Kui palju on korteriühistul mõistlik kulutada õigusabile korteriomanikult võlgnevuse nõudmiseks?

Olen kuulnud arvamust, et juhatus peaks avalduse ise koostama ja sedasi ei kuluks õigusabile üldse raha. Samuti olen kuulnud arvamust, et pole mingit vahet kui palju juristile avalduse koostamise eest ja kohtus esindamise eest maksta, sest nagunii mõistetakse see raha võlgnikult kohtumenetluse lõpus välja.

Tõde on nende kahe arvamuse vahepeal.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on kirjutanud: Õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi ei pea korteriühistu juhatuse liikmest seaduslik esindaja osutama tasuta, täites lepingulise esindaja ülesandeid (vt RKTKm nr 3-2-1-62-14, p 14; RKTKm nr 3-2-1-102-16, p 15). Seega ka juhul kui korteriühistu juhatuse liige on õigusalase haridusega, ei ole tal kohustust korteriühistut tasuta kohtus esindada.

Esindajat valides tuleb aga silmas pidada, et hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul piiratumalt kui hagimenetluses, hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. (vt nt RKTKm nr 3-2-1-18-11, p 19).

Kõrgema kohtu seisukohast juhinduvad alama astme kohtud ja nii on ühistuõiguses näiteks Harju Maakohus tsiviilasjas 2-20-146179 võtnud seisukoha: /…/ käesolevas vähekeerukas asjas on põhjendatud ja vajalik ajakulu 2 tundi. Samuti leiab kohus, et avaldajale osutatud õigusabi tunnitasu hind on käesolevas menetluses ülemäärane (arvestades ka asjaolu, et tegemist on hagita menetlusega). /…/ Eelnevat arvestades leiab kohus, et avaldaja lepingulise esindaja mõistlik tunnitasu käesolevas menetluses ei ületa 60 eurot ilma käibemaksuta. Seetõttu on avaldaja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud rahaliselt kokku summas 120 eurot (2 x 60). Ning Tartu Ringkonnakohus kirjutab määruses 2-20-19086: Esindaja ajakulu tema poolt osutatud toimingutele on põhjendatud ja vajalik osaliselt (2 tunni ulatuses), kuna tegemist on tavapärase võlgnevuse nõudega.

Seega: korteriühistu peaks vältima ülemääraseid kulusid korteriomanikelt võlgnevusi sisse nõudes ning kui kohtule esitatud menetluskulude nimekirjas on kulud ülemäära suured, on korteriomanikel põhjust neid vaidlustada.

Korteriühistute Õiguskeskuses on suve lõpuni korteriühistute võlavaidlusteks eriti soodsad hinnad: https://oigusbyroo.eu/suvi-2022.html

Kui sotsiaaltoetuse taotlus jäetakse alusetult rahuldamata…

Tuleb ette, et inimene esitab sotsiaaltoetuse saamiseks avalduse, ent sotsiaaltöötaja peab avaldust alusetuks ja ei rahulda seda. Tähele peab aga panema, et sotsiaaltoetuse maksmisest keeldumine peab olema õigustatud.

Näiteks jättis Rapla Vallavalitsuse sotsiaaltöötaja rahuldamata vallakodaniku taotluse 170-eurose sünnitoetuse saamiseks, ent taotleja pöördus kohtusse ja 25.03.3022 kohtumäärusega 3-21-2964 mõistis Tallinna Halduskohus Rapla Vallavalitsuselt lisaks menetluse ajal vallavalitsuse poolt välja makstud toetusele ka kaebaja menetluskulud 300 eurot. Seega alusetu keeldumine tõi kaasa kohalikule omavalitsusele kolmekordse kulu.

Kohtulahendis kirjeldatud asjaolude kohaselt saatis vallakodanik 22.11.2021 Rapla Vallavalitsusele taotluse sünnitoetuse teise osa väljamaksmiseks, ent Rapla Vallavalitsuse sotsiaaltöö spetsialist vastas taotlusele 23.11.2021, et toetust talle ei maksta, sest taotlus on esitatud hilinenult.

Kui inimene seejärel kohtu poole pöördus, pakkus vallavalitsus kompromissi, et maksab inimesele taotletud sotsiaaltoetuse välja, ent poolte menetluskulud jäävad nende endi kanda. Kuna inimene kasutas kohtusse pöördumisel juristi abi, siis olid tema menetluskulud summas 300 eurot ja selline lahendus olnuks selgelt ebaõiglane, kuna see tähendanuks taotletud toetusele peale maksmist.

Rapla Vallavalitsus maksis seejärel nõutud toetuse välja, ent kohus leidiski, et avaldaja menetluskulud tuleb Rapla Vallavalitsusel samuti hüvitada, kuna toetuse saamiseks pidi vallakodanik halduskohtusse pöörduma.

Seega saame soovitada sotsiaaltöö ametnikele, et nad esitatud taotlusi menetledes teeksid õiguskindlaid otsuseid ning toetuste taotlejatele, et nad alusetute keeldumiste korral võiksid kaaluda enda õiguste kaitseks halduskohtusse pöördumist.

Kohtumääruse terviktekstiga saate soovi korral tutvuda siin: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?fid=312532850

Miks on korteriühistul vaja põhikirja?

Lühike vastus: selleks, et reguleerida seaduses sätestatust erinevaid neid küsimusi, mida seadus võimaldab erinevalt reguleerida.

Näiteks sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 40 lõige 1, et Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ning sama paragrahvi lõike 2 kohaselt Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Lahti seletatult tähendavad eelmises lõigus tsiteeritud seadusepügalad, et eranditult kõik korteriühistu majandamiskulud jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandite ruutmeetritele ehk ruutmeetripõhiselt. Mõistlikke erandeid saab sellest reeglist teha ainult korteriühistu põhikirjas või ka kokkuleppel, ent kuna korteriomanike kokkuleppe saavutamine on enamjaolt keeruline, siis reguleeritakse majandamiskulude jagunemine korteriomanike vahel tavaliselt põhikirjas.

Reaalses elus tähendab see, et kui korteriühistul põhikirja ei ole või ei ole majandamiskulude jagamist põhikirjas käsitletud, tuleb jagada korteriomanike vahel ruutmeetripõhiselt ka need kulud, mille reaalne tarbimine on mõõdetav (näiteks vesi) või mida soovitakse jagada teisiti (näiteks prügivedu).

Nii kirjutab näiteks Tallinna Ringkonnakohus lahendis 2-10-39645: /…/ ruutmeetripõhisest majanduskuluarvestusest saab kõrvale kalduda üksnes juhul, kui see on sätestatud põhikirjas, üldkoosoleku otsusega seda teha ei saa.

Kõige sagedamini tuleb ette, et korteritesse on paigaldatud veemõõturid, ent põhikiri on kehtestamata. Sellisel juhul saab 1-toalises korteris mitmekesi elav ja palju vett tarbiv perekond õigustatult nõuda vee tarbimise eest tasumist vastavalt korteriomandi ruutmeetritele, mitte aga veemõõturi näidu järgi. Samas kortermajas peab korteriomandi suuruse järgi maksma veetarbimise eest ka 5-toalise korteri omanik vaatamata sellele, et ta arvestuskuul korterit ehk ei kasutanudki ja veemõõtja edasi ei likunud. Niisugused olukorrad ei ole õiglased, mistõttu ongi seadusandja andnud korteriühistule “tööriista” – võimaluse kehtestada veetarbimise kulu vastavalt veemõõtja näidule, kehtestades sedasi põhikirjas.

Niisuguseid küsimusi, mida põhikirjas saab seadusest erinevalt sätestada, on teisigi, ent neid on siiski piisavalt vähe, et korteriühistu mõistlik põhikiri ei peaks olema pikem kui kaks lehekülge.

Toon näite elust enesest.

Korteriühistul oli 2018. aastal, mil võeti vastu korteriomandi- ja korteriühistuseadus, pikk ja põhjalik põhikiri, milles oli muuhulgas punkt: Korteriomanikud võivad võtta vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui otsuse poolt hääletavad kirjalikult kõik korteriühistu liikmed.

See oli ümberkirjutus kuni 31.12.2017 kehtinud seadusest. Alates 01.01.2018 hakkas kehtima korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mille § 21 lõige 3 sätestas, et kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Niisiis kehtis selle korteriühistu jaoks endiselt nõue, et kirjaliku otsuse poolt peavad olema 100% kõik korteriomanikud, ehkki kui see poleks olnud põhikirja kirjutatud, kehtinuks uus seadus ja kirjalikul hääletusel otsuse vastuvõtmiseks piisanuks nüüd üle poole korteriomanike poolthäältest.

Korteriühistu, kes soovis samuti kirjalikus menetluses otsuseid vastu võtta, muutis 2019. aastal oma põhikirja, ent otsustas taas kirjutada põhikirjas seadust ümber, sätestades küsimuse täpselt nii nagu seaduses: kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest.

24. mail 2020 hakkas kehtima koosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmiseks veelgi leebem versioon: Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Ja kõnealune korteriühistu oli jälle olukorras, kus ta ise oli kehtestanud oma põhikirjas seadusest rangemad nõuded.

2022. aasta alguses pöördus korteriühistu juhatus õigusbüroosse ja soov oli konkreetne – taheti koostada põhikirja, mis oleks nii lühike kui võimalik ja nii pikk kui vajalik. Selleks, et lühikese ja konkreetse põhikirja väärtust aduda, oli vaja enne kolmel korral seadust põhikirja ümber kirjutada ja kõigil nendel kordadel selle tegevusega niiöelda vastu näppe saada.

Sarnaseid näiteid on praktikast võimalik tuua kümneid kui mitte sadu ja nõuanne saab olla vaid üks: lõpetage seaduste ümberkirjutamine põhikirjades ja te saate korteriühistule selge, konkreetse ja õiguskindla põhikirja. Reguleerige põhikirjas ainult neid küsimusi, mida seadus võimaldab reguleerida erinevalt seaduses sätestatust!

Olen kuulnud arvamust, et korteriomanikud ei oska vajalikku informatsiooni seadustest leida ja seetõttu peab koormama põhikirja mitmesuguste sätetega lisaks korteriomandi- ja korteriühistuseadusele veel asjaõigus-, perekonna-, pärimis- ja muudest seadustest. Sellise arvamuse avaldajatel palun ma esiteks korteriomanikke mitte pidada rumalateks ja teiseks – kordan juba varemöeldut, et kui põhikirja ümber kirjutatud seadus muutub, tekitab see põhjendamatult segadust. Jäägu seadused seadusteks ja korteriühistu põhikiri olgu korteriühistu põhikiri, mis sisaldab selliseid punkte mida on seadusandja põhikirja sisuks ette näinud.

KOKKUVÕTTEKS:

  1. Kui tahetakse kehtestada oma korteriühistus erisusi seaduses sätestatust (näiteks seda, et veetarbimise eest maksavad korteriomanikud vastavalt veemõõtjate näitudele), siis annab seadus võimaluse mitmes olulises küsimuses teha seda ühistu põhikirjas.
  2. Ebamõistlik, tarbetu ja korteriomanikke alahindav on põhikirja koormamine seaduste ümberkirjutamisega.
  3. Põhikirjas ei saa seadusest erinevalt reguleerida neid küsimusi, mille seadusest erineva reguleerimise võimalust seadus ise sõnaselgelt ette ei näe. Kui seda siiski tehakse, võib see põhjustada õigusvaidlusi.

—————————————————————————————

Korteriühistu põhikirja koostamise juhendi saate osta siit: https://oigusbyroo.eu/pkjuhend.html

Põhjaliku veebiloengu “Korteriühistu põhikiri” kuulamiseks saate registreeruda siin: https://oigusbyroo.eu/pk.html

Valmis õiguskindlaid põhikirju pakub meie dokumendipood: https://www.elfik.ee/

Korteriomaniku õigus saada teavet ja tutvuda dokumentidega

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi lühendatult: KrtS) § 45 lõige 1 sätestab: Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

KrtS-i nelja kehtimisaasta jooksul on korteriomanikud pöördunud ka kohtute poole, sest pole juhatuselt nõutud dokumente tutvumiseks või oma teabenõuetele vastuseid saanud. Vaatame milliseid olulisi seisukohti on kohtud selliseid vaidlusi lahendades avaldanud.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Tsiviilasja 2-17-3945 tingis olukord, kus Tallinn, Katleri tn 3 korteriühistu ei võimaldanud korteriühistu liikmel tutvuda varasemate perioodide arvetega. Kohtusse pöördus pärija, kelle huviks oli veenduda, et pärandajale varasematel aastatel ülemääraseid arveid ei esitatud. 31.01.2019 Tallinna Ringkonnakohtu otsuses sisalduvad mõned tähelepanuväärsed seisukohad:

  • Riigikohus on 17.01.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-10 p-s 11 selgitanud, et isikul on asja ettenäitamise vastu õigustatud huvi üksnes juhul, kui tal ei ole võimalik saada asjaga seotud nõude kohta selgust muul viisil.
  • Dokumentidega tutvumise nõuetes tuleb arvestada, et raamatupidamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et raamatupidamise algdokumente peab raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat alates selle majandusaasta lõpust, kuis majandustehing algdokumendi alusel raamatupidamisregistris kirjendati.
  • VÕS § 1016 sätestab, et asi või dokument tuleb ette näidata või sellega tutvumist võimaldada asja või dokumendi asukohas.
  • VÕS § 1017 sätestab, et asja või dokumendi ettenäitamise või tutvumisega seotud riisiko ja kulud kannab ettenäitamist või tutvumist nõudnud isik. Valdaja võib keelduda ettenäitamisest või tutvumise võimaldamisest kuni kulude tasumiseni /…/

Konkreetses kaasuses oli korteriühistu liikmele osa arvetest kättesaadavad teises kohtuvaidluses, kus korteriühistu oli need arved tõenditena esitanud. Dokumentidega tutvumise kuluks hinnati selles asjas kulu raamatupidaja teenuse eest 24 eurot.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Kohtumäärusega tsiviilasjas 2-18-16183 rahuldati Harju Maakohtu Tallinna kohtumajas A.K. avaldus Tallinn, Virmalise tn 5 korteriühistu vastu Morrison Ehitus OÜ-ga sõlmitud töövõtu lepinguga tutvumiseks.

Muuhulgas loeme kohtumäärusest: Puudutatud isik on tuginenud asjaolule, et leping, millega tutvumist avaldaja soovib, on lepingu enda sätete järgi konfidentsiaalne. Kohus märgib, et KrtS § 45 lg 1 järgi tuleb eeldada, et ühistu liikmel on õigus tutvuda kõikide ühistu dokumentidega. Sellisteks dokumentideks on muuhulgas lepingud, mida ühistu on sõlminud kolmandate isikutega. Kohus on seisukohal, et ühistu ei saa dokumentidega tutvumisest keeldumise alusena viidata asjaolule, et lepingus on pooled kokku leppinud konfidentsiaalsuses. Kõiki lepinguid sõlmides peab ühistu arvestama KrtS § 45 lg 1 nõudega, et ühistu liikmetel on õigus kõikide ühistu sõlmitud lepingutega tutvuda. Kolmanda isikuga sõlmitud konfidentsiaalsuskokkuleppe sõlmimine ja sellele viitamine teabeõigusest keeldumisel on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 2 järgi.

Samuti leiab kohus selles lahendis: Teiselt poolt on töövõtulepingu tingimused väga olulised ühistu liikmetele, et kontrollida, kas juhatus on tegutsenud ühistu parimates huvides.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Liidia Mihkelsoo avalduse Tartu linn, Kaunase pst 82 korteriühistu kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks rahuldas kohus osaliselt ning kirjutas 3.09.2019 kohtumääruses muuhulgas:

  • Korteriomanik saab KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt nõuda korteriühistult üksnes seda teavet, mida tal ei ole, või tutvuda dokumentidega, millega ta ei ole tutvunud. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei saa ilma mõjuva põhjuseta panna korteriühistule kohustust esitada korduvalt sama teavet või võimaldada dokumentidega korduvalt tutvuda. Samas peab korteriühistu vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
  • Kohus märgib täiendavalt, et KrtS § 45 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt ei ole avaldajal õigust nõuda teavet kirjaliku taasesitamist võimaldavas vormis ega saada korteriühistu dokumentidest koopiaid. Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik ja kontrollitav. See tähendab muuhulgas seda, et dokumentidega vahetu tutvumise korral tuleb korteriühistul anda avaldajale dokumentidega tutvumiseks aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, sh, kui avaldajal on võimalik jooksvalt kas pildistades või muul viisil dokumentide sisu jäädvustada, siis ei ole see tutvumise ajal keelatud.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Harju Maakohus määrusega tsiviilasjas 2-20-13500 kohustas korteriühistut vastama avaldajate poolt esitatud 55-le küsimusele, ent korteriomanike algne soov oli saada vastuseid veelgi rohkem – rahuldamata jäeti kohtu poolt 26-le küsimusele vastama kohustamise nõue.

Sama määrusega rahuldas kohus avaldajate nõude 14 dokumendiga tutvumise võimaldamises.

Juba lahendi resolutiivosa võtab enda alla 7 lehekülge – selles on toodud välja nii need küsimused millele kohus kohustas ühistut vastama kui ka need küsimused millele vastama kohustamist ei pidanud kohus õigustatuks.

Mõned kohtu seisukohad:

  • Kohtu kaudu teabe saamise eelduseks on, et inimene on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust ühistult ja et juhatus on teabe andmisest või dokumentide tutvumisest esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud
  • Avaldaja peab piisavalt selgelt näitama, milliste konkreetsete dokumentide ja teabega ta tutvuda soovib. Dokumendid peavad olema piisavalt piiritletud, et kohus saaks otsustada nõude rahuldamise või rahuldamata jätmise üle. Ühtlasi peab kohus saama tuvastada, et dokument, millega tutvumist taotletakse, on isiku valduses, kellelt tutvumise võimaldamist nõutakse
  • Kohtupraktika kohaselt ei ole KrtS § 45 lg 1 alusel põhjendatud nõuda korteriühistult teavet, mis tuleneb seadusest või mis eeldab hinnangu andmist. Kohus asus seisukohale, et hinnangu andmist eeldavad üldjuhul „miks“-küsimused. Kohus märgib, et põhjendatud ei ole avaldajate poolt esitatud küsimused selle kohta, millele vastates tuleb puudutatud isiku juhatusel esitada oma arvamus ehk juhatuse veendumusel või oletusel rajanev seisukoht. Kohus leidis, et selliseid vastuseid nõuavad avaldajate küsimused on järgmised: miks ei teostata Tallinn, A. Reinvaldi tn X hoone ümbruses haldustöid?; miks ei ole seni tehtud Tallinn, A. Reinvaldi tn X hoone korteriomandi nr X akende alla tekkinud hallituse likvideerimise ja hallituse uuesti tekkimist välistavaid remonditöid?
  • Korteriomanik võib teabe saamiseks või dokumentidega tutvumiseks esitada kohtule avalduse siis, kui eeldatavalt on korteriühistu saanud kätte teabenõude ja tal on olnud mõistlik aeg sellele vastamiseks. Ringkonnakohus leiab, et mõistlikuks ajaks võiks pidada analoogiast lähtudes avaliku teabe seaduse § 18 lg-s 1 märgitud 5 tööpäeva pikkust aega.
  • Teabe nõudele vastamata jätmist ei õigusta asjaolu, et väidetavalt esitab konkreetne korteriomanik korteriühistu hinnangul hulgaliselt päringuid. Korteriühistul on kohustus päringutele ja pöördumistele vastata, sõltumata sellest, kas need tulevad pidevalt ühelt korteriomanikult või erinevatelt.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Korteriomanik oli kirjalikult korteriühistu juhatuse poole taotlusega tuginedes korteriomandi ja korteriühistu seaduse § 45 lg-le 1, esitada tutvumiseks kõik lepingud (töölepingud ja võlaõiguslepingud), mille alusel oli tasutud riiklikud maksud kooskõlas väljavõttega teatmik.ee-st. Viru Makohus menetles kaasust tsiviilasjas 2-20-2889 ja kirjutab asja lahendavas määruses:

Kohtu hinnangul ei tekita korteriühistus töötavate isikute lepinguid puudutavate andmete (tööülesanded, töötasu suurus, töökoormus, tööaeg) edastamine korteriühistus töötavate isikute õigustatud huvidele eelduslikult sellist kahju, mis annaks KrtS § 45 lg 2 alusel õiguse nimetatud teabe andmisest keelduda. Vastupidi korteriühistu liikmetel, kui isikutel, kes maksavad kinni korteriühistu töötajate töötasu, on üldjuhul õigustatud huvi teada korteriühistu jaoks töötavate või teenuseid osutavate isikute töötingimusi. Kohus on seisukohal, et korteriühistul ei ole võimalik nõuda korteriomanikult selgitusi, miks korteriomanik soovib dokumentidega tutvuda.

Korteriühistu võib seega anda avaldajale teavet ka suuliselt ning võimaldada tal dokumentidega tutvuda vahetult nt korteriühistu ruumides. Samas peab teabe andmine ja dokumentidega tutvumise võimaldamine olema tegelik – dokumentidega tutvumiseks tuleks anda aeg, mis on mõistlikult vajalik dokumentide sisuga tutvumiseks, dokumente tuleb võimaldada pildistada või muul viisil nende sisu jäädvustada. Selleks, et vältida edaspidiseid vaidlusi võiks dokumentidega tutvumine olla fikseeritud.

§ § § § § § § § § § § § § § §

Kohtumääruses tsiviilasjas 2-19-4171 kirjutas Tallinna Ringkonnakohus:

KrtS kohustab järgima ka kolmandate isikute õigustatud huve. Eelkõige on võimalik, et korteriühistule tasub korteriomaniku eest kolmas isik (nt pereliige, üürnik). Teistel korteriomanikel puudub põhjendatud huvi saada teavet nende isikute kohta, sh saada teada, et neil on teatav seos korteriomanikuga. Samuti tuleneb isikuandmete kaitse üldmääruse art 5 lg 1 p-st f kohustus tagada andmete turvalisus ja kaitsta neid loata või ebaseadusliku töötlemise eest. Sisuliselt kaasneb sellega keeld edastada töödeldavaid andmeid kolmandatele isikutele, kui see ei ole vajalik andmetöötuse eesmärgi saavutamiseks. Korteriühistule ei tohi panna kohustust vastavat teavet sisaldavate andmete töötlemiseks ega edastamiseks. Korteriühistu peab esitama korteriomanikule pangakonto väljavõtted tutvumiseks kujul, milles on kinni kaetud füüsiliste isikute andmed (nimi, konto number ja makse selgitused, kui need võimaldavad tuvastada muid isikuid peale korteriomanike).

§ § § § § § § § § § § § § § §

Siin üks vaidlus mis on alguse saanud juba aastal 2017, ent mille lõpplahendit ei ole täna veel kohtute infosüsteemist leida, nii et ilmselt vaidlus veel kestab. Vaatame ringkonnakohtu määrust, millega on saadetud tsiviilasi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ütleb:

  • Teabenõude esitamine võimaldab ühistu liikmel välja selgitada, kas ühistu tegutseb tema liikme õigusi ja huve järgides ning teabe saamise järel enda õigusi teostada. Seega tuleb juhatusel vajadusel
  • Korteriomanik ei saa nõuda dokumentide koopiaid ning kohus ei saa kohustada juhatust saatma dokumente avaldajale e-postiga.
  • Avaldajal kui korteriühistu liikmel on õigus olla kursis sellega, millisel viisil korteriühistu raha kasutatakse.

§ § § § § § § § § § § § § § §

KOKKUVÕTLIKULT

  • Korteriomanik ei saa nõuda tutvumist üle 7 aasta vana dokumendiga.
  • Korteriühistu võib korteriomanikult nõuda dokumentidega tutvumisega seotud kulude hüvitamist.
  • Dokumentidega tutvumine toimub üldjuhul nende asukohas, nt raamatupidaja büroos.
  • Korteriühistu juhatuse sõlmitud lepingud ei saa olla konfidentsiaalsed, kõikide töövõtu-, töö- ja muude lepingutega tutvumiseks on korteriomanikel õigus.
  • Korteriühistu peab vaidluse korral tõendama, et ta on korteriomanikule teavet andnud ja dokumentidega tutvumist võimaldanud.
  • Dokumentidega tutvumiseks tuleb anda korteriomanikule mõistlik aeg.
  • Korteriomanikul ei ole õigust nõuda dokumentidest koopiaid või nõuda nende saatmist e-postiga.
  • Dokumentidega tutvumise ajal on korteriomanikul õigus neid jäädvustada, näiteks pildistada.
  • Korteriomanik peab oma taotluses selgelt näitama, milliste konkreetsete dokumentide ja teabega ta tutvuda soovib.
  • Korteriomanik ei saa juhatuselt nõuda hinnangute andmist.
  • Mõistlik aeg korteriomaniku teabenõudele vastamiseks on 5 tööpäeva.
  • Korteriühistul on kohustus päringutele ja pöördumistele vastata, sõltumata sellest, kas need tulevad pidevalt ühelt korteriomanikult või erinevatelt.
  • Korteriühistul ei ole võimalik nõuda korteriomanikult selgitusi, miks korteriomanik soovib dokumentidega tutvuda.
  • Edaspidiste vaidluste vältimiseks on soovitatav dokumentidega tutvumised fikseerida.
  • Korteriühistu peab esitama korteriomanikule pangakonto väljavõtted tutvumiseks kujul, milles on kinni kaetud füüsiliste isikute andmed (nimi, konto number ja makse selgitused, kui need võimaldavad tuvastada muid isikuid peale korteriomanike).

Kui korteriühistu juhatuse volitused on aegunud…

Korteriühistu juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat. Need põhimõtted on kirjas mittetulundusühingute seaduse § 28 lõikes 11 ja see mittetulundusühingute seaduse regulatsioon kehtib korteriühistutele tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 24 lõikest 1.

Korteriühistu juhatuse liikme volituste tähtaeg on kolmandatele isikutele näha äriregistrist ja kui juhatus ei ole hoolas õigel ajal uute valimiste korraldamisega, siis võib juhtuda, et aegunud volitustega korteriühistu juhatuse tegevusest tekivad probleemid.

Mida teha? Vastus saab olla ainult üks: Juhatus – olgugi, et korteriühistu juhtimiseks ja esindamiseks volitust enam mitteomav – peab kutsuma kokku korteriomanike üldkoosoleku, mille päevakorras on uute juhatuse liikmete valimine.

Olen päris tihti kohanud arvamust, et aegunud volitustega juhatusel puudub korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsumise õigus. Konsultatsioonile on tulnud paaril korral needsamad aegunud volitustega juhatuse liikmed koguni küsimusega, et kuidas korrektselt kutsuda korteriomanike üldkoosolek kokku 1/10 korteriühistu liikmete nõudel ja ollakse üllatunud kui selgitan, et uue juhatuse valimiseks (või ka juhatuse varasematele liikmetele uute volituste andmiseks) saab korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsuda ka aegunud volitustega juhatus ja sedasi kokku kutsutud koosoleku otsus juhatuse liikmete valimiseks on seaduslik ja õiguskindel.

Arvamust kujundades tuginen kohtupraktikale. Näiteks pöördus korteriomanik kohtusse Tallinn, Nurmiku tee 16 korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks, kus korteriomaniku hinnangul ei saanud möödunud ametiajaga juhatuse poolt kokku kutsutud korteriomanike üldkoosoleku otsused olla kehtivad. Vaidlus läbis kaks kohtuastet ja Tallinna Ringkonnakohtu 20.03.2020  kohtumääruses tsiviilasjas 2-18-1403 (kättesaadav https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?fid=269980765) seisab punktis 10:

  • juhatuse liikmete ametiaja möödumine ei mõjuta vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste kehtivust
  • olukorras, kus kõigi juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud, ei ole endiste juhatuse liikmete poolt üldkoosoleku kokkukutsumine oluline üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine
  • MTÜS § 20 lg 1 eesmärgiks ei ole see, et juhatuse liikmete ametiaja möödumine tooks kaasa võimatuse üldkoosolek kokku kutsuda. Vastupidi, sellises olukorras on eriti vaja üldkoosolek kokku kutsuda, et valida juhatus ja tagada korteriühistu jätkuv toimimine. On mõistlik, et sellises olukorras kutsub üldkoosoleku kokku endine juhatus, kelle ametiaeg on viimasena möödunud.

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise õiguspärasusest räägime põhjalikult ka veebiloengul korteriühistu revisjonist: https://oigusbyroo.eu/revisjon.html

Kuidas saab korraldada korteriomanike parkimist korteriühistu parklas?

Sellele küsimusele otsitakse vastust tihti ja vastus on alati ühesugune, lühike ja konkreetne: korteriühistu parklas saab korraldada parkimist kõigi korteriomanike kokkuleppel. Parkimise korraldusse puutuvaid küsimusi ei saa otsustada häälteenamusega korteriomanike üldkoosolekul või mingil muul moel.

Harju Maakohtu 23.09.2019 kohtumääruses tsiviilasjas 2-16-5173 OÜ J avaldus parkimiskorra kindlaksmääramiseks Xxxx kinnistul kirjutab kohus (p 28): Kohus selgitab, et KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, mistõttu on igal korteriomanikul seadusest tulenev õigus kasutada korterite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Nimetatud õigust saab üksnes välistada või piirata korteriomanike kokkuleppega. /…/ Kohus märgib, et KrtS ei näe ette parkimiskorra kindlaksmääramist korteriomanike häälteenamuse alusel /…/

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.11.2016 kohtumääruses 3-2-1-87-16 Margus Soonetsi, Carolina Hundi, Helin Pihlaku ja Heigo Pihlaku parkimiskorra kindlaksmääramise avaldus kirjutab kõrgem kohus (p 14): Kolleegium on varasemas praktikas selgitanud, et kinnistul parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine kaasomanike jaoks oluline küsimus, mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike üksmeel (AÕS § 72 lg-d 3 ja 5).

Varasem praktika millele Riigikohus viitab, on muuhulgas  Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.01.2011 kohtumäärus 3-2-1-151-10 M. G avaldus parkimiskorra kindlaksmääramiseks. Lahendi punktis 10 selgitab kõrgem kohus: Kolleegium leiab, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Eeltoodud järeldust toetavad ka AÕS § 72 lg-d 3 ja 5, mis sätestavad kaasomanikele kohustuse käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ning kohustuse mitte takistada teiste kaasomanike kaaskasutust. Kolleegium märgib lisaks, et viidatud asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetest tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus.

Kui korteriomanik elab Venemaal ja korter on hooleta…

Kui Venemaa Föderatsiooni kodanik on ostnud korteriomandi Eestis, siis ilma sellekohase eelneva kokkuleppeta ei saa selle korteriomandiga seotud vaidlusi lahendada Eesti Vabariigi kohtus.

Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 123 tulenevalt omavad rahvusvahelised lepingud prioriteeti riigisiseste seaduste suhtes. Eesti Vabariigi ja Venemaa Föderatsiooni vahel on sõlmitud 26. jaanuaril 1993 „Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni leping õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades“. Kohtualluvuse määratlemisel kuulub kohaldamisele riikidevaheline leping, mitte tsiviilkohtumenetluse seadustik.

Eesti-Vene õigusabilepingu artikli 21 lõike 1 järgi on kummagi lepingupoole kohtud pädevad arutama tsiviil- ja perekonnaasju, kui kostjal on tema territooriumil elukoht.

Seega juhtudel kui Venemaa kodanik on ostnud korteri Eestisse, ent sellesse korterisse elama ei asu, ei saa ka korteriühistu ees kogunevaid võlgasid mõista välja korteriomanikult Eesti kohus.

Korteriühistud kulutavad aega, energiat ja ka raha õigusabiteenusele, pöördudes nõuetega kohtusse, ent kohtud jätavad hagiavalduse läbi vaatamata.

Nii jättis Viru Maakohus 11.06.2020 määrusega tsiviilasjas 2-17-8092 läbi vaatamata Korteriühistu Püssi Viru 4 hagi A.T. vastu võlgnevuse nõudes; Tartu Ringkonnakohus 27.02.2020 määrusega tsiviilasjas 2-18-101952 XXXX KORTERIÜHISTU hagi Natalia Timofeeva vastu võlgnevuse väljamõistmiseks; Viru Maakohus 16.12.2019 määrusega tsiviilasjas 2-19-18822 Lüganuse vald Purtse küla Ranna korteriühistu hagi A. K. vastu korteri sundvõõrandamise nõudes. Põhjuseks, et korteriühistud peavad nõuet esitades juhinduma riikidevahelisest lepingust ja pöörduma nõuetega Vene Föderatsiooni kohtu poole.

Tundub tupikseisuna, ent ometi on sellest olukorrast väljapääs.

Juhul kui kortermajas on mõne korteri omanikuks kinnistusraamatus Vene Föderatsioonis elav inimene, kes korteriühistule arveid ei tasu ja enda vara eest vajalikul määral hoolt ei kanna, on üheks võimaluseks pöörduda kohtusse tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 516 lõike 1 punkti 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 18 lõike 1 alusel ning paluda kohtul määrata korteriomandile hooldaja, kuna vaja on hoolitseda korteriomandi eest, mis kuulub inimesele, kelle viibimiskoht võib küll olla teada, ent kes ei saa oma asjade eest ise hoolitseda.

Kui vara hooldajaks kohtu poolt määratud isik leiab, et  korteriomaniku huvides on korteriomandi müümine – eelkõige on selline olukord tekkinud siis kui korteriomandil lasuvad võlad on võrreldavas suuruses korteri väärtusega -, siis saab vara hooldaja pöörduda teda määranud kohtu poole, paludes kohtult nõusolekut korteriomandi võõrandamiseks.

Sellisele avaldusele kohaldub kohtu alluvuse osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 112.

Tartu Ringkonnakohus kirjutab 12.08.2020 kohtumääruses tsiviilasja 2-18-15243 punktis 5: /…/ avaldus on esitatud TsMS § 516 lg 4 ja TsÜS § 18 lg 3 alusel ning Eesti kohus on pädev avaldust lahendama.

Korteriomandi võõrandamisnõue

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lõige 1 sätestab: Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

Samas sõnastuses kehtis korteriomanike ühise nõude õigus oma kohustusi rikkuva korteriomaniku suhtes ka varasemas korteriomandiseaduses, sestap ei ole tegemist kaugeltki uudse regulatsiooniga.

Tsiviilasjas 2-18-17781 (28.11.2018) jättis kohus määrusega avalduse menetlusse võtmata, kuna korteriühistu ei olnud korteriomanikule, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, nõuet üldse kättegi toimetanud.
Kohus selgitas, et antud nõude kohtule esitamiseks hagejal tuleb; 1) kostjale kätte toimetada nõue korteriomandi võõrandamiseks, 2) võimaldada kostjal vabatahtlikult kolme kuu jooksul, alates võõrandamise nõude (üldkoosoleku otsuse) kostjale kättetoimetamisest, korteriomand võõrandada. Alles siis, kui kostja korteriomandit vastavasisulise nõude kättesaamisest kolme kuu jooksul ei võõranda, on hagejal õigus esitada kohtule hagiavaldus kostja vastu korteriomandi võõrandamise nõudes, kusjuures hagiavaldusele tuleb lisada muuhulgas ka tõendid selle kohta, millal on kostjale nõue korteriomandi võõrandamiseks kätte toimetatud.

Selle lahendi juures on huvitav märkida, et korteriühistu Viru-Nigula vald, Kunda linn, Eha tn 3 korteriühistu oli oma nõudes ebatavaliselt järjekindel – täpselt sama nõude oli see korteriühistu esitanud kuu aega varem ja tsiviilasjas 2-18-15919 oli kohus otsustanud samuti – hagiavaldust ei võetud menetlusse, sest korteriühistu liikmele, kellelt korteriomandi võõrandamist nõuti, ei olnud korteriühistu oma sellisest nõudest enne kohtusse pöördumist teadagi andnud.

Ka tsiviilasjas 2-16-15682 (28.02.2018) oli kohtuotsus hageja, kelleks oli Korteriühistu Faehlmanni 3, kahjuks põhjusel, et nõude esitanud korteriühistu kohtusse pöördumise eelne tegevus ei olnud korrektne. Kohus on oma otsuses selgitanud: Ringkonnakohus leiab, et korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsuseta, milles nõutakse korteri omanikult korteri võõrandamist, ei saa /…/ esitatud hagi rahuldada. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu ning selle nõude rahuldamiseks on seaduses sätestatud eeldusena korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus, milles isikut kohustatakse korter võõrandama. Nimetatud eeldus on sätestatud selleks, et oleks kahtlusteta võimalik tuvastada enamuse korteriomanike sellekohane tahe. Teiseks peab isik, kes korduvalt rikub oma kohustusi teiste korteromanike suhtes, olema teadlik kehtivast võõrandamisnõudest ja selle aluseks olevatest etteheidetest. Üldreeglina annab sellisest kehtivast otsusest teadasaamine võimaluse rikkujale oma korter vabaturul ehk võimalikult kõrge hinnaga müüa. Teatud juhtudel annab see võimaluse ka rikkumise, mis võõrandamisnõude otsustamisel eksisteeris, kõrvaldada, et vältida /…/ hagi esitamist.

Tsiviilasjas 2-17-9813 (24.05.2018) rahuldas kohus Sillamäe linn, Geoloogia tn 20 korteriühistu hagiavalduse korteriomandi võõrandamise nõudes. Kohtuotsusest ei selgu, kui palju on kohustatud korteriomanikud otsuse tegemise ajal korteriühistule võlgu. Nimetatud on, et 30.09.2015 kokkuleppe (tl 15) kohaselt võlgneb kostja I hagejale 01.09.2015 seisuga 10425,95 eurot, sealhulgas 5607,86 eurot põhivõlga ja 4734,66 eurot viivist, lisaks jooksev makse 83,43 eurot.

14.05.2018 rahuldas kohus tsiviilasjas 2-17-15071 Tapa vald, Tapa linn, Üleviste tn 12 korteriühistu nõude korteriomandi võõrandamiseks. Tegemist on tagaseljaotsusega ja et tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lg 3 kohaselt tagaseljaotsuse tegemisel võib otsuse kirjeldav osa ja põhjendused esitada lihtsustatud vormis, siis ei ilmne kohtuotsusest, mis konkreetselt tingis korteriühistu nõude.

Tapa vald, Tapa linn, Hommiku pst 2 korteriühistu hagiavaldust (tsiviilasi 2-16-6308) kohus 19.01.2018 otsusega ei rahuldanud ning korteriühistu kanda jäid nii tema enda kui ka kostja menetluskulud. Kohus märgib otsuses, et hageja poolt DVD-plaatidel esitatud videomaterjalidega on tõendatud, et kostja ja temaga koos elav tütar on väga argessiivse käitumisega, nad ropendavad, vahet pidamata sõimavad majaelanikke ning karjuvad, millega rikuvad teiste majaelanike rahu ja takistavad teistel korteriomanikel oma korteriomandite tavapärast kasutamist. Samuti leiame kohtuotsusest kohtu hinnangu, et ainuüksi käesolevas tsiviilasjas esitatud videomaterjalid on iseenesest piisavad selleks, et nõuda kostjalt /…/ korteriomandi võõrandamist. Ometi pidi asuma kohus seisukohale: /…/ kuna 30.11.2015 kokku kutsutud üldkoosoleku päevakorras ei olnud punkti „X.X. ’i korteriomandi sundvõõrandamise otsustamine“, siis ei olnud üldkoosolek üldse pädev ka korteriomandi nr 3 suhtes sundvõõrandamiseks hagiavalduse esitamist otsustama. Ringkonnakohus täiendas: /…/ eeltoodud päevakorra punkti sõnastus ei olnud piisavalt täpne selleks, et kostja võinuks mõistlikult järeldada, et 31.11.2015 üldkoosolekul kavatseti otsustada nõuda kostjalt korteri võõrandamist. Päevakorra punktist ei ole võimalik aru saada, et üldkoosolekul otsustatakse kostjate korteri võõrandamise nõude esitamise üle. Tulenevalt vaidluse olemusest – korteriomaniku kohustamine võõrandamaks talle kuuluv ja tema poolt isiklikult kasutatav eluruum – on oluline, et eelkõige kostja, aga ka teised korteriühistu liikmed oleksid olnud teadlikud arutelule tuleva küsimuse konkreetsest sisust.

Tsiviilasjas 2-16-126105 (05.01.2018) rahuldas kohus Võru linn, Vilja tn 18b korteriühistu hagiavalduse. Resolutsiooni punkt 4 kohaselt: Kohustada E. S. ja P. S. võõrandama neile kuuluv korteriomand xxxxxxxxx-xxxxxxx hiljemalt 5 kuu jooksul alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest. Kui kostjad määratud tähtaja jooksul ei võõranda neile kuuluvat korteriomandit vabatahtlikult, võõrandada korteriomand asukohaga xxxxxxxxx-xxxxxxx täitemenetluse korras. Võlgnevus korteriühistu ees oli selles asjas 3635 eurot (kokku põhinõue ja viivis), võlg oli kogunenud alates septembrist 2012 (hagiavaldus esitati aastal 2016).

Tsiviilasjas 2-18-13021 palus avaldajaks olev korteriühistu küll varale hooldaja määramist, ent 17.01.2019 tehtud kohtumääruse punktis 16 avaldab kohus seisukoha ka võõrandamisnõude küsimuses:
Korteriomanik ei ole alates korteriomandi ostmisest korteris elanud ega viibinud. Alates 2013. aastast ei ole omanik korteriomandiga seotud kulutusi kandnud, omandi eest hoolitsenud, omandit käsutanud ega kasutanud. Korteriomanik ei ole ca 6 aasta jooksul kordagi tundud oma vara vastu huvi. Samuti ei ole korteriomanik korraldanud oma korteriomandi valitsemist ajal, kui ta ise viibib eemal, mis annab aluse korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks (KrtS § 32).

Mis järeldused saame analüüsitud kohtupraktikast teha?
Kõigepealt saame tõdeda, et selleteemalist kohtupraktikat on väga vähe. Palju küll räägitakse probleemidest võlgnikega ja muudest probleemidest korteriühistutes, ent reaalselt kohtusse pöördumisi on vähe. Eespool kirjeldatud kohtuasjad jagunevad aga selgelt kaheks:
Esiteks kohtusse pöördumised, kus kohtueelselt toimiti korrektselt – kutsuti kokku korteriühistu üldkoosolek, päevakorras oli sõnaselgelt vastav päevakorrapunkt ning otsus vormistati seaduslikult, kohustatud isikut teavitati vastuvõetud otsusest ning talle jäi võimalus oma korter ise, ilma kohtumenetluseta, maha müüa. Sellised hagid kohtusse tõid korteriühistutele võidu – avaldused rahuldati, ühistusse mittesobiv korteriomanik pidi oma korteri müüma ning ka korteriühistu menetluskulud tasuma.
Need juhtumid aga, kus kohtusse pöördumise eel ei täidetud seaduses ettenähtud nõudeid ning kokku oli kutsumata korteriühistu üldkoosolek küsimuse arutamiseks ja korteriomanikuga, kellelt korteri müüki nõuti, ei olnud ühistu piisavalt suhelnud, lahenesid korteriühistu kahjuks vaatamata sellele, et kohus isegi oli (pean konkreetselt silmas tsiviilasja 2-16-6308) selgelt leidnud, et sundvõõrandamisnõude alus on olemas.

Seega: kui keegi korteriühistu liikmetest tekitab sedavõrd suuri probleeme, et teised korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist selle ühistu korteriomanike hulka, võib julgelt kasutada seaduses ettenähtud võimalust esitada sellele korteriomanikele nõue oma korter võõrandada, aga see nõue tuleb esitada täht-tähelt seaduses ettenähtud korrast kinni pidades.

Kuidas saab korteriühistus võtta vastu otsuseid eriolukorra ajal?

Hea on teada, et korteriühistutes ei jää elu seisma, ehkki üldkoosolekule kogunemine otsuste vastuvõtmiseks ei ole praegu võimalik. Vajalikud otsused on võimalik vastu võtta ilma koosolekut kokku kutsumata, kirjalikus menetluses.

Kui korteriühistu juhatus palub korteriomanikelt seisukohta mõnes ühistu elus olulises küsimuses, siis kirjutage kindlasti juhatuse poolt määratud tähtajaks, kas olete juhatuse poolt koostatud eelnõuga nõus. Hääletage kindlasti, sest üldreegliks on, et kirjalikus menetluses on otsus vastu võetud kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest. Iga hääl loeb ja kirjalikul hääletusel aktiivselt osaledes saate aidata kaasa ühistu toimimisele ka eriolukorras.

Nagu nimetatud, siis koosolekut kokku kutsumata on võimalik otsus korteriühistus vastu võtta kui selle poolt on rohkem kui pooled korteriomanikud. Põhikirjaga võib aga ette näha suurema häälteenamuse nõude ja seetõttu tuleb kindlasti ka põhikirjas sätestatuga end kurssi viia.

Tihti arvatakse, et kirjalikult saab hääle anda vaid digitaalselt, ent seadus sellist piirangut ette ei näe ning oma hääle saab anda ka häält paberkandjal allkirjaga kinnitades. Seetõttu on väga kohane ka helistada inimestele, kes arvutit ei kasuta ja selgitada neile, et nad saavad anda hääle paberkandjal ja nende hääled on väga olulised.

Võib juhtuda, et juhatuse poolt koostatud eelnõus ei ole kõik päris täpselt arusaadav ning on vajadus lisainformatsiooni saamiseks. See, et kõik pole üheselt selge, ei tohiks saada takistuseks hääletamisele, küsige vajadusel eelnõu kohta juhatuselt lisateavet – eriolukorrale kohaselt telefoni või e-kirja teel.

Kirjalikult küsimusi otsustades võib teiste majaelanikega suhelda ning asju arutada – selleks annavad võimalusi nii sotsiaalmeedia kinnised grupid kui ka konkreetse korteriühistu siseveeb, aga mõistagi võib ka lihtsalt naabrile helistada.

Lisaks hääletamisele võite soovi korral kirjalikult ka hääletusel oleva küsimuse kohta enda arvamust avaldada. Oluline on siin silmas pidada, et kui soovite, et Teie arvamus hääletusprotokolli kantaks, peate selleks ka sõnaselgelt soovi avaldama. Sel juhul kui Te ei soovi enda arvamuse protokolli kandmist, jääb see dokumendina protokolli lahutamatuks lisaks.

Kui saabub hääletamiseks ettenähtud tähtaeg, saab juhatus tulemused kokku võtta. Sellest kuupäevast 60 päeva jooksul on võimalik korteriühistu liikmetel otsust vaidlustada – seda mõistagi juhul kui vaidlustamiseks on põhjust ja alust.

Hääletustulemused teeb juhatus korteriomanikele teatavaks hääletusprotokolliga, mis saadetakse viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokoll saadetakse kõikidele korteriomanikele – ka nendele, kes mingil põhjusel enda arvamust kirjalikus menetluses ei avaldanud.

Otsuse vastuvõtmine korteriühistus koosolekut kokku kutsumata on reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 21.

Korteriühistute juhatuse liikmed, kes kirjalikku hääletamist planeerivad, on oodatud veebiloengutele otsuse vastuvõtmisest korteriühistus koosolekut kokku kutsumata.

584 eurot ei kuulu igakuiselt arestimisele

Täitemenetluse seadustiku (edaspidi ka TMS) § 132 sätestab: Sissetulekut ei arestita, kui see ei ületa ühe kuu eest ettenähtud palga alammäära suurust või vastavat osa nädala või päeva sissetulekust. Aastal 2020 on  on palga alammäär 584 eurot.

Levinud on eksiarvamus, et võlgnik peab tegema suuri pingutusi selleks, et enda seadusega ettenähtud õigus igakuiselt endale elamiseks miinimumpalga suurune summa jätta. Tegelikult ei tohi kohtutäitur eeldada, et võlgnik saab elamiseks vajalikku sissetulekut sularahas ning selle põhjendusega arestida kogu inimese pangakontodel oleva raha, sealhulgas sissetuleku, mis ei kuulu arestimisele – 584 eurot.

Kahjuks ei ole ajakirjanduses probleemi kuigi palju avatud, ajalehes Postimees on olnud võimalik üksikutel kordadel lugeda, et kohtutäiturite suhtes, kes võlgnikule ettenähtud miinimumsummat ei ole jätnud, on algatatud distsiplinaarmenetlus (näiteks https://majandus24.postimees.ee/6577192/erakorraline-jaht-kohtutaituritele?_ga=2.208745618.1459191487.1583130888-1643440446.1495810934, paberväljaandes on selleteemalised artiklit ilmunud 23.04.2019 ja 06.05.2019).

Kohtutäitur ei esinda täitemenetluses ei võlausaldajat-sissenõudjat ega võlgnikku ja kohtutäituri ametikohustus on täitemenetluse seadustiku mõtte kohaselt kaitsta mõlema menetluspoole õigustatud huve. Võlgniku huvide kaitseks on seadus sätestanud piirangud sissetuleku arestimiseks – põhireegliks on seejuures nõue, et üldreeglina jääb võlgnikule enda sissetulekust elamiseks 584 eurot.

Loomulikult võiks olla võlgnik täitemenetluses ise aktiivne ja kohtutäiturile menetluse läbiviimiseks vajalikku informatsiooni anda, ent ka siis kui võlgnik enda õigusi menetluses ei kaitse, ei tohi kohtutäitur võlgniku pangakontole laekuvat sissetulekut täielikult arestida.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on kirjutanud 05.06.2019 kohtumääruse punktis 15: TMS § 131 lg 1 näeb ette võlgniku sissetulekute loetelu, millele ei saa täitemenetluses üldse sissenõuet pöörata (p-d 1–5, 9 ja 11–12, nt riiklik peretoetus, puudega isiku sotsiaaltoetus) või saab sissenõuet pöörata erandjuhul (p-d 6–8, nt töövõimetoetus, vanemahüvitis; erandi eeldused on sätestatud TMS § 131 lg-s 2) või eriseaduses ettenähtud korras (p 10, riiklik pension). Selliselt on TMS § 131 eesmärk koostoimes eelkõige TMS §-dega 130 ja 132–136 tagada võlgnikule tema suhtes korraldatava täitemenetluse tingimustes tema enda ja tema ülalpeetavate ülevalpidamiseks minimaalselt vajalikud vahendid.

12.03.2018 kohtumääruses tsiviilasjas 2-16-12972 (punkt 23) on kõrgem kohus kirjutanud: Kolleegium leiab täitemenetluse seadustikku eesmärgipäraselt tõlgendades, et võlgnikule ning ka tema ülalpeetavatele tuleb tagada miinimumkaitse ning eluks elementaarselt vajalik (mh toit, küte jne) või selle ostmiseks vajalik raha nii olukorras, kus ta saab TMS § 130 jj kohast sissetulekut, kui ka olukorras, kus talle laekuvad üksnes muud (ühekordsed) summad.

Seda, et TMS § 133 lõige 1 on selge ja üheselt mõistetav ning kohtutäituril on kohustus tagada, et võlgnikule jääks pangakontole seaduses ettenähtud miinimumsumma, on Riigikohus rõhutanud ka varasemates lahendites (nt 04.03.2008 kohtumääruse 3-2-1-3-08 punktis 11, 11.01.2017 kohtumääruse 3-2-1-124-16 punktis 12). Seda sätet ei pea täitur järgima ainult sel juhul kui tal on väga kindlad andmed andmed selle kohta, et võlgnikul ja tema perekonnal on olemas toimetulekuks vajalik raha ning täitetoimikus on ka seda tõendavad dokumendid.

Kohtutäitur peab kaitsma täitemenetluses aktiivselt ka võlgniku õigustatud huve ja ei tohi jätta sissetulekut arestides võlgnikku ja tema perekonda terveks kuuks ilma elatusvahenditeta.

Üldreegel on, et võlgnikul peab elamiseks jääma vähemalt 584 eurot.