menetleb hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Seni menetleti korteriühistute poolt korteriomanike vastu esitatud võlanõudeid ainult hagimenetluses ning seaduse muudatus tekitas õigusliku segaduse, sest hagi esitamisel ei ole kohtule teada, kas nõude aluseks on lihtsalt tasumata arved või on vaidlus korteriomandi eseme valitsemise üle. Nimetatud asjaolud selguvad tavapäraselt kostja vastuse saamisel. Riigikohus tegi aga 14.11.2018.a otsuse tsiviilasjas 2-12-24747, mille p-s 16 ja 17 leidis, et nimetatud vaidlusi tuleks lahendada üldiselt hagita menetluses ning p-s 18 pidas kolleegium vajalikuks selgitada ka menetlusosaliste ringi. Eeltoodu alusel leiab maakohus, et on asja võtnud menetlusse ebaõige menetlusliigi alusel ja seetõttu tuleb asja menetlusliiki muuta: asja tuleb menetleda hagita menetluses. Menetlusosalisteks on käesolevalt avaldaja (korteriühistu) ning puudutatud isik (võlgnikust korteriomanik).

Kohus selgitab ka, et vastavalt TsMS 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus selgitab, et menetlusosaliste õigusi menetlusliigi muutmine ei kahjusta, kuna hagita menetluses on kohtul endal suurem uurimiskohustus erievalt hagimenetlusest, mida kohus lahendab vaid poolte taotluste alusel.

Alates 01.01.2018 lahendab kohus asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, hagita menetluses.

Endiselt on probleemiks Vene Föderatsiooni kodanikest korteriühistu liikmed, kellele esitatavaid nõudeid meie kohtud menetleda ei saa. Viru Maakohtu Jõhvi kohtumaja 15.05.2019 määrusega 2-19-6011 keeldus kohus korteriühistu avalduse menetlusse võtmisest ja selgitas: „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“ (õigusabilepingu) artikli 1 kohaselt, ühe lepingupoole kodanikel on teise lepingupoole territooriumil oma isiklike ja varaliste õiguste suhtes samasugune õiguskaitse nagu selle lepingupoole kodanikel. Artikli 21 p 1 ja 2 kohaselt on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviilasju, kui puudutatud isikul on tema territooriumil elukoht või kui selleks on poolte kirjalik nõusolek. Riigikohus on selgitanud, et kui kostja elab Venemaal, siis ei saa tema elukohaks lugeda vaidluse esemeks olevat korteriomandit (RKTKm 2-16-19080 p 9). Kuna puudutatud isikutel puudub Eesti Vabariigis elukoht, ei ole Eesti kohus pädev asja menetlema. Samuti puudub poolte kirjalik nõusolek asja lahendamiseks Eesti kohtus.

Kui korteriühistu liige elab Venemaal, ei saa tema vastu esitada avaldust Eesti kohtusse.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 13.05.2019 määrusega 2-18-13317 määruskaebuse läbi vaatamata, sest selle esitanud inimesel (korteriühistu liikme esindaja volikirja alusel) puudus seaduses ettenähtud kvalifikatsioon esindajana kohtumenetluses osalemiseks.

Lepinguliseks esindajaks kohtus võib olla advokaat või õigusteaduse magistrikraadiga jurist.

Tartu Ringkonnakohus lahendas kaasust, kus korteriühistu liige soovis kohtu abil saada ühistu juhatuselt teda huvitavat informatsiooni, mida avalduse asjaolude kohaselt talle ei väljastatud. 05.03.2019 otsusega 2-18-14761 jäeti avaldus rahuldamata, kuna selleks ajaks oli astunud tagasi korteriühistu juhatuse ainus liige ning korteriühistul ei olnud juhatust. Kohtulahendist loeme: KrtS § 45 lg 3 kohaldamise vältimatu eeldus on see, et juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest. Pärast avalduse esitamist astus ühistu ainus juhatuse liige tagasi ja KrtS § 24 lg 4 järgi hakkasid juhatuse kohustusi täitma korteriomanikud, teiste hulgas avaldaja ise. Seega muutus menetluse kestel olukord ja avaldaja õiguskaitse vajadus langes ära, kuna juhatuse keeldumine kui nõude eeldus puudub. /…/ Kuna avaldaja on juhatuse kohustusi täitev isik, on nõue põhjendamatu ja maakohus jättis selle õigustatult rahuldamata.

Dokumentidega tutvumist nõudis korteriühistu liige ka tsiviilasjas 2-17-3945, kus Tallinna Ringkonnakohus 31.01.2019 otsuse punktis 26 kirjutab: VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni ja ettenäitamise või tutvumisega seotud ohu vastu tagatise andmiseni. Kostja on avaldanud, et ta kasutab õigust keelduda dokumentidega tutvumise võimaldamisest, kuni talle on tasutud dokumentidega tutvumise kulud (kulu raamatupidaja teenuse eest) summas 24 eurot, s.o tutvumiskulud 1 tunni eest. Hageja esindaja oli ringkonnakohtu 14.01.2019 istungil nõus tasuma dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohustada kostjat võimaldama hagejal dokumentidega tutvuda tingimusel, et hageja on tasunud eelnevalt kostjale dokumentidega tutvumise kulud 24 eurot.

Korteriühistu liikmelt võib küsida dokumentidega tutvumise eest tasu.

Korteriühistule, kellel oli tähtaegselt majandusaasta aruanne esitamata, tegi Tartu Maakohtu registriosakond trahvi 200 eurot. Korteriühistu vaidlustas trahvi määramise, ent 01.02.2019 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega 2-18-18745 jäi ühistu kohustus maksta trahvi jõusse ning muuhulgas pidas vajalikuks kohus selgitada otsuse punktis 10: Ringkonnakohus juhib trahvitu tähelepanu TsMS § 46 lg-le 3, mille kohaselt ei vabasta kohustuse rikkumise eest isikule määratud trahv teda kohustuse täitmisest ning kui kohustust pärast trahvi määramist ei täideta, võib määrata uue trahvi.

Majandusaasta aruande tähtaegselt esitamata jätmisele võib kaasneda trahv korteriühistule.

Esimesel poolaastal jõustus ka mitu korteriühistute jaoks olulist Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendit.

16.01.2019 kohtumääruses 2-18-10407 ütles kõrgem kohus: Asja materjalidest nähtuvalt on avaldaja põhikirja p 6.10 kohaselt korteriühistu teistkordne üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa vähemalt 1/3 liikmete üldarvust. Avaldaja leiab, et kuna põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku kvooruminõue on vastuolus alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 23 lg-ga 1, tuleb korduva koosoleku otsustusvõimelisusele kohaldada seaduses sätestatut. Kolleegium nõustub avaldajaga, et kuna KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust seaduses sätestatust teisiti, tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldada põhikirja asemel KrtS § 23 lg-t 1.

/…/ Eeltoodust nähtuvalt ei ole KrtS § 23 lg-s 1 märgitud võimalust reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. /…/

Kolleegiumi hinnangul oli seadusandjal tahe välistada KrtS-i kehtestamisega võimalus reguleerida põhikirjaga korteriomanike korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust. Kolleegiumi arvates kinnitab seda KrtS-i eelnõu seletuskiri, mille kohaselt on KrtS-i eesmärk mh tagada suurem õigusselgus, sest korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kehtivuse tingimused on kõigil juhtudel samad, ning vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid. Seletuskirja järgi saab korteriomanike vähemus võtta kõigile korteriomanikele kohustuslikke otsuseid vastu korduval koosolekul, et tagada korteriomandite teostamine ka olukorras, kus korteriomanike enamus ei tunne selle vastu huvi (Riigikogu XII koosseis; 462 SE seletuskiri, lk-d 45 ja 49).

Kolleegium asub eelnevaga arvestades seisukohale, et KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust erinevalt seaduses sätestatust. See kehtib ka olukorras, kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Kuna avaldaja põhikirja p-s 6.10 sätestatud korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kvoorumi nõue on vastuolus seadusega, tuleb lähtuda KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel KrtS § 23 lg-st 1, mille kohaselt on sama päevakorraga kokku kutsutud uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.

Korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida vaid neid küsimusi, milleks on KrtS andnud selgesõnalise võimaluse. Kui reguleeritakse küsimust, milleks seadus volitusnormi ei anna, kehtib siiski seaduses sätestatu.

03.04.2019 lahendis 2-17-16823 kirjutas kõrgem kohus: Kolleegium märgib korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21).

Olukorra kohta, kus korteriomanikud otsustavad korteriomanike sõiduautodele parkla ehitamise või laiendamise üle, selgitab kolleegium järgmist. Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Kolleegium leidis viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15 tehtud otsuse p-s 12, et selles asjas tuvastatud asjaoludel ei olnud parkla laiendamisel (parkla laiendamiseks vähendati haljasala 2,5 m pikkuse riba võrra) tegu korterelamu juurde kuuluva maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, mistõttu AÕS § 74 lg 1 ei kohaldu ja seda küsimust võis otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Mis puudutab hoone ümberehitamist, siis on kolleegiumi hinnangul tuvastatud asjaoludel nõutav kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 järgi pööningu väljaehitamise otsustamiseks (vt Riigikohtu 4. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12, p 15). Samuti on kolleegium leidnud, et kaasomanike kokkulepe on tuvastatud asjaoludel AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8). Kolleegium rõhutab, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. Kolleegium märgib lisaks, et AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).

Selle üle, kas konkreetsel juhul on tegemist kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada iga küsimuse arutamisel eraldi, asjaolusid arvestades.

16.04.2019 lahendis 2-18-7846 peab kõrgem kohus vajalikuks rõhutada: Käesolev asi on hagita menetluse asi ja seega on kohtul tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist kohustus selgitada välja kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud ja vajaduse korral koguda ise tõendeid või teha ettepanek tõendite esitamiseks (TsMS § 477 lg 7). Asja uuel läbivaatamisel tuleb välja selgitada, millise sisuga otsus vaidlusalusel üldkoosolekul tegelikult vastu võeti. Menetlusosalistele tuleb anda võimalus esitada uusi tõendeid ja kohtul on tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist õigus koguda tõendeid ka omal algatusel. Samuti tuleb kõiki asjas kogutud tõendeid nõuetekohaselt hinnata.

Kolleegium selgitab, et korteriühistu üldkoosoleku protokoll on dokument, mis koostatakse eesmärgiga dokumenteerida koosoleku käik ja koosolekul vastu võetud otsused. Ringkonnakohus märkis KrtS § 20 lg-le 1 ja MTÜS § 21 lg-le 6 viidates, et korteriühistu üldkoosoleku protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija.

/…/ TsMS § 613 lg 1 p 4 ja § 614 lg 2 järgi on korteriühistu organi otsuse vaidlustamise menetluses menetlusosaliseks avaldaja ja korteriühistu.

Kui soovid end korteriühistu juhina täiendada, oled oodatud meie juriidilistele koolitustele, registreeruda saad SIIN.

Kas teie korteriühistu arved on korrektsed?

Kas teadsite, et seadusest tulenevalt jagatakse kõik majandamiskulud korteriühistus proportsioonis korterite suurusele, arvestamata veemõõturite näitusid ega korteris elavate inimeste arvu? Kui korteriühistus soovitakse jagada kulusid teisiti kui ruutmeetripõhiselt, tuleb see konkreetselt panna kirja korteriühistu põhikirjas. Sellest, kui korteriühistu üldkoosolekul võetakse vastu otsus, et vee eest tasutakse vastavalt tegelikule tarbimisele veemõõtjate näitude tulemusi arvestades, ei piisa. Erisused seaduses sätestatust tuleb kajastada korteriühistu põhikirjas.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Teisisõnu: Kui korteriühistul ei ole põhikirja, jagunevad kõik majandamiskulud korteriomanike vahel ruutmeetripõhiselt. Näiteks kui korterites ongi veemõõturid ja kuni eelmise aasta lõpuni tasuti ühisuses haldusfirmale veemõõturite näitude põhjal tarbitud vee eest, siis nüüd, kui riik on moodustanud kortermajas ühistu, tuleb juhinduda korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ning kõik majandamiskulud jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele ehk ruutmeetripõhiselt. Kui on soov maksta vee eest vastavalt tegelikule tarbimisele, tuleb korteriühistus võtta vastu põhikiri ja vee eest tasumine sel viisil põhikirjas sätestada.

Selguse huvides meenutame, et kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lõige 1 kõlas sedasi: Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Vaatame esmalt, mida seadusandja ka uues seaduses sellise regulatsiooni juurde jäädes seaduse eelnõu seletuskirjas selgitas ja seejärel toome mõned näited senisest asjakohasest kohtupraktikast.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast võime lugeda:

Põhikirjaga on võimalik ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist. Seejuures võib nende kulude korteriomanike vahelise jaotuse aluseks olla nii üldine, lg-s 1 sätestatud põhimõte (kaasomandiosa suurus) kui ka korteriomaniku poolt tarbitud teenuse maht.

Võimalik on ka kindla suurusega ettemaksu ja tegeliku tarbimise kombineerimine, sellisel juhul tuleb aasta lõpus teha tasaarvestus vastavalt kulude tegelikule suurusele. Selle iseenesest hea mudeli rakendamist võib takistada korteriomanike vähene usaldus korteriühistu juhtide vastu ja ettekujutus, et ainult pärast kulude suuruse selgumist nende eest tasumine annab piisava kontrolli ühistu tegevuse üle.

Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas toimub tegeliku tarbimise suuruse kindlaks tegemine.

Üldiselt levinud vahendiks on veemõõtja kasutamine tarbitud vee koguse kindlaks tegemiseks. Seejuures tuleb arvestada, et korteriühistu ei ole korteriomaniku suhtes teenuse osutajaks, vaid ainult korteriomanike poolt ühiselt tarbitud teenuse eest teenuse osutajale tasumise vahendiks. Seega, kui korteriomanikud on kokku ühes kuus vett tarbinud 100 m³ ja korteriühistu on kohustatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutajale selle eest tasuma 200 eurot, siis tuleb korteriomanike vahel ära jagada kulu suurusega 200 eurot. Kui kõigi korteriomanike esitatud veenäitude summa on täpselt 100 m³, siis on jagamine lihtne. Praktikas on nii täpse kokkulangevuse saavutamine aga keeruline juba seetõttu, et näitude võtmise aeg on erinev. Seega tuleb põhikirjas ette näha nii see, kuidas jaguneb veekulu korteriomanike vahel näitude erinevuse korral, kui ka see, kuidas jaguneb kulu, kui mõni korteriomanik näitu ei esita.

Kulude jagamine vastavalt korteriomaniku poolt tarbitud teenuse mahule on võimalik ka muul viisil, kui mõõteseadmeid kasutades. Näiteks on võimalik põhikirjaga määrata, et soojusenergia eest tasutakse vastavalt köetavate ruumide pindalale või ruumalale. Samas peab jaotuse alusel siiski olema piisavalt adekvaatne seos kuluga – näiteks tarbitud vee kulu jagamine vastavalt köetavate ruumide ruumalale ilmselt ei oleks adekvaatne.

Kui korteriühistu jagab korteriomanike vahel majandamiskulud ebaõigesti, seadust eirates, on ühistu liikmetel õigus keelduda tasumast arve seda osa, mis on arvestatud ebaseaduslikult.

16.07.2018 kohtuotsuse tsiviilasjas 2-17-5623 (KÜ Sõpruse 242 hagi X vastu võlgnevuse nõudes) punktis 13 rõhutab Harju Maakohus kokkuvõtlikult:

Riigikohus on märkinud, et KÜS § 15¹ lg 1 sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. /…/ Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 15¹ lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 15¹ lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma (vt Riigikohtu 16.06.2010 otsus nr 3-2-1-53-10, p 14).

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2011 otsuse punkt 11 annab meile teada: Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine.

10.08.2017 kohtuasjas 2-17-1603 selgitas Tallinna Ringkonnakohus: Reeglina toimub majandamiskulude jaotamine ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel (KÜS § 151 lg 1). Juhtumid, mil sellest kõrvale kaldutakse, peavad olema sätestatud põhikirjas. Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-2-1-28-11, et kui korteriühistu põhikirjaga soovitakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Ei piisa sellest, et põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel.

Kohtu infosüsteemis on sadu kohtulahendeid, kus kõne all muuhulgas majandamiskulude arvestamise seaduslikkus. Tsiteerimiseks valisin veel Tallinna Ringkonnakohtu 8.10.2013 otsuse tsiviilasjas 2-10-39645:

Kostja pole vastu vaielnud nende kohustuste olemasolu suhtes, vaid nende suurusele ning arvestusviisile. Seega tulnuks hagejal tõendada kulu olemasolu, selle suurust ja kostjale esitatud kulu arvestuse aluse ja metoodikat. Kohtul tuleb vaidluse olemasolu korral võtta seisukoht, kas hageja esitatud arvestus kulude osas  on põhjendatud ja seaduslik. Tegemist on rahalise nõudega, mis peab olema kontrollitav.  

Maakohus on leidnud õigesti, et KÜS § 151 lg 1 järgi ruutmeetripõhisest majanduskuluarvestusest saab kõrvale kalduda üksnes juhul, kui see on sätestatud põhikirjas, üldkoosoleku otsusega seda teha ei saa. Kuna kumbki pool pole vaidlustanud, et KÜ elupindade suurus on 2126 m2, on maakohtul võimalik arvetel nõutud kulud ümber arvestada ruutmeetripõhisele arvestusele.

Kas korteriühistus võrdub alati häälte arv korteriomandite arvuga?

15. oktoobri „Kuuuurija“ tõi avalikkuse ette Tallinnas Liivalaia 5 korteriühistus toimunu, mida õigustatult saame nimetada korteriühistu kaaperdamiseks. Aga kas me saame rääkida ka seaduseaugust, mida väidetavalt ära kasutati?

Kuna tänane tööpäev kulus mul kümnetele nii murelikele kui ka lihtsalt uudishimulikele inimestele – nende hulgas nii korteriühistute juhtidele kui ka lihtliikmetele – selgituste jagamisele, kuidas seesugust olukorda saaks ära hoida, siis otsustasin vastuse sellele küsimusele „puust ja punaselt“ kirja panna. Sedasi saavad minu aruteluga tutvuda kõik huvilised ning edaspidi saan jagada küsijatele linki selmet selgitada, selgitada, selgitada.

Nimelt jäeti telesaates kas teadmatusest või sihilikult nimetamata, et kaugeltki mitte alati ei võrdu korteriühistus läbiviidavatel hääletustel üks korteriomand ühe häälega. Ainult et korteriühistu liikmed peavad endile sobiliku variandi häälte jagunemiseks korteriühistu üldkoosolekul põhikirjas sätestama.

„Oleks“ on küll paha poiss, ent kui Liivalaia 5 põhikirjas oleks sätestatud, et igal korteriühistu liikmel on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju praegust olukorda üldse tekkida saanud.

Seadusandja on andnud korteriühistutele konkreetsed ja selged hoovad seesuguste kaaperdamiste vältimiseks ja jääb vaid imestada, miks Liivalaia 5 korteriühistus neid võimalusi ei kasutatud.

Selle korteriühistu põhikiri on võetud vastu aastal 2009 ja selle selgeks tõestuseks, et ühistu põhikiri on ajale vägagi jalgu jäänud, on telesaates kõlanud põhikirjapunkt, et korteriühistu üldkoosolekul esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Sedasi sätestas kuni 1. juulini 2009 korteriühistuseaduse § 101, ent juba 1. juulil 2009 seadus muutus ja paragrahv 101 kehtis kuni terve seaduse kehtetuks muutumiseni 31.12.2017 tervikuna sõnastuses: Üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks.

Milline on arukas põhjendus sellele, et korteriühistu põhikirjas on selline seadusega vastuolus olev punkt rahulikult 10 (!) aastat ja keegi ei tee sellest välja? Väike vihje: äkki on see, et põhikiri on ajast ja arust ega vasta juba ammu ei seadusele nõuetele ega korteriühistu vajadustele, korteriühistu juhatuse tegemata töö?

Muuseas, kümme aastat tagasi kehtinud korteriühistuseaduse järgmise paragrahvi (§ 11) teine lõige kõlas sedasi: Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Miks seda sätet aastal 2009 põhikirja ümber ei kirjutatud? Tänaseks on see konkreetne paragrahv ajalugu, ent põhikirja kirjapanduna ei oleks see vastuolus seadusega. Nii praegu päevakorras oleva kui ka palju teisi riske saab korteriühistu maandada just põhikirjas – dokumendis, mille õigusselguse, korrektsuse ja korteriühistu huve teenimise eest peab seisma hea korteriühistu juhatus.

Räägin lahti, kuidas analoogseid ohumärke nagu Liivalaia 5 korteriühistu juhtumis, märgates võiks oma ühistus küsimuse reguleerida. Samas palun korteriühistute juhatustel töötada välja ja esitada üldkoosolekule arutamiseks ning vastuvõtmiseks ikka selline põhikiri nagu konkreetsel ühistul on vaja. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ümberkirjutamine põhikirjas on äärmiselt ebamõistlik tegevus ja niigi kõigile teada olevate ja ilmselgete punktidega põhikirja koormamine samuti. Põhikiri olgu nii pikk kui vajalik ja nii lühike kui võimalik ja reguleerigu küsimusi, mida vaja konkreetselt selles korteriühistus, mille põhikirjaga tegu.

Täna reguleerib korteriühistute tegevust peaasjalikult aasta alguses kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühendatult KrtS). Häälte jagunemise kohta korteriühistu üldkoosolekul ütleb KrtS § 22 lõige 1: Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.

Seega: Kui Liivalaia 5 korteriühistu põhikiri näeks ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei oleks ju probleemi üldse tekkida saanudki. Seadusandja on andnud vahendi selliste kaaperdamiste ärahoidmiseks, ent Liivalaia 5 korteriühistu juhatus ei ole seda vahendit millegipärast kasutanud.

Eeldades, et mitmed Eestimaa korteriühistud tahavad nüüd end kaitsta sellise stsenaariumi toimumise eest oma ühistus, vaatame teemat pisut konkreetsemalt.

Kui seaduse enda tekst jääb lugejale segaseks, on mõistlik lugeda seaduse eelnõu seletuskirja ja ka praeguses küsimuses saame seletuskirjast teada seadusandja tahte kehtiva regulatsiooni kehtestamisel – üldreegel on, et iga korteriomand annab ühistu üldkoosolekul ühe hääle, ent korteriühistu põhikirjas võib näha ette, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust.

KrtS eelnõu seletuskirja leheküljelt 47 leiame võimalikud variandid, kuidas põhikirjas on võimalik reguleerida häälte jagunemist korteriomanike vahel:

Võimalikud lahendused hääleõiguse osas oleksid sellised:

  1. üks isik → üks hääl, sõltumata ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust
  2. üks korteriomand → üks hääl
  3. kaasomandi mõttelise osa suurus → häälte arv
  4. mitmekordse häälteenamuse nõue, otsuse poolt peavad olema nii omandi enamus kui korteriomandite arvu enamus.

Nende lahenduste vahel valides on otsustav küsimus, kas pidada korteriühistut eelkõige isikute või omandi ühenduseks.

Igaks juhuks nimetan ka, et see küsimus, mis Liivalaia 5 korteriühistule on probleemid tekitanud, pole kaugeltki ainuke, mida korteriühistu põhikirjas saab seadusest erinevalt reguleerida.

Korteriühistute põhikirjad tuleb üle vaadata ja formaalse dokumendi asemel peaks olema põhikiri dokument, mis kaitseb korteriühistu huve.

 

Kas korteris võib seinu maha lõhkuda?

Küsimus: kas kortermajas võib korteriomanik muuta oma äranägemisel ruumide jaotust korteris, lõhkudes maha seinu ja saades sedasi lahtise köögi või kahte väikest tuba ühendades ühe suure?

Vastus: korteris seinu lõhkuda ei tohi ilma teiste korteriomanike nõusolekuta ning seejuures ei ole oluline, kas lõhutav sein on konstruktsioonis kandev sein või mitte.

Nimelt on Riigikohus 27.03.2015 lahendis 3-2-1-155-14 kirjutanud: KOS § 1 lg 2 järgi on kaasomandi esemeks sama seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi reaalosaks ehitis ja selle osad. Seega on ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega.

Tänaseks on muutunud küll seadus ning Riigikohtu lahendis viidatud korteriomandiseaduse asemel hakkas 01.01.2018 kehtima korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), ent põhimõte on sama: Krts § 4 lõike 2 kohaselt maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

Mida teha kui mõni korteriomanik on siiski oma korteris vaheseinu lõhkunud? Riigikohus annab toimimisjuhise mitmetes lahendites, värskeim neist 11.04.2018 kohtumäärus tsiviilasjas 2-17-3903:  teised kaasomanikud saavad nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra taastamist, ning kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt.

Seega kui on korteris mõni vahesein lõhutud ilma teiste korteriomanike nõusolekuta, saavad teised korteriühistu liikmed nõuda vaheseina taastamist ning ka see, et vaheseina lõhkus korteri endine omanik, ei muuda olukorda – vaheseina taastama on kohustatud praegune korteriomanik.

Võlgnik, tunne enda õigusi täitemenetluses

Kui palju peab jääma raha inimesele, kelle pangakontod on arestitud? Teisisõnu: kuivõrd seadusemuudatusega alates 09.01.2018 saab kohtutäitur võtta arestitud pangakontolt igakuiselt varasemast rohkem raha, siis kuidas on garanteeritud, et inimesele kättejääv rahasumma ei kujuneks ebamõistlikult väikseks?

Kindel on, et kohtutäituritelt tuleb nõuda nii seaduslikku käitumist kui ka täitemenetluses hea usu põhimõtetest juhindumist.

Vajadusel tuleb kohtutäituri toimingud vaidlustada ja kindlasti tuleb otsida abi kui kohtutäitur ei ole toiminud seaduslikult – kohalikud omavalitsused korraldavad vajadusel võlanõustaja teenuse, mitmed kõrge kvalifikatsiooniga õigusbürood nõustavad ja aitavad võlaorjusesse sattunuid väga soodsatel tingimustel.

Tänaseks on kujunenud olukord, kus väga väikese sissetulekuga võlgnikke on survestatud kohtutäiturite poolt maksma täiturile sissetulekutest, millest ilma võlgniku nõusolekuta täitur kinnipidamisi teha ei saaks. Täitemenetlustes võlgnikud peaksid teadma, et kõikidest seesugustest antud nõusolekutest saab taganeda – piisab vaid kui täiturit enda taganemissoovist teavitada.

Näiteks oli sõlminud võlgnik aastaid tagasi kokkuleppe, et loovutab riiklikust peretoetusest täiturile igakuiselt 10 eurot. Kui jaanuarikuu pangalaekumisest sellelt inimeselt kolm erinevat kohtutäiturit võtsid ilma igasuguse selgituseta märkimisväärse summa sedasi, et hiljuti abikaasa matnud ja kahte puudega last üksi kasvatama jäänud naisel polnud enam raha ei leiva ega ravimite ostmiseks, suunas kohaliku omavalitsuse sotsiaaltöötaja naise minu vastuvõtule. Lisaks sellele, et nõudsime täituritelt ebaseaduslikult kinnipeetud raha tagastamist, andsime ka konkreetsele täiturile teada, et võlgnik võtab tagasi varem antud nõusoleku 10 euro loovutamiseks peretoetusest. Miks see kokkulepe ei olnud mõistlik? Täna suurtes rahalistes raskustes olev naine oli aastaid tagasi sedavõrd suure regulaarse sissetulekuga, et sobis laenu käendajaks. Laenaja ise putkas välismaale, kohtuotsuse alusel peetakse võlga kinni meie kliendilt. Kohtuotsuse kohaselt peab tasuma põhivõlgnevuse 2500 eurot ja intressi 0,1% päevas kuni võla tasumiseni. Seega: klient küll tasub sissetuleku arvelt, millele kohtutäitur muidu ei saaks sissenõuet pöörata, kokkuleppe alusel igakuiselt 10 eurot, ent iga kuu lõpuks kasvab võlg 2500 eurot x 0,1% x 30 päeva = 75 eurot. „Saldo“ seega -65 eurot ehk siis vaatamata kõhu kõrvalt igakuisele rahaloovutusele suureneb võlasumma igakuiselt 55 euro võrra, mitte ei vähene. Milles on kokkuleppe/maksmise mõte? Võlgniku jaoks ei olegi mõtet, seesugune kokkulepe on täitemenetlusevõlgnikku äärmiselt kahjustav. Mõte on sissenõudja ja kohtutäituri jaoks – menetlus on aktiivne ja ei aegu.

Vaikides kannatamise asemel tuleks vaielda ka kohtutäiturite ebamõistlike nõudmiste vastu. Näide: võlgnik elab 30 kilomeetri kaugusel lähimast pangast. Kohtutäitur on nõudnud juba aastaid igakuiselt selle tõestuseks, et pangakontole laekuvad rahad ei ole arestitavad, pangakontoris väljastatud pitsatiga kontoväljavõtet. Täitur ise töötab Tartus, mis on võlgniku praegusest elukohast peaaegu 100 kilomeetri kaugusel. Skänneeritud dokumenti täitur ei aktsepteeri, internetipanka klient ei kasuta. Meie klient ühel päeval kuus: sõidab hommikuse bussiga panka, tagasi saab alles õhtul ja ümberistumisega. Pangas on konto väljavõtte saamine tasuline, mõistagi maksavad ka bussipiletid. Kodus pistab klient kontoväljavõtte ümbrikusse, kleebib margi ja postitab täiturile. Kahel korral on täitur väitnud, et pole kontoväljavõtet saanud postiga (kummalisel kombel olid need kaks korda mil kliendi laekumine oli tavapärasest suurem). Kohe kui kliendi nimel ja volitusel täituri poole pöördusin, läksid nõudmised leebemaks – täitur sai aru, et inimene on abi otsinud. Tänaseks on inimene teinud internetipanga volituse noorele usaldusväärsele sugulasele, kes igakuiselt pangakonto väljavõtteid täiturile edastab – tõsi, selleks, et täitur neid aktsepteeriks, pidime teda ähvardama kaebusega. Mõjus.

Nüüd asjast.

Kõnealune säte, mida kohtutäiturid on asunud igaüks omamoodi tõlgendama ja mis võlgnikule mõnel juhul ei ole jätnudki praktiliselt midagi pangakontole, on täitemenetluse seadustiku § 132 lõige 12, selguse huvides siinkohal kopeerin ka sama paragrahvi esimesed lõiked:

§ 132. Sissetuleku osa, millele ei saa sissenõuet pöörata

(1) Sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust.

(11) Kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii lapse elatisnõude täielikule rahuldamisele, võib arestida kuni pool käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud sissetulekust. Kui lapse elatisnõude täitmiseks võlgniku sissetulekust arestitav summa jääb alla poole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud summast, võib arestida kuni ühe kolmandiku võlgniku sissetulekust.

(12) Kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii nõude täielikule rahuldamisele, võib arestida kuni 20 protsenti käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud sissetulekust. Sissetulekut ei arestita, kui see jääb alla kehtestatud toimetulekupiiri.

 

Kust see säte (lõige 12) seadusesse sai, on päris huvitav vaadata. Esimene märk seadusandja kavatsusest väikese sissetulekuga võlgnikke senisest rohkem pitsitada on alles Riigikogu õiguskomisjoni 13.11.2017 protokollis, see on vähem kui kaks kuud enne sätte jõustumist! Tähelepanuväärne on, et kui samasse seadusesse teiste muudatuste sisseviimise arutlemiseks kutsuti Riigikogu õiguskomisjoni näiteks mitme inkassofirma esindajad ja arutleti tõsimeeli seda, et kohtutäituritel peab olema senisest rohkem tööd ja nende teenustasud peavad olema suuremad selleks, et nad suudaksid enda büroosid majandada (Riigikogu õiguskomisjoni protokollid on kättesaadavad Riigikogu kodulehel), siis selle seadusemuudatuse osas, mis väga väikese sissetulekuga ja võlapüünisesse sattunud inimesed paneb äärmiselt keerulisse olukorda, ei võetud vaevaks küsida seisukohti kelleltki, kes saanuks võlgnike tegeliku olukorra kohta mingit teavet anda – näiteks olnuks elementaarne enne sellise seadusemuudatuse tegemist küsida seisukohta võlanõustajatelt ja sotsiaaltöötajatelt. Ühtäkki seisis aga 13.11.2017 Riigikogu õiguskomisjoni protokollis:

Mati Kadak andis teada, et KPK teeb ettepaneku võimaldada töötasu miinimummäärast aresti ning sellest tulenevalt täiendada § 132 lg-ga 12 järgmises sõnastuses:

„(12) Kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii nõude, täielikule rahuldamisele, võib arestida 20% käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud sissetulekust. Sissetulekut ei arestita, kui see jääb alla kehtestatud toimetulekupiiri.“

Selgitus Täitemenetluse efektiivsuse tõstmise eesmärgil sätestatakse võlgniku kohustus tasuda täitemenetluses oleva rahalise nõude täitmiseks igal juhul 20 protsenti igasugusest füüsilise isiku saadavast sissetulekust, mis ületab kehtestatud toimetulekupiiri. 2017. aasta riigieelarve seadusega on toimetulekupiiriks kehtestatud 130 eurot. Seega kui võlgniku sissetulek jääb vahemikku 130–470 eurot, siis on sellest võimalik nõude katteks arestida 20 protsenti. Selline võimalus likvideeriks praegu massiliselt leviva väärnähtuse, et alammääras sissetulekuga ning ilma muu realiseerimisväärtust omava varata võlgnikud ei osale aktiivselt täitemenetluses nõuete rahuldamisel. On tekkinud olukord, kus võlgnikud saavad töötasu palga alammääras, mis võimaldab neile koos lisanduvate toetustega rahuldaval tasemel toimetuleku, ning kehtiva piirangu tõttu ei ole neilt võimalik rahalisi vahendeid kinni pidada ega nõude rahuldamiseks sisse nõuda. Kohtutäiturite kogemus näitab, et elatisvõlgnikud teenivad ametlikult näidatavana sageli igakuiselt vaid pool töötasu alammäärast. Kuni 70 protsendil võlgnikest puudub sotsiaalmaksuga maksustatav sissetulek, pooltel võlgnikest puudub nii sissetulek kui ka arestitav vara. Kohtutäituritelt saadud andmetel on täitemenetluses võlgnikke, kelle töötasust ei saa kinni pidada, keskmiselt 24,98 protsenti kõikidest töötavatest võlgnikest. Arestivaba miinimumi eristamine töötasu alammäärast võimaldaks hinnanguliselt teostada täiendavaid kinnipidamisi igakuiselt 94 euro ulatuses võlgnikelt, kellelt täna on see võimatu. Arvestades, et valdavalt on nende vastu täitmisel avaliku võimu kandja rahatrahvid, oleks mõne kuu jooksul võimalik täita vähemalt pooled nõuetest. Kui saaks kinni pidada 20 protsenti töötasu alammäärast, võib eeldada, et kahe aastaga täidaksid Eesti kohtutäiturid riigi nõudeid 6 000 000 euro eest lisaks tavapärasele täitmisele. Kaasneks ka tuntav areng eranõuete sissenõudmisel (näiteks elatise nõudeid saaks võlgnikult u 40 euro võrra enam sisse nõuda, mis vähendaks ka riigi koormust elatisabi väljamaksete tegemisel).

Ettepaneku realiseerimise mõjul osutub kokkuvõttes võimalikuks märkimisväärsete nõuete reaalsele sundtäitmisele asumine. Selle tagajärjel väheneb ka PPA ja teiste väärteomenetlejate ning kohtute koormus asenduskaristuste määramisel.

Gunnar Vaikmaa andis teada, et justiitsministeerium toetab seda muudatust vaid juhul, kui 20% ette lisada sõna „kuni“ . Ehk arestida võib kuni 20%, sest inimeste olukord on ääretult erinev ja seda tuleks arvesse võtta.

13.12.2017 Riigikogu täiskogu korralisel istungil võeti seadusemuudatus vastu.

Leian, et paragrahv on sõnastatud viisil, et kohtutäitur peab otsust täiendava rahaaresti kohaldamiseks kaalutlema ja põhjendama. Ei saa nii, et seadus nüüd võimaldab ja nüüd võtame võlgnikult rohkem. Arvamus selline, sest vaadeldav paragrahv sisaldab ju sõnu „võib“ ja „kuni“.

Et saada selgust selles osas, kas kohtutäitur on sissetulekust kinnipidamisel toiminud õigesti, alustame sellest, et vaatame korra üle– millisele sissetulekuosale üldse saab sissenõuet pöörata ehk eesti keeles – millist sissetulekuraha võib kohtutäitur ära võtta, millist mitte. Täiendav 20% toimetulekut ületavas osas ei kohaldu kindlasti nendele sissetulekutele, millele sissenõuet pöörata ei saa – ei maksa ju riik peretoetust või kohalik omavalitsus sotsiaaltoetusi selleks, et kohtutäitur neid võlgade katteks saaks võtta.

§ 131.  Sissetulek, millele ei saa pöörata sissenõuet

(1) Sissenõuet ei saa pöörata järgmistele sissetulekutele:
1) riiklikud peretoetused;
2) puudega inimese sotsiaaltoetus;
3) sotsiaaltoetus sotsiaalhoolekande seaduse tähenduses;
4) kunstliku viljastamise ja embrüokaitse seaduse § 351 lõike 3 alusel makstav hüvitis;
5) Eesti Töötukassa kaudu makstud töötutoetus, stipendium, sõidu- ja majutustoetus ning toetus ettevõtluse alustamiseks;
6) kehavigastuse või terviserikke tekitamise tõttu makstav hüvitis, välja arvatud hüvitis kaotatud sissetuleku eest, ja mittevaralise kahju hüvitis;
61) töövõimetoetus;
7) seadusel põhinev elatis;
8) vanemahüvitis;
9) rahaline ravikindlustushüvitis ravikindlustuse seaduse tähenduses, välja arvatud ajutise töövõimetuse hüvitis;
10) riiklik pension seaduses sätestatud ulatuses;
11) vanglast vabanemise toetus.

(2) Kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii sissenõudja nõude täielikule rahuldamisele ning kui arestimine on nõude liiki ja sissetuleku suurust arvestades õiglane, võib käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 6–8 nimetatud sissetulekutele pöörata sissenõude sissenõudja avalduse alusel. Kohtutäitur kuulab enne otsuse tegemist võimaluse korral võlgniku ära.

Seega kui punktides 6-8 nimetatud sissetulekutele erandkorras saab sissenõuet pöörata, siis ülejäänud sissetulekute arestimine ei ole mingil juhul lubatud – riiklikud peretoetused, puudega inimese sotsiaaltoetus, sotsiaaltoetus sotsiaalhoolekande seaduse tähenduses, Eesti Töötukassa kaudu makstud töötutoetus, stipendium, sõidu- ja majutustoetus ning toetus ettevõtluse alustamiseks, ravikindlustushüvitis, riiklik pension seaduses sätestatud ulatuses – need on sissetulekud, mida ilma võlgniku sellekohase kirjaliku nõusolekuta kohtutäitur kontolt võtta ei tohi.

Tähelepanelik tuleb olla ka siis kui meie võlgnik saab elatisraha alaealise lapse ülalpidamiseks, ka seda elatisraha ei tohi mingil juhul arestida (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 03.10.2013 lahend 3-2-1-105-13, p. 17).

Sagedane vaidluskoht on § 131 punkt 10 ehk siis tõlgendus sättele, et kohtutäitur ei tohi arestida riiklikku pensioni seaduses sätestatud ulatuses.

Riikliku pensionikindlustuse seadus

§ 47.  Tasaarvestamine riiklikust pensionist

(1) Sotsiaalseadustiku üldosa seaduses sätestatud korras võib riiklikust pensionist teha tasaarvestamisi üksnes:
1) täitemenetluse seadustiku alusel täitmisele kuuluva lahendi alusel;
2) Sotsiaalkindlustusameti otsuse alusel pensionärile enammakstud pensionisummade või üksi elava pensionäri toetuse sissenõudmiseks;
3) perehüvitiste seaduse § 14 lõikes 3 sätestatud juhul.

(2) Riiklikust pensionist tasaarvestatav osa arvutatakse pensionärile maksmiseks ettenähtud pensionist, lähtudes riikliku pensioni üldsummast.

(3) Täitemenetluse seadustiku alusel täitmisele kuuluvate lahendite alusel võib tasaarvestada kuni 50 protsenti riiklikust pensionist, kuid pensionärile säilitatakse seejuures vähemalt 50 protsenti rahvapensioni määrast.

(4) Sotsiaalkindlustusameti otsuse alusel võib riiklikust pensionist tasaarvestada kuni 20 protsenti lisaks tasaarvestamisele, mida tehakse käesoleva paragrahvi lõike 3 alusel, kuid pensionärile säilitatakse seejuures vähemalt 50 protsenti rahvapensioni määrast.

(5) Pensionäri kirjalikul nõusolekul võib Sotsiaalkindlustusameti otsuse alusel riiklikust pensionist tasaarvestada käesoleva paragrahvi lõikes 4 sätestatud piirmääradest suurema summa.

(6) Sotsiaalkindlustusamet kannab käesoleva paragrahvi lõike 3 alusel tasaarvestatud summa kohtutäituri ametialasele arvelduskontole või maksuhalduri arvelduskontole.

Rusikareegel, mille vastu kiputakse riikliku pensionikindlustuse seadust rakendades eksima: täitemenetluse seadustik (TMS) on üldseadus ja arestimisrehkendust tehes tuleb esmalt juhinduda TMS § 132 lõikest 1: Sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. Ehk siis palga alammäär peab võlgnikule igal juhul jääma kätte (selle tänavu jaanuaris kehtima hakanud erandiga, milleni ka kohe uuesti jõuame). Pensioni kallale saab täitur minna siis, kui võlgniku muud sissetulekud on sedavõrd suured, et tagavad sissetuleku palga alammäära suuruses. Kui võlgniku sissetulekuks on ainult pension, siis ei tohi sellest mingil juhul poolt täitur ära võtta selgitusega, et riikliku pensionikindlustuse seadus seda lubab. Kinnipidamist pensionist saab teha juhul kui pension on suurem kui palga alammäär. Mõistetamatul kombel kohtutäiturid siiski arestivad inimeste pensioneid, seesuguseid arestimisi tuleks agaramalt vaidlustada. Väga heas sõnastuses ja selge on näiteks Harju Maakohtu määrus tsiviilasjas 2-06-35442 (avalikus kohtuinfosüsteemis kenasti kättesaadav). Riigikohtu õigustloova seisukoha selles küsimuses leiame lahendist numbriga 3-2-1-68-07, mille punktist 13 saame lugeda:

Kolleegium leiab, et lisaks RPKS §-le 47 tuleb riiklikust pensionist kinnipidamise korral arvestada TMS § 132 lõikega 1, mille kohaselt ei arestita sissetulekut, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. Seega tuleb alati võlgniku sissetulekutele sissenõude pööramiseks (sh riiklikust pensionist kinnipidamiseks) kindlaks teha võlgniku kõik sissetulekud ning nende suurus kokku. Riiklikule pensionile võib sissenõude pöörata RPKS § 47 lõikes 3 toodud ulatuses üksnes juhul, kui pensionäri ülejäänud sissetulekud (pensioni alles jääv osa jt sissetulekud kokku) vastavad TMS § 132 lõikes 1 toodud alammäärale.

Nüüd siis ka TMS § 132 (12) Kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii nõude täielikule rahuldamisele, võib arestida kuni 20 protsenti käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud sissetulekust. Sissetulekut ei arestita, kui see jääb alla kehtestatud toimetulekupiiri.

Ehk siis seadus lubab nüüdsest arestida palga alammäärast (täna 500 eurot) kuni 20% sedasi, et võlgnikule jääb kätte vähemalt toimetulekupiiri summa (täna 140 eurot), ent peame ühiselt meeles seda, et selle 500 euro hulka ei tohi rehkendada mittearestitavaid sissetulekuid (elatis, sotsiaaltoetused jms mida eespool nimetatud ja mis kenasti ka TMS-is kirjas), need sissetulekud on puutumatud ja nende arvelt saab täitur nõudeid rahuldada ainult võlgniku enda nõusolekul.

Näide 1. Võlgnik saab töötasu 600 eurot, see on ainus sissetulek. Kohtutäitur tohib ära võtta 100 eurot ja lisaks TMS § 132 (12) alusel kuni (500-140)*20%, mis teeb 72 eurot. Rõhutan siin veelkord, et minu hinnangul peab kohtutäitur kindlasti ka põhjendama, miks ta seda täiendava raha arestimise õigust kasutab, see ei tohiks toimuda automaatselt. Ja veel – see, et ühelt võlgnikult nopivad 20% kaupa raha mitu kohtutäiturit, on täiesti mõistetamatu ajal, mil informatsioon liigub digitaalselt ja täiturite asi on omavahel kokku leppida, kes ja kui suures ulatuses seda täiendavat summat võib võlgniku kontolt võtta. Öelda siin, et võlgnik ise peab olema valvas ja vaatama, et ükski täitur midagi ülearust kontolt ei võtaks, on enam kui küüniline eelkõige põhjusel, et tihti võtavad täiturid võlgnikult õiguse kasutada internetipanka ja raha liikumisest kontol saab võlgnik infot vaid pangakontorisse kohale minnes. Ka ei ole võlgnikel ei teadmisi ega ka söakust enda õigusi kaitsta ning hirm selle ees, et täituri poole pöördumine päädib järjekordsete solvangute ja alandustega, sunnib võlgnikke vaikimisi nõustuma paljuga, mida täitemenetlustes tegelikult toimuda ei tohiks.

Näide 2. Võlgnik saab töötasu 600 eurot. Tal on alaealine laps. Sai toimetulekutoetust või muud sotsiaalhoolekande seaduse alusel makstavat toetust 100 eurot. Esiteks – toimetulekutoetus jääb arvestusest välja, sellest ei tohi mitte mingil juhul täitur ühtegi eurot võtta. Sama kehtib ka siis kui lisaks töötasule laekuks kontole elatisraha teiselt lapsevanemalt või muu sissetulek, mis on mittearestitavate sissetulekute loetelus täitemenetluse seadustikus, näiteks kindlasti saab ju see inimene peretoetust riigilt ja seda ei tohi mingil juhul täitur puutuda. Täitemenetluse seadustiku § 132 lõikest 2 tulenevalt Kui võlgnik peab seadusest tulenevalt ülal teist isikut või maksab talle elatist, suureneb mittearestitav summa iga ülalpeetava kohta ühe kolmandiku võrra palga alammäärast kuus, välja arvatud juhul, kui sundtäidetakse lapse elatisnõuet. Seega on võlgnikul mittearestitavaks summaks 500 + lisaks lapse pealt 500 x 1/3 = 166 eurot = 666 eurot ning et töötasu on sellest summast väiksem, siis saaks kinnipidamist teha vaid TMS § 132 (12) alusel. Kui palju? Alaealine laps tõstab toimetulekupiiri SHS § 131 lõikest 5 tulenevalt 140 eurot x 1,2 = 168 euro võrra ja võlgnikul endal ja lapsel kahe peale kokku on toimetulekupiir seega 140 + 168 = 308 eurot. Sellisel juhul saab täitur TMS § 132 (12) alusel kuni (500-308)*20%, mis teeb 38,40 eurot.

Näide 3. Võlgnik saab 409 eurot pensioni (2017 IV kvartalis keskmine pension Eestis) ja see on tema ainuke sissetulek. Kohtutäitur ei tohi ilma võlgniku nõusolekuta midagi tema kontolt võtta, sest ka pensionärile kehtib TMS § 132 lg 1 Sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. TMS § 132 (12) alusel kui seaduses nõutud eeldused on täidetud, tuleb kõne alla (409-140) * 20% = 53,80 euro arestimine.

Näide 4. Võlgnik saab 550 eurot pensioni. Kohtutäitur saab sel juhul arestida 50 eurot. Võlgnikul peab säilima 500 eurot – palga alammäär – ka sel juhul kui ta on pensionisaaja. TMS § 132 (12) alusel kui seaduses nõutud eeldused on täidetud, tuleb kõne alla (409-140) * 20% = 53,80 euro arestimine.

Näide 5. Võlgnik saab 450 eurot pensioni, käib osalise koormusega tööl ja saab 250 eurot töötasu, lisaks saab üksi elava pensionäri toetust. Üksi elava pensionäri toetust ei tohi täitur puutuda, see on SHS alusel makstav toetus ja seetõttu arestimisele ei kuulu. Arestida saab täitur riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel 50% pensionist ehk 225 eurot tingimusel, et võlgniku sissetulek kokku ei jääks alla 500 eurot ja pensionist jääks kätte vähemalt 50% rahvapensioni määrast ehk täna 175,94/2 = 87,97 eurot. Teine eeldus on täidetud, esimene mitte, seepärast saab täitur pensionist arestida pisut vähem ehk 200 eurot, et võlgnikule jääks kätte töötasu miinimummäär 500 eurot. Täitur saab arestida pensionist 200 eurot. Nüüd jääb küsimus, kas täitur saaks sellisel juhul ka TMS § 132 (12) alusel arestida täiendavalt (500-140)*20%, = 72 eurot. Julgen arvata, et kui võlg ei ole väga suur, oletame näiteks võla suuruseks 1500 eurot, siis ei ole täituri õigust täiendavalt uue sätte alusel 72 eurot arestida, sest säte ju ütleb, et seda võib teha kui sissenõude pööramine võlgniku muule varale ei ole viinud või eeldatavalt ei vii nõude täielikule rahuldamisele. Kui nüüd inimene on pensionieale vaatamata leidnud töö ja seeläbi igakuiselt võla maksmisele panustab, ei saa ju täitur/sissenõudja eeldada, et igakuised 200-eurosed laekumised täituri kontole ei vii nõude täielikule rahuldamisele.

KOKKUVÕTLIKULT

  1. TMS § 132 (12) alusel ei saa kohtutäitur endiselt võtta ühtegi eurot nendelt sissetulekutelt, mida on loetletud TMS § 131 lõikes 1.
  2. TMS § 132 (12) alusel aresti kohaldamisel peab kohtutäitur põhjendama, miks ta seda teeb täiendavalt tavapärasele arestile ja muuhulgas tõendama, et seesugune toimimine on konkreetset olukorda arvestades kohane (näiteks kui inimene juba eelnevalt on andnud nõusoleku väikeseks panustamiseks peretoetuse arvel vms, ei oleks minu hinnangul nüüd veel täiendav arest õigustatud).
  3. TMS § 132 (12) alusel saab kohtutäitur pöörata sissenõude summale, mis ületab toimetulekupiiri – ainult võlgnik 140 eurot, kui tal on lisaks veel laps(ed), siis vastavalt tõuseb iga lapse kohta toimetulekupiir 168 euro võrra ning samuti suureneb ka mittearestitav sissetulekuosa 500 x 1/3 ehk 166 euro võrra.
  4. Toimetulekupiiri ületavast sissetulekuosast (töötasust, üüritulust ja muudest arestimisele kuuluvatest sissetulekutest) tohib täitur arestida kuni 20%. Rõhutan, et kätte peab jääma inimesel kindlasti 140 eurot + 168 eurot iga ülalpeetava kohta.
  5. Sagedased on kohtutäiturite poolt pensioni arestimised viitega vaid pensionikindlustuse seadusele, „unustades“, et ka sel alusel arestimisel peab võlgnikule siiski 500 eurot igakuiselt kätte jääma.

Miks me peaksime täitemenetluses osalevaid võlgnikke nõustama ja aitama? On ju inimesed ise enda võlaprobleemid tekitanud ja eks esimene nõuanne peaks olema ikka, et inimesed peaksid püüdma enda võlgnevusi tasuda, mitte leidma võimalusi mittemaksmiseks.

Olen viimastel kuudel kuulanud ja nõustanud inimesi, kes ei ole kohtutäituritelt saanud mingeid põhjendusi täiendavalt arestitud summade kohta, kellelt on võetud pangakontolt ära toimetulekutoetus ja kellele pärast mitme täituri poolt pangakonto puistamist on jäänud kontole vaid mõned eurod. Sellised olukorrad ei ole normaalsed, nende olukordade teke ei saa olla seadusandja tahe. Kui me ei aita inimestel saada ülevaadet enda õigustest, kujundame sotsiaaltöötajale püsiklientuuri – inimesi, kes on arvamusel, et kohtutäitur võibki kõik ära võtta ja pärast seda ei ole inimesel muud võimalust kui sotsiaaltöötaja jutule pöörduda. Kui aga inimesed saavad aru, et neil on igal juhul õigus 500 eurole (hiljutise mööndusega, kus täiendava maksimaalselt 72 euro ((500-140)*20%) arestimist peab kohtutäitur põhjendama) ja on palju sissetulekuid, mida täitur mingil juhul ära võtta ei saa + üle tuleks arvutada kõik täiendavad kokkulepped täituritega (kas kokkulepe on mõistlik?), paraneks inimeste elujärg ja kohalike omavalitsuste sotsiaaltoetuste koormus väheneks ning oleks lootust sellelegi, et keegi tänastest täituri nõuetega maadlejatest tooks riigile/kohalikule omavalitsusele helges tulevikus mõne euro tulumaksu.